U leest hier hoe de Aw haar toezicht inzet voor een effectief werkend corporatiestelsel. Zodat mensen met een beperkt inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. En corporaties hun kerntaak goed kunnen blijven vervullen. We doen dit altijd risicogestuurd en op basis van vertrouwen.
Toezicht op het corporatiestelsel
De Aw draagt bij aan het goed functioneren en verder verbeteren van het corporatiestelsel. De inzichten uit het stelseltoezicht gebruikt de Aw ook bij haar toezicht op individuele corporaties en op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Stelseltoezicht wordt daarnaast gebruikt om bij de politiek thema’s te agenderen die van invloed zijn op het functioneren van woningcorporaties.
De Aw publiceert jaarlijks de Staat van de corporatiesector. De hoofdboodschap van de meest recente Staat aan het Rijk en corporaties is om robuuste en structurele maatregelen te treffen om te komen tot een nieuwe balans tussen opgaven en middelen. Zonder extra financiële middelen of aanpassingen in het huurbeleid is het niet mogelijk om ruim 300.000 woningen te bouwen voor 2035 en een aanzienlijk deel van de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Deze signalen besprak de Aw met de sector tijdens regiobijeenkomsten en in een stakeholdersbijeenkomst.
In april 2025 heeft de Aw naar aanleiding van de aangekondigde huurbevriezing de signaalrapportage Huurbevriezing zet corporaties onder grote druk aangeboden aan de Tweede Kamer, via de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Een financiële doorrekening liet zien dat zo’n 30% van de ambities uit de Nationale prestatieafspraken niet gerealiseerd kon worden. De bouw van de afgesproken 270.000 nieuwe sociale huurwoningen was dan ook niet haalbaar. Het effect van de voorgenomen huurbevriezing was dat corporaties de begroting fors moesten bijsturen om financieel gezond te blijven. Deden zij dit niet, dan zouden ongeveer 140 corporaties binnen 5 jaar de financiële normen overschrijden. Huurbevriezing zou leiden tot een toename van financiële onzekerheid bij corporaties, waardoor ze (nog) minder zouden gaan investeren. Na de val van het kabinet heeft toenmalig minister van VRO de maatregel ingetrokken.
In het kader van stelseltoezicht beoordeelde de Aw ook in 2025 de uitvoerbaarheid van voorgestelde wetgeving die ook voor woningcorporaties zou gelden. Dit deed zij via zogenaamde HUF-toetsen (Handhaafbaarheid, Uitvoerbaarheid en Fraudegevoeligheid). In 2025 heeft de Aw 7 wetsvoorstellen beoordeeld en haar adviezen uitgebracht aan het ministerie van VRO:
- HUF-toets wijziging Woningwet beleidswaarde. Wijziging van de Woningwet in verband met vervangen van de actuele waarde door de beleidswaarde.
- HUF-toets huurbevriezing. Wetsvoorstel Huurbevriezing woningcorporaties 2025-2029.
- HUF-toets beleidswaarde Btiv. Wijziging van de Btiv in verband met het vervangen van de actuele waarde door de beleidswaarde.
- HUF-toets OOB-grens accountantscontrole. Wijziging van het Besluit toezicht accountantsorganisaties (Bta) in verband met het verhogen van de OOB-grens (organisatie van openbaar belang) door de accountantscontrole.
- HUF-toets Btiv modernisering projectsteun. Wijziging van het Btiv in verband met de modernisering van de projectsteun.
- HUF-toets Woningwet BES. Toelating stichting(en) BES tot het stelsel van Toegelaten Instellingen (TI’s).
- HUF-toets wijzigingen Woningwet NPA 2025-2035. Reactie op de wettelijke begrenzing van de huurstijging en wat dit doet met de financiële ruimte van corporaties.
Toezicht op WSW
Woningcorporaties sluiten leningen af om woningen te bouwen en te onderhouden. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat garant voor leningen van woningcorporaties die zijn aangesloten bij WSW. De Aw houdt doorlopend toezicht op WSW. Daarbij kijkt de Aw onder andere of WSW voldoende middelen beschikbaar heeft om de rente en aflossingen van leningen van noodlijdende corporaties over te nemen. Ook beoordelen wij of de bedrijfsvoering voldoende integer en beheerst is.
