Veelgestelde vragen aan de Aw

Een woningcorporatie kan slachtoffer worden van diefstal, oplichting, cybercriminaliteit of een ander misdrijf. Hiervan wordt niet altijd aangifte gedaan. Tijdens gesprekken met woningcorporaties over dit onderwerp heeft de Aw gemerkt dat angst voor reputatieschade, negatieve publiciteit of de overtuiging dat aangifte doen geen zin heeft een rol kunnen spelen bij het besluit tot het al dan niet doen van aangifte.

Elk misdrijf waarvan geen aangifte wordt gedaan, vergroot de kans dat daders ongestoord hun gang kunnen gaan bij anderen. Daarmee overstijgt het doen van aangifte het incident en de individuele corporatie zelf: Als woningcorporatie kan door het doen van aangifte (zowel intern als extern) het signaal worden afgegeven dat een woningcorporatie integriteit en maatschappelijke verantwoordelijkheid belangrijk vindt.  

Andere voordelen van aangifte doen zijn:

• Bij een opsporingsonderzoek kunnen meer frauduleuze handelingen aan het licht komen die anders onopgemerkt waren gebleven.
• De woningcorporatie kan zich als benadeelde partij in het strafproces voegen om de geleden schade vergoed te krijgen.
• Een strafrechtelijke veroordeling heeft een signaalfunctie, waardoor het frauderisico, ook bij andere sectorpartijen, mogelijk afneemt.

Verder heeft de wetgever er bewust voor gekozen dat woningcorporaties in bepaalde situaties verplicht zijn om aangifte te doen. Deze aangifteplicht (zie artikel 162 van het Wetboek van Strafvordering (WvSv) gelezen in samenhang met Besluit ex artikel 162 WvSv), geldt voor misdrijven (ernstige strafbare feiten waar zware straffen op staan) die verband houden met de wettelijke taken van woningcorporaties. Deze taken staan opgesomd in artikel 45 van de Woningwet. Wat een misdrijf is, staat in de artikelen 92 tot en met 423 van het Wetboek van Strafrecht.

Dit betekent dat per geval moet worden nagegaan of een gedraging verband houdt met de kerntaken van een woningcorporatie. Zo valt fraude door (onder)aannemers of andere samenwerkingspartijen onder de aangifteplicht. Denk aan het bewust onterecht opvoeren of opplussen van uren of het afwijken van gemaakte afspraken. Ook fraude bij de toewijzing van een woning, bijvoorbeeld door het onrechtmatig aanpassen van gegevens waardoor iemand ten onrechte eerder voor een huurwoning in aanmerking komt, valt onder de aangifteplicht. Het onderhouden en toewijzen van huurwoningen zijn immers een wettelijke taak van woningcorporaties. Verder geldt de aangifteplicht ook wanneer medewerkers van een woningcorporatie materialen of geld ten behoeve van de uitvoering van de wettelijke taak van een corporatie verduisteren.

Daarnaast is het voor een woningcorporatie ook belangrijk om stil te staan bij de beeldvorming rond de besluitvorming. Daarbij kan een woningcorporatie zichzelf vragen stellen als: 'Hoe leggen we dit uit aan onze huurders?' en 'Hoe verantwoorden we het naar de buitenwereld, zoals de media, als we ondanks de aangifteplicht toch besluiten geen aangifte te doen?'.

Welke acties kan een woningcorporatie ondernemen als zij slachtoffer is geworden van een misdrijf?

Als een woningcorporatie vermoedelijk slachtoffer is geworden van een misdrijf, kan deze de volgende stappen ondernemen:

• Stel de Raad van Commissarissen (RvC) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) direct op de hoogte van de situatie en de ontwikkelingen.
• Om te bepalen of sprake is van een misdrijf, of de aangifteplicht van toepassing is en welke vervolgstappen nodig zijn, is het raadzaam om een strafrechtadvocaat te raadplegen. Het is wenselijk om de Aw te informeren over de uitkomsten hiervan. 
• Stel als dit nodig is een nader onderzoek in naar de (mogelijke) fraude. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de expertise van de Aw bij het opstellen van de onderzoeksopdracht.
• Denk bij elke stap na over het (externe) afbreukrisico. Kan de beslissing goed worden uitgelegd aan de huurders en de buitenwereld, zoals de pers?