Het rapport Toezicht Waarborgfonds Sociale Woningbouw 2024 (publicatie juli 2025) laat zien dat WSW over voldoende kapitaal beschikt. Ook concludeert de Aw dat de informatieverstrekking van WSW richting het Rijk en gemeenten op orde is. Dit is belangrijk, want zij zijn samen de achtervang wanneer WSW onvoldoende kapitaal heeft om de financiële verplichtingen van noodlijdende corporaties te dragen. Andere onderdelen waarop WSW wordt beoordeeld zijn beheerste en integere bedrijfsvoering en naleving van de voorwaarden voor het verstrekken van borging aan corporaties. De beoordeling van deze onderdelen is te vinden in het rapport.
Toezicht op woningcorporaties
De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Nu en in de toekomst. Dat doet de Aw door woningcorporaties risicogestuurd te onderzoeken en maatregelen te treffen als het minder goed gaat. Jaarlijks bepaalt de Aw op basis van het risicoprofiel of een corporatie wordt geselecteerd voor een onderzoek of een relatiegesprek. Via deze onderzoeken beoordeelt de Aw hoe corporaties presteren binnen de volkshuisvesting.
In de toezichtcyclus 2025 heeft de Aw bij 199 corporaties onderzoeken uitgevoerd. De beoordelingen op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW geven een overwegend positief beeld.
Op basis van de onderzoeken wordt de meeste ruimte voor verbetering gesignaleerd op de onderdelen risicomanagement, managementsystemen en intern toezicht.
- Risicomanagement: de Aw kijkt of de corporatie de risico’s, waaronder de fiscale risico’s en ICT-risico’s, die het realiseren van strategie en doelstellingen in de weg kunnen staan, voldoende in beeld heeft en beheerst. Dit om te voorkomen dat de realisatie van de doelstellingen, de integriteit, compliance en/of de financiële positie van de corporatie, in gevaar komt. Voor risicomanagement geldt dat dit bij meerdere corporaties nog niet in voldoende mate op orde is. Risico’s worden wel benoemd, maar niet goed beheerst.
- Managementsystemen: de beoordeling richt zich op het proces van sturing, uitvoering, controle en bijsturen (bijvoorbeeld door middel van de PDCA-cyclus of Deming cirkel). Het gaat erom dat de realisatie van de strategie niet in gevaar kan komen en het proces voldoende waarborgen biedt voor realisatie van doelstellingen, risicobeheersing, rechtmatig handelen en integriteit.
- Intern toezicht: bij dit onderdeel beoordeelt de Aw of er risico’s zijn dat intern toezicht (RvC) van de corporatie niet adequaat is ingericht en functioneert. Bij deze beoordeling is er bijvoorbeeld aandacht voor een gezond samenspel tussen het bestuur, de RvC en belanghebbenden; is er kracht en tegenkracht. Een RvC die adequaat is ingericht en functioneert, vormt waarborgen voor het bereiken van de strategische doelstellingen van een corporatie en vermindert het aantal incidenten dat ontstaat door onvoldoende risicobeheersing, gebrekkige compliance en inbreuken op de integriteit. Bij corporaties waar op dit onderdeel de Aw risico zag, ging het bijvoorbeeld over het tijdig organiseren van de herbenoemingen of opvolging en het vervullen van de strategische rol.
De onderzoeksuitkomsten zijn te vinden op onze website; de Aw publiceert deze toezichtbrieven.
In 2025 heeft de Aw het format van de toezichtbrieven aangepast. Sinds 1 maart 2025 ontvangen woningcorporaties hun oordeel in een ‘nieuwe stijl’. Eerder lag de nadruk in toezichtbrieven vooral op risico’s en aandachtspunten, maar de Aw laat nu ook zien waar corporaties resultaten behalen en vooruitgang boeken. Deze aangepaste benadering ervaren woningcorporaties en hun RvC overwegend als positief, omdat het beter recht doet aan de geleverde prestaties en bijdraagt aan een constructieve en open dialoog over verdere verbetering.
Elk jaar vóór 1 december ontvangt iedere corporatie van de Aw een beoordeling of is voldaan aan de eisen van de staatssteunregeling. Daarnaast toetst de Aw de naleving van nog een aantal andere wettelijke bepalingen, waaronder de Wet Normering Topinkomens (WNT) en de naleving van regels voor het verlicht regime.
In 2025 heeft de Aw onderzoek gedaan naar de rechtmatigheid over het meest recente verslagjaar, in dit geval 2024. In dat jaar waren er 272 woningcorporaties actief. Net als voorgaande jaren hebben alle woningcorporaties hiervoor een rechtmatigheidsbrief ontvangen.
In 2025 laten de rechtmatigheidsbeoordelingen een positief beeld zien. Bijna alle corporaties leven de wet- en regelgeving na. De uitkomsten van deze rechtmatigheidsbeoordeling onderstrepen dat woningcorporaties hun wettelijke verplichtingen serieus nemen. Dit is een van de indicatoren om vast te stellen dat corporaties zorgvuldig omgaan met publieke middelen.
In 2025 heeft de Aw thematisch onderzoek uitgevoerd dat resulteerde in het rapport Integriteit in uitvoering van onderhoud. Aanleiding voor dit onderzoek was een significante stijging van het aantal gemelde fraudegevallen en mogelijke integriteitsschendingen bij onderhoudsprojecten. De Aw heeft bij 20 woningcorporaties onderzocht welke maatregelen zij treffen om het risico’s op niet-integer gedrag te beperken, zoals fraude bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. De Aw constateert in dit thematisch onderzoek dat de onderzochte corporaties belangrijke stappen hebben gezet om dit risico bespreekbaar te maken en te beperken. Ook is er ruimte voor verbetering. Bijvoorbeeld het frauderesponseplan waarbij zowel aandacht wordt gevraagd hoe om te gaan met het interne risico én het externe risico. Ook kunnen corporaties bij niet planmatig onderhoud nog stappen zetten in de inventarisatie van risico’s, het bepalen van de risicobereidheid en het daar op afstemmen van de controles. De Aw heeft in een publicatie een aantal aanbevelingen gedaan aan de corporaties en heeft aandachtspunten en goede voorbeelden gedeeld hoe fraude te voorkomen.
De Aw brengt jaarlijks een handreiking integriteit uit. Hierin deelt de Aw casussen en onderwerpen op het gebied van integriteit en fraude die zij in de praktijk tegenkomt en belangrijke lessen die daaruit zijn te trekken. In 2025 heeft de Aw 125 integriteitsmeldingen ontvangen. Bij 19 meldingen was er aanleiding om deze inhoudelijk te behandelen.
In de handreiking integriteit van 2025 besteedt de Aw aandacht aan het onderwerp fraude bij de toewijzing van woningen. Aanleiding daarvoor is een stijging in het aantal fraudesignalen. De Aw doet een paar aanbevelingen aan de corporaties en deelt aandachtspunten en goede voorbeelden om fraude te voorkomen. In 2025 bleef de Aw, net als in 2024, meldingen ontvangen over fraudegevallen in de bouwsector met (onder)aannemers en installateurs. Daarom blikt de Aw in de handreiking 2025 kort terug op de signalen en aanbevelingen uit 2024, aangevuld met 2 voorbeelden uit de praktijk.
Volgens artikel 29 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) moet de RvC dreigende probleemsituaties schriftelijk bij de Aw melden, als de bestuurder dit niet heeft gedaan. Voorbeelden van probleemsituaties zijn een onoverbrugbaar geschil met de bestuurder of binnen de RvC en problemen met de governance, integriteit of financiële continuïteit. Een melding betekent niet dat de Aw de toezichtsverantwoordelijkheid overneemt. De RvC blijft verantwoordelijk voor het oplossen van het probleem.
De Aw heeft in 2025 7 artikel 29 meldingen ontvangen. In één geval was sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 29 van het Btiv. Bij deze corporatie speelde een geschil binnen de RvC. De Aw heeft de situatie onderzocht en de RvC heeft een verbetertraject in gang gezet.
De overige meldingen hadden betrekking op klachten over (de staat van) onderhoud, woningtoewijzing, leefbaarheid en huurdersbelangen. Deze meldingen waren afkomstig van niet-RvC-leden. De Aw heeft de signalen geregistreerd en, waar mogelijk, melders doorverwezen naar het juiste loket.
In 2025 voerde de Aw 2 pilots uit in de regio’s Groningen-Assen en Eindhoven. Doel was om het regionale perspectief te integreren in het toezicht op woningcorporaties, gezien de toenemende regionale aanpak van volkshuisvestelijke opgaven. De Aw onderzocht wat deze gezamenlijke opgaven betekenen voor het toezicht op individuele corporaties en het stelsel als geheel. Door ook op regionaal niveau het gesprek te voeren, kreeg de Aw beter inzicht in samenwerking, governance en knelpunten. Daarnaast is het gezamenlijke dashboard van de Aw en het ministerie van VRO uitgebreid met regionale data. Dit versterkt de informatiepositie van corporaties en andere betrokken partijen en maakt een gerichter gesprek in de regionale context mogelijk. In de toezichtgesprekken met en onderzoeken naar individuele corporaties wordt het regionale perspectief vanaf nu meegenomen.