Hoe en waar kan een woningcorporatie aangifte doen?

Een woningcorporatie hoeft niet zelf te bewijzen dat er sprake is van een misdrijf. Het is voldoende als aannemelijk wordt gemaakt dat er een verdenking is dat een misdrijf is gepleegd. Ook als niet (precies) duidelijk is wie de dader is.

Een woningcorporatie kan aangifte doen bij de Inlichtingen- en Opsporingsdienst van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT-IOD) en het Functioneel Parket van het Openbaar Ministerie (OM). Het Functioneel Parket is belast met de opsporing van specifieke misdrijven, waaronder complexe fraudezaken. Dit zijn zaken waar woningcorporaties mee te maken kunnen krijgen. 

Een aangifte kan rechtstreeks gestuurd worden naar de ILT-IOD en het Functioneel Parket via de e-mailadressen iod.infodesk@ilent.nl en r.van.veen@om.nl. Op de webpagina over de ILT-IOD is meer informatie te vinden over het doen van aangifte. Bij het doen van aangifte is het bijvoorbeeld belangrijk dat er geen zogenoemde geheimhouderstukken worden meegestuurd. Dit is bijvoorbeeld correspondentie tussen een (potentiële) verdachte en diens advocaat. Bij twijfel over het doen van aangifte kan contact worden opgenomen met de Aw of de ILT-IOD.

Het OM beslist uiteindelijk of een aangifte leidt tot een opsporingsonderzoek.

Rol van de Aw

In de Woningwet is vastgelegd dat de Aw toeziet op de governance en integriteit van het beleid en beheer van woningcorporaties en hun dochtermaatschappijen. Integriteitskwesties en de wijze waarop daarmee wordt omgegaan zijn onderwerp van het toezicht van de Aw. In relatie tot de aangifteplicht betekent dit dat als de Aw signalen ontvangt dat een woningcorporatie geen aangifte doet waar dat wel in de lijn der verwachting ligt, zij daarover het gesprek aan kan gaan. De uitkomsten van dit gesprek maken onderdeel uit van het reguliere toezicht en kunnen indien relevant onderdeel uitmaken van de bijbehorende toezichtbrief.

Algemeen: langdurige opvang nooit toegestaan, wel ruimte voor huisvesting voor bepaalde categorieën

Woningcorporaties verhuren (flex)woningen aan huishoudens die vanwege hun inkomen of andere omstandigheden op de markt niet in hun huisvesting kunnen voorzien. Dit staat in de Woningwet, artikel 45 lid 2 onder a en artikel 46. Daarnaast geldt voor woningcorporaties ook regelgeving die voor alle verhuurders geldt. En lokale regelgeving, zoals de wet vaste huurcontracten en in een groot aantal gemeenten de huisvestingsverordening. 

Woningcorporaties zijn er voor huisvesting, niet voor opvang. Daarom mogen woningcorporaties alleen (flex)woningen beschikbaar stellen met een schriftelijk huurcontract of gebruiksovereenkomst met de bewoner. Dit is door de rijksoverheid bewust zo geregeld en staat daarmee ook niet open voor een bredere op ‘de bedoeling’ gerichte interpretatie. Woningcorporaties mogen geen woongebouwen/(flex)woningen via derden verhuren of doorverhuren voor opvang. Derden zijn bijvoorbeeld het Centraal Opvangorgaan Asielzoekers (COA), de gemeente of een maatschappelijke organisatie.

Er zijn 2 uitzonderingen op de eis van een huur- of gebruiksovereenkomst met de bewoner:

• Verhuur van wooncomplexen/woningen aan een intermediair waar wonen en zorg wordt gecombineerd.
• Verhuur van wooncomplexen/woningen met een leegstandvergunning die tijdelijk verhuurd mogen worden. 

Huurcontract of gebruiksovereenkomst

Bij een huurcontract gelden er regels over de toewijzing in relatie tot huur/inkomen en huur/huurtoeslaggebruik. Bij een gebruiksovereenkomst gelden deze regels niet. 

Let op: een huisvestingsvergunning kan een voorwaarde zijn voor het sluiten van een huurcontract of gebruikersovereenkomst. Dit  is afhankelijk van lokale regelgeving. 

Een woningcorporatie mag woningen verhuren aan bijvoorbeeld een gemeente (intermediair) voor intermediaire verhuur aan derden. Dan gelden dezelfde eisen als voor corporaties. Een intermediair sluit een huurcontract of een gebruiksovereenkomst af met natuurlijke personen. De woningen worden verhuurd binnen de reikwijdte van de Woningwet, alsof de woningcorporatie ze zelf verhuurt. Verhuurt de gemeente woningen aan natuurlijke personen met een huurcontract voor een huur onder de huurtoeslaggrens? Dan moet contractueel worden afgesproken dat de gemeente daarbij de inkomenstoets doet en de administratie daarvan aan de woningcorporatie ter beschikking stelt.

Asielzoekers zonder verblijfsvergunning

Het COA is verantwoordelijk voor de opvang van asielzoekers zonder verblijfsvergunning. Zij komen alleen in aanmerking voor huisvesting in een corporatie (flex)woning als er geen huisvestingsvergunning vereist is én zij zelf een huurcontract of gebruiksovereenkomst krijgen. 

Asielzoekers zonder rechtmatig verblijf komen niet in aanmerking voor huurtoeslag (of andere toeslagen). Zij worden ook niet beschouwd als doelgroep voor corporatiewoningen. Corporaties mogen geen woningen beschikbaar stellen zonder een huurcontract of gebruiksovereenkomst met de asielzoeker die de woning gaat gebruiken, ook niet via een intermediair. 

Ontheemde Oekraïners

Ontheemde Oekraïners hebben een aparte (Europese) status ten opzichte van andere vluchtelingen. Zij mogen vanwege deze aparte status vrij in de Europese Unie verblijven zolang de Richtlijn Tijdelijk Bescherming loopt. 

Ontheemde Oekraïners kunnen volgens de Richtlijn Tijdelijke Bescherming Oekraïne een sociale (flex)woning huren. Hierbij sluiten ze een huurcontract of gebruiksovereenkomst met een woningcorporatie of een intermediair. Dit geldt ook als een (flex)woning gedeeld wordt met anderen. Is er geen huurcontract of gebruiksovereenkomst afgesloten? Dan is er geen sprake van huisvesting, maar van opvang. Dit is strijdig handelen in het licht van wet- en regelgeving. Ontheemden Oekraïners die in een huurhuis wonen, een huurcontract hebben en op dat adres staan ingeschreven bij de gemeente kunnen ook huurtoeslag krijgen. Bij een huurcontract gelden er regels over de toewijzing in relatie tot huur/inkomen en huur/huurtoeslaggebruik. Bij een gebruiksovereenkomst gelden deze regels niet.

Bij de huisvesting van Oekraïners wordt in de praktijk regelmatig de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen gebruikt. De eis dat de ontheemde zelf een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst moet krijgen, sluit aan bij de eisen in de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen .

Mensen met een verblijfsvergunning (statushouders)

Statushouders kunnen sociale (flex)huurwoningen huren. Ook hier geldt dat zij zelf een huurcontract of een gebruiksovereenkomst moeten krijgen met de verhuurder. De eis dat de statushouder zelf een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst moet krijgen, sluit aan bij de eisen in de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen. 

Verhuur van woningen aan een intermediair die ook zorg levert voor bijvoorbeeld alleenstaande minderjarige vreemdelingen (AMV’ers) met een verblijfsvergunning is mogelijk zonder een huurcontract met de statushouder (artikel 47 lid 1 onder d Woningwet).

Opvang in BOG, MOG en woningen alleen bij zeer tijdelijke aard

Woningcorporaties mogen hun leegstaand bedrijfsonroerend goed (BOG) of maatschappelijke gebouwen (MOG) beschikbaar stellen voor opvang van zeer tijdelijke aard. 

Gebruik van BOG/MOG voor opvang kan slechts van zeer tijdelijke aard zijn, in afwachting van sloop of herontwikkeling. De corporatieregelgeving staat namelijk alleen verhuur van BOG en MOG toe voor functies die gericht zijn op de wijk. Vanwege deze eis mag een woningcorporatie ook geen vastgoed aanhuren voor opvang.

Bij de ingebruikname van een BOG/MOG gebouw als opvang wordt de primaire functie van het gebouw (tijdelijk) verlegd van maatschappelijk- of bedrijfsmatig vastgoed naar wonen. Het gaat hier om opvang zonder een huurcontract of een gebruiksovereenkomst. Er wordt bijvoorbeeld een bruikleenovereenkomst afgesloten. Bij bruikleenovereenkomsten gelden geen toewijzingsregels.

Ook wooncomplexen/woningen mogen alleen tijdelijk verhuurd worden aan derden (gemeente, COA of een maatschappelijke organisatie) voor opvang én als er sprake is van een leegstandvergunning. Die derde moet zorgen voor de verdere opvang en de inrichting van het gebouw voor tijdelijk verblijf.

Handhaving door de Aw

De Aw werkt met de landelijke handhavingsstrategie omgevingsrecht (LSHO). Bij het constateren van een onrechtmatigheid krijgt een woningcorporatie de gelegenheid om deze ongedaan te maken of te beëindigen. Het beëindigen kan bijvoorbeeld door het alsnog aanbieden van huurcontracten of een gebruiksovereenkomst. Bij het bepalen van de interventie houdt de Aw onder meer rekening met de houding van de betreffende woningcorporatie, en de gevolgen van de onrechtmatigheid. Er is voor de Aw ruimte om bijvoorbeeld in de handhavingstermijn en andere verwachtingen rekening te houden met de gevolgen voor derden, zoals de gebruikers van vastgoed.

U kunt uw situatie voorleggen aan de Aw. Wilt u weten wie de toezichthouder van de Aw is voor uw woningcorporatie? Neem contact op via het vragenformulier. U kunt op werkdagen tussen 8.30 en 17.00 uur ook bellen naar 088 - 489 00 00.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) krijgt steeds meer signalen vanuit woningcorporaties dat huurders straks mogelijk de huur niet meer kunnen betalen, door de stijging van de energieprijzen. De verwachting is dat huurachterstanden oplopen en het aantal incassomaatregelen en huisuitzettingen gaat toenemen. Dat is een onwenselijke situatie, omdat de kerntaak van de woningcorporaties is om te zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Daarom informeert de Aw de woningcorporaties over de mogelijkheden die corporaties hebben om hulp te bieden.

Als eerste is de energiemaatschappij aan zet

Het niet kunnen betalen van de energierekening moet in eerste instantie met de energiemaatschappij worden opgelost. Hierbij moet afsluiting van het gas en licht zoveel mogelijk worden voorkomen. In veel gevallen (maar lang niet allemaal), zal ook de korting van op de energierekening in de maanden november en december 2022 en het energieplafond vanaf 2023 helpen.

Corporaties doen vanuit hun kerntaak al veel om betaalbaarheid voor huurders te bevorderen en zetten zich in om huisuitzettingen te voorkomen. Maar als de corporatie teveel het voortouw neemt om de gevolgen van hoge energieprijzen te beperken, dreigt mogelijk weglek van corporatievermogen naar de ‘commerciële’ energiesector. Dat moet worden voorkomen

Wat kunnen woningcorporaties wel doen?

Bemiddeling voor huurders die in de knel komen

Waar de huurder zelf geen afspraken voor hulp kan maken met de energiemaatschappij, kan de corporatie wellicht in het contact helpen en op coulance aandringen. Valt de situatie van de huurder binnen de toepasselijke inkomensgrenzen? Dan is de gemeente met energietoeslagen of bijzondere bijstand voor hen in beeld. Waar nodig kan de corporatie aandringen op meer voortvarende uitbetaling aan rechthebbenden en coaching of hulp geven aan huurders die moeite hebben met de aanvraag van de energietoeslagen.

Duurzaamheidsmaatregelen

Een meer structurele optie is als corporaties duurzaamheidsmaatregelen eerder uitvoeren. Of wanneer corporaties kleine energiebeperkende maatregelen door de huurder zelf bevorderen.

Financiële mogelijkheden

Zijn er na het nemen van eerder genoemde maatregelen huishoudens die daarmee onvoldoende zijn geholpen? Dan kan als uiterste middel ook andere hulp van de corporatie wenselijk zijn. Naast de mogelijkheden op grond van de Wet tijdelijke huurkorting hebben corporaties verschillende mogelijkheden om huurders met financiële problemen tegemoet te komen. Bijvoorbeeld het opschorten van de betalingstermijn. Daarbij moet de huurder de huur dan op een later moment alsnog betalen. Corporaties mogen huur niet vooraf kwijtschelden. Het achteraf kwijtschelden van een betalingsverplichting om huurachterstand, schuldsanering en huisuitzetting te voorkomen of te beperken, kan al op basis van bestaande regelgeving. Naast deze tijdelijke maatregelen kan een corporatie als laatste redmiddel de huur van een specifieke huurder permanent verlagen.

Ja, woningcorporaties mogen laadpalen of oplaadplekken en de infrastructuur die daarbij hoort aanleggen onder bepaalde voorwaarden. Onder infrastructuur valt bijvoorbeeld de (loze) leiding voor het aansluiten.

Corporaties mogen alleen werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Dit staat in artikel 45, lid 1 van de Woningwet. Onder het gebied van de volkshuisvesting valt onder andere het bouwen en verwerven van woongelegenheden die voor permanent verblijf zijn bedoeld en de daarmee verbonden infrastructurele aanhorigheden. En het in stand houden of treffen van voorzieningen hier aan. Dit staat in artikel 45, lid 2 onder a en b van de Woningwet. Het zorgen voor een parkeergelegenheid voor auto’s, of stalling voor bijvoorbeeld scootmobiels of fietsen bij deze woongelegenheden valt hier onder. Een laadpaal, of oplaadplek, en de bijbehorende infrastructuur daarmee ook.

Laadstroom leveren

Woningcorporaties mogen voor oplaadplekken laadstroom leveren (exploiteren) voor bijvoorbeeld auto’s, scootmobielen, of fietsen. Dit mag alleen voor bepaalde groepen en voor zover de stroomlevering rechtstreeks verband houdt met de bewoning van de woongelegenheden waarbij de laadplek gerealiseerd wordt.

Wat zegt de wet hierover?

Welke diensten rechtstreeks verband houden met bewoning staat in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv), lid 1 en in bijlage Besluit servicekosten punt 8. Aan welke groepen de corporaties deze diensten mogen leveren, staat in de Woningwet artikel 45, lid 2 onder c. In artikel 47 van het Btiv is dit verder uitgewerkt.

Investeren in oplaadplekken

De oplaadplekken als onderdeel van de verhuurde parkeervoorziening volgen de status van de verhuurde woning.

Is het huurcontract van een parkeervoorziening inclusief de oplaadplekken gekoppeld aan dat van een woning die valt onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB)? Dan valt de parkeervoorziening/oplaadplek onder de DAEB tak. Corporaties mogen investeren in oplaadplekken als deze onder de DAEB-tak vallen en zij aan de eerder genoemde voorwaarden voldoen.

Het omgekeerde geldt ook. Hoort een parkeerplaats/oplaadplek bij een niet-DAEB woning? Dan valt deze automatisch onder de niet-DAEB tak.

Het los verhuren van parkeervoorzieningen inclusief oplaadplekken valt altijd onder de niet-DAEB. tak  Informatie over investeringen in niet-DAEB vindt u op de webpagina van de Aw.

De criteria voor het verlenen van een urgentieverklaring kunnen vermeld staan in een huisvestingsverordening. In hoeverre het inkomen onderdeel is van deze criteria, verschilt per gemeente. Zijn er geen gemeentelijke urgentiecriteria? Dan moet een corporatie zelf urgentiecriteria opstellen.

De urgentieverklaring biedt voorrang bij het vinden van een passende huurwoning. Ook met een urgentieverklaring toetsen woningcorporaties het inkomen. Zij zijn verplicht dit te doen voor het voldoen aan de staatssteunnorm en voor passend toewijzen. De toewijzingseis voor staatssteun geldt overigens niet voor huishoudens die zijn aangewezen op bepaalde zorg.

Verder mag een corporatie 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een hoger jaarinkomen dan € 42.436 (in 2019). Maar een corporatie hoeft dit niet te doen. Op grond van artikel 59 van het Btiv zijn zij daarbij wel verplicht om urgente woningzoekenden met voorrang toe te wijzen. Hierdoor kan een persoon met een hoger inkomen die voldoet aan de urgentiecriteria dus mogelijk een sociale huurwoning krijgen van de corporatie. Die woning moet wel passend zijn qua huishoudengrootte, doelgroep etcetera. 

Vragen

1. Moet een woning, vanaf het moment van verlenen van huurkorting, worden overgebracht van de niet-DAEB naar de DAEB-tak?
2. Als de huur alleen tijdelijk (van 1 maand tot maximaal 3 jaar) wordt verlaagd, mag de huur daarna weer worden verhoogd tot de oorspronkelijke huur? En blijft de woning dan in de DAEB-tak?

Antwoord

Als een woning voor langere tijd (langer dan 3 jaar of permanent) een huur krijgt onder de liberalisatiegrens, dan moet de corporatie de  woning volgens de wet- en regelgeving overbrengen van de niet-DAEB naar de DAEB-tak. Het is immers de bedoeling dat staatssteun wordt ingezet waar dat nodig is. Dit kan alleen vanuit de DAEB-tak. Aan de andere kant geldt ook dat het belangrijk is dat de niet-DAEB-tak een marktconform rendement heeft.

De overgang van een verhuurde woning met een huur onder de liberalisatiegrens van niet-DAEB naar DAEB is toegestaan. Hiervoor heeft een corporatie geen goedkeuring nodig van de Aw.

Is de huur tijdelijk verlaagd tot onder de geldende liberalisatiegrens op basis van de Wet tijdelijke huurkorting? Dan mag de huur daarna niet stijgen boven de geldende liberalisatiegrens op die datum. De woning kan in de DAEB-tak worden geplaatst (Woningwet, artikel 47).

Wordt de huur tijdelijk verlaagd (voor 1 maand tot maximaal 3 jaar) tot een huur boven de liberalisatiegrens die dan geldt? Dan kan de verhuurder daarna de huur weer verhogen naar de oorspronkelijke huur (inclusief reguliere verhogingen). De woning blijft in de niet-DAEB- tak.

Als de woning wordt overgebracht naar de DAEB-tak, dan moet u dit als administratieve transactie uitvoeren tegen marktwaarde (in verhuurde staat). Hiervoor kunt u de waarde uit de voorgaande jaarrekening gebruiken. Het gaat hier niet om een mutatie of een nieuw huurcontract. Daarom zijn de toewijzingsregels bij dit huurcontract niet van toepassing.

Een corporatie mag alleen werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. De aanleg en het onderhoud van openbaar gebied is geen toegestane volkshuisvestelijke activiteit voor een woningcorporatie. De wet beschouwt de openbare ruimte uitdrukkelijk als het terrein van gemeenten.

Activiteiten binnen gebiedsontwikkeling

Binnen de toegestane volkshuisvestelijke activiteit van een woningcorporatie vallen wel de activiteiten binnen een gebiedsontwikkeling. Zo kan een gemeente initiatiefnemers van een bouwproject op basis van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening (per 1 januari 2024 voortgezet in de Omgevingswet) verplichten om bij te dragen aan de exploitatiekosten van de ontwikkeling van een projectgebied. Realiseert een corporatie woningen in dat projectgebied? Dan moet zij net zoals andere partijen een financiële bijdrage doen op basis van een exploitatieplan. Voor de vaststelling van een exploitatieplan wordt vaak een grondexploitatieovereenkomst gesloten, waarin onder andere de kostenverdeling is opgenomen. Dit wordt ook wel een anterieure overeenkomst genoemd.

De wetgever heeft aangegeven dat corporaties alleen kunnen bijdragen in de gemeentelijke exploitatiekosten daar waar de gemeente dit publiekrechtelijk kan afdwingen. Dit is het verplichte kostenverhaal. Om de weglek van maatschappelijk bestemd vermogen te voorkomen, geldt dit ook als het kostenverhaal is opgenomen in een anterieure overeenkomst.

Ter verduidelijking: Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente. Daarin is afgesproken welke financiële bijdragen de betrokken partijen leveren aan het exploitatieplan. Deze bijdrage kan meer zijn dan de gemeente publiek rechtelijk gezien kan verhalen, bijvoorbeeld als partijen een hoger kwaliteitsniveau van inrichting of publieke voorzieningen wenselijk vinden. Voor corporaties is het daarom specifiek van belang dat in de anterieure overeenkomst alleen afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen die ook publiekrechtelijk afdwingbaar zouden zijn.

Dit staat opgenomen in de Memorie van toelichting op de Woningwet, op pagina 28 en 29.

Ja, onder voorwaarden. Een woningcorporatie mag volgens de corporatieregelgeving een boot of ander drijvend bouwwerk laten (ver)bouwen en verhuren, als deze voldoet aan de definitie voor gebouw en bedoeld is voor permanent verblijf.

Volgens artikel 1 van de Woningwet is een woongelegenheid een woning (of een woonwagen of standplaats). Een woning is een afzonderlijk deel van een gebouw. Een woonboot is een bouwwerk. Volgens artikel 1 van de Woningwet is een gebouw een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Hier kan een woonboot dus onder vallen.

Nee. Bij verkoop van alleen grond is geen goedkeuring vooraf nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Dit staat in artikel 22 sub b onder 2 van het Btiv. Goedkeuring is wel vereist bij verkoop van een woning of maatschappelijk vastgoed, tenzij het gaat om een van de gevallen genoemd in artikel 22 van het Btiv.

De woningcorporatie moet deze verkoop wel verantwoorden in het jaarverslag.

Bij verkoop niet voor eigen gebruik en aan een andere partij dan een woningcorporatie moet de verkopende corporatie verantwoording afleggen in het jaarverslag, als er wordt verkocht tegen een waarde lager dan de getaxeerde marktwaarde. Dit staat in lid 4 van artikel 22 Btiv. De waarde die in de ministeriële regeling is bepaald, of de getaxeerde marktwaarde is het uitgangspunt. Een woningcorporatie kan hier gemotiveerd van afwijken bij specifieke omstandigheden. De corporatie moet zich dan wel verantwoorden en zijn afwegingen transparant maken voor belanghouders zoals de huurders(organisatie), de gemeente en de toezichthouder (Staatsblad 2021, 570 | pagina 32).

Het kantoor van een toegelaten instelling behoort tot het maatschappelijk vastgoed (MOG). Dit blijkt uit artikel 49 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) en de bijbehorende bijlage 2.

Zie ook Verkoop van woningen maatschappelijk vastgoed.

Voor de verkoop van monumentale panden door een woningcorporatie aan een professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM) is goedkeuring vereist van de Aw.

Toelichting

Het komt voor dat woningcorporaties monumentale panden willen verkopen. Een deel van deze panden is naast de oorspronkelijke functie (vaak woningen) ook geschikt voor andere bestemmingen. Bijvoorbeeld als kantoor, hotel of restaurant. De andere bestemmingen kunnen in de markt meer opbrengen dan de oorspronkelijke functie.

Wanneer een POM de panden wil kopen, wordt zij geconfronteerd met deze hogere marktwaarde. Terwijl deze monumentenorganisatie de oorspronkelijke functie juist wil handhaven.

De hogere marktwaarde kan dan voor de POM een beletsel vormen voor de aankoop. Om de verkoop toch mogelijk te maken, is bepaald¹ dat de woningcorporatie ook mag uitgaan van de waarde die het pand vertegenwoordigt met behoud van de huidige bestemming. Hieraan wordt wel de voorwaarde verbonden van een exploitatieverplichting voor 7 jaar. Dit sluit aan bij de al bestaande exploitatieverplichting omtrent de verkoop van gereguleerde woningen.

¹ In artikel 24, lid 3 van het Btiv staan de bijzonderheden voor deze verkopen. Deze uitzondering geldt alleen voor gebouwen die een status hebben als rijksmonument, of de status van monument op grond van een provinciale- of gemeentelijke verordening.

Voor de verkoop van een woning aan een natuurlijk persoon die deze woning voor eigen gebruik koopt is geen goedkeuring van de Aw vereist. Onder eigen gebruik valt ook gebruik door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zie hiervoor artikel 1 Btiv. Verkoopt een corporatie zonder het doel van eigen gebruik en zonder vooraf goedkeuring bij de Aw te vragen? Dan treedt de Aw handhavend op.  

Als het doel van verkoop eigen gebruik is, dan is in de praktijk het opnemen van zelfbewoningsplicht in de koopakte nuttig gebleken om oneigenlijk gebruik van de woningen tegen te gaan. Vanuit de Woningwet is een woningcorporatie niet verplicht dit op te nemen in een koopcontract.

Kiest de corporatie er voor om een zelfbewoningsplicht op te leggen? Dan valt dit onder het privaatrecht, waar de corporatie zelf op moet toezien. Dit valt dus niet onder het toezicht van de Aw.

Let op: Het gaat hier om de mogelijkheden ten aanzien van bedrijfsruimten en maatschappeljik vastgoed. Voor de mogelijkheden voor huurverlaging bij verhuur van woningen zie dit nieuwsbericht.

Een woningcorporatie mag zelf besluiten of zij de huur voor commercieel vastgoed tijdelijk verlaagt of kwijtscheldt, als een huurder hierom vraagt. Hierbij kan de corporatie rekening houden met de maatregelen van het kabinet voor ondernemers.

Een woningcorporatie mag de huur van een bedrijfsruimte en maatschappelijk vastgoed verlagen. Het huurcontract bepaalt of de woningcorporatie de huur na een overeengekomen periode weer mag verhogen naar het oorspronkelijke niveau. Ook bepaalt het huurcontract of de woningcorporatie eventueel misgelopen huurverhogingen in rekening mag brengen bij de huurder.

Een woningcorporatie mag een betalingsverplichting die eerder ontstond kwijtschelden. Dit mag als de situatie van een individueel bedrijf of huurder daar achteraf aanleiding toe geeft. Corporaties mogen geen financiële bijdrage overmaken aan huurders. Ook mogen zij bijvoorbeeld niet vooraf afspreken dat de huurder een deel van de huur niet hoeft te betalen, zonder dat de corporatie de overeengekomen huurprijs in het huurcontract verlaagt. 

Het weggeven van elektrische kookplaten is in feite het uitdelen van een geldelijk bedrag. Op basis van artikel 48 van het Btiv is dit niet toegestaan voor een woningcorporatie. Worden er werkzaamheden gedaan aan de woning, die zorgen voor een gedeeltelijke verandering of toevoeging aan de woning? Dan moet de huurder op grond van artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek daaraan meewerken, maar alleen als de woningcorporatie een redelijk voorstel doet. Immers, als woningen van het gas afgaan, kan het betekenen dat de huurders hun eigen (keuken) apparatuur niet meer kunnen gebruiken. De renovatie zou dan extra kosten betekenen voor de huurder vanwege de aanschaf van nieuwe geschikte (keuken) apparatuur. In dat geval kan de corporatie als onderdeel van dat redelijke voorstel een vervangend elektrisch kooktoestel verstrekken. Verhuurders kunnen gebruik maken van de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH). 

Er is vooraf geen goedkeuring vereist voor de verkoop van deze gedemonteerde wooneenheden.

De Woningwet schrijft voor dat bij verkoop van woongelegenheden vooraf om toestemming gevraagd moet worden (artikel 27 lid 1). De mobiele wooneenheden worden echter gedemonteerd voordat de verkoop plaatsvindt. Daarom zijn de mobiele wooneenheden niet meer als een woongelegenheid aan te merken, volgens artikel 1 van de Woningwet. 

Er is sprake van een toegestane ontmoetingsruimte die ook voor andere zaken gebruikt kan worden. Als daar een vergoeding tegenover staat is het mooi, maar gratis is ook toegestaan. Dat verandert niets aan het DAEB-karakter van de ontmoetingsruimte.

Ja, dit mag onder de volgende voorwaarden. Het aankopen van grond voor woningbouw valt