De Aw houdt toezicht op woningcorporaties op basis van bepalingen uit de Woningwet. In bijzondere gevallen kan de Aw van een bepaling afwijken, of afwijking daarvan toestaan op grond van artikel 118a. In 2025 zijn 4 hardheidsclausule verzoeken ingediend. Hiervan zijn 2 verzoeken afgewezen en 2 verzoeken toegewezen.
In 2025 heeft de Aw 9 interventies opgelegd. 1 corporatie is aangesproken en 8 corporaties kregen een waarschuwing opgelegd. De onderwerpen van de overtredingen lopen uiteen. 1 corporatie is aangesproken voor het aangaan van een verbinding zonder vergunning. De Aw heeft 2 waarschuwingen opgelegd voor niet uitvoeren van een externe evaluatie door de RvC. Daarnaast heeft de Aw een waarschuwing opgelegd vanwege het niet aanvragen van goedkeuring voor een statutenwijziging en het niet indienen van een zienswijze Geschiktheid en Betrouwbaarheid voor een tijdelijke bestuurder. Ook heeft de Aw waarschuwingen opgelegd voor het aan de ene kant niet voldoen aan de voorwaarden van verlicht regime en aan de andere kant het niet voldoen aan de norm van passend toewijzen. Tot slot heeft de Aw waarschuwingen opgelegd voor het niet uitvoeren van een visitatie, het verstrekken van financiële bijdragen en het niet in rekening brengen van de servicekosten.
Goedkeuringen, ontheffingen en zienswijzen
De Aw houdt niet alleen toezicht op woningcorporaties. Zij beoordeelt ook aanvragen van corporaties voor goedkeuringen en ontheffingen. En toetst bestuurders en commissarissen op geschiktheid en betrouwbaarheid. Dat doet de Aw onder andere via de GenB-toets en de zienswijze bij benoemingen.
De Aw vindt het belangrijk dat woningcorporaties blijvend goed bestuurd worden. Goed bestuur is immers noodzakelijk om de grote investerings- en verduurzamingsopgaven van corporaties verantwoord te realiseren.
Per 1 juli 2025 heeft de Aw haar werkwijze van het hertoetsen van woningcorporaties aangepast. De nieuwe werkwijze behelst een verkorte aanvraag bij herbenoeming van commissarissen (niet zijnde voorzitters). Reden voor deze verkorte aanvraag is dat er bij benoeming al een positieve zienswijze is afgegeven op basis van de aangeleverde informatie. Hierdoor is er al kennis over de geschiktheid en betrouwbaarheid van deze commissaris. De verkorte aanvraagprocedure vermindert de administratieve lasten, zonder afbreuk te doen aan de zorgvuldigheid van de beoordeling.
Deze wijziging is vastgelegd in de hernieuwde beleidsregel die de Aw op 1 juli 2025 heeft gepubliceerd.
De Aw heeft in 2025 in totaal 455 GenB-toetsen uitgevoerd bij aanvragen tot (her)benoemingen van bestuurders en commissarissen. Trends in deze aanvragen zijn:
- De aanvragen voor interim-bestuurders nemen toe. De toezichthouders bespreken de aanleiding voor het benoemen van een interim-bestuurder met de corporaties.
- Een kwart van de aanvragen wordt volledig aangeleverd. In driekwart van de aanvragen wordt, wanneer de aanvraag in behandeling wordt genomen, om aanvullende informatie verzocht. In oktober 2024 is het herziene formulier Aanvraag zienswijze geschiktheid en betrouwbaarheid gepubliceerd. Dit formulier bevat meer toelichting op de vragen en geeft meer richting aan de onderbouwing die de Aw verwacht. Een complete aanvraag kan de Aw sneller afhandelen.
- In een derde van de dossiers stelt de beoordelend inspecteur aanvullende en meer inhoudelijke vragen. Dit percentage is vergelijkbaar met de voorgaande jaren.
- De meeste uitvragen hebben betrekking op (de schijn van) belangenverstrengeling en verwevenheden. Corporaties hebben meer aandacht voor dit onderwerp. Om corporaties te helpen om de (schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen, heeft de Aw een handreiking gepubliceerd.
Tussentijdse toets geschiktheid en betrouwbaarheid
De geschiktheid en betrouwbaarheid van bestuurders en commissarissen is niet alleen van belang op het moment van (her)benoeming, maar tijdens de hele zittingsperiode. De Aw heeft daarom de mogelijkheid tot een tussentijdse toetsing verder uitgewerkt. In 2025 is geen gebruik gemaakt van dit instrument.
De tussentijdse toets wordt alleen ingezet in uitzonderlijke situaties. Denk aan nieuwe feiten of omstandigheden die aanleiding geven tot twijfel over de geschiktheid of betrouwbaarheid. Of wanneer achteraf blijkt dat bij de oorspronkelijke toetsing onjuiste of onvolledige informatie is verstrekt. Het besluit om een tussentijdse toetsing te starten is vastgelegd in een zorgvuldige procedure, inclusief hoor en wederhoor. Een positieve uitkomst van deze toetsing is een goede onderbouwing om door te gaan met de werkzaamheden als bestuurder of commissaris. Bij een negatieve uitkomst kan de Aw de eerder afgegeven zienswijze intrekken.
Deze wijziging is vastgelegd in de hernieuwde beleidsregel die de Aw op 1 juli 2025 is gepubliceerd.
In 2025 heeft de Aw 120 aanvragen van woningcorporaties gekregen voor goedkeuringen en ontheffingen. Dat is een lichte afname ten opzichte van eerdere jaren. De meest voorkomende aanvragen waren voorgenomen verkopen van corporatiebezit aan beleggers, statutenwijzigingen, het aangaan van verbindingen en het verstrekken van vermogen aan verbindingen (rechtspersonen of vennootschappen).
Naar aanleiding van de evaluatie van de beleidsregel zijn in de beleidsregel ook verduidelijkingen en aanscherpingen over verkopen, verbindingen en fusies meegenomen.
De Aw heeft in 2025 de meeste aanvraagformulieren gedigitaliseerd om het aanvraagproces voor woningcorporaties makkelijker te maken.
Informatievoorziening
De Aw ondersteunt corporaties in hun doelrealisatie door gerichte informatie te geven over relevante onderwerpen. Bijvoorbeeld door publicaties uit te brengen en door vragen van woningcorporaties en de sector te beantwoorden.
De Aw heeft in 2025 meerdere publicaties uitgebracht
De Aw ontvangt veel vragen en klachten vanuit de sector. Om de corporaties te ondersteunen in hun werkzaamheden en om burgers de weg te wijzen in de sector beantwoordt de Aw deze vragen tijdig en zorgvuldig.
In 2025 heeft de Aw in totaal 969 vragen gekregen. De top 3 vragen en klachten waren:
- Vragen van woningcorporaties over de regels van verkoop vastgoed.
- Vragen over de GenB-toets.
- Klachten van (toekomstige) huurders en burgers over bijvoorbeeld het onderhoud van een woning, toewijzing of overlast. De Aw heeft geen rol bij individuele klachten van huurders. Terugkerende klachten over woningcorporaties neemt de Aw wel mee in haar toezicht.
Een andere veelvoorkomende vraag van woningcorporaties ging over huisvesting of opvang van asielzoekers en ontheemde Oekraïners. Woningcorporaties zijn er voor huisvesting, niet voor opvang. Daarom mogen corporaties alleen (flex)woningen beschikbaar stellen met een schriftelijk huurcontract of gebruiksovereenkomst met de bewoner. De Aw heeft deze vraag verder uitgewerkt op de webpagina Veelgestelde vragen aan de Aw om de (on)mogelijkheden toe te lichten.
Datauitwisseling
Woningcorporaties moeten verplicht jaarlijks verantwoording afleggen over hun activiteiten en toekomstplannen. Deze informatie is onmisbaar voor effectief toezicht, financiële waarborgen en beleidsontwikkeling.
Om de samenwerking voor de uitwisseling van gegevens te verbeteren is in 2025 een nieuw convenant tussen de Aw, WSW, het ministerie van VRO en branchevereniging Aedes ondertekend. Het convenant Gezamenlijk Realiseren van Informatieverbetering en Procesverlichting (GRIP) Woningcorporatiesector 2026–2030 bouwt voort op deze vooruitgang én op eerdere convenanten die tussen de 4 partijen zijn gesloten. Het doel van het convenant is dat de administratieve druk voor woningcorporaties verder omlaag gaat, data-uitwisseling nog eenvoudiger wordt en de datakwaliteit verder verbetert. Een gezamenlijke kwaliteitsagenda moet daarbij helpen. Daarnaast willen de samenwerkende partijen hun data in de toekomst makkelijker beschikbaar maken voor onderzoekers en wetenschappers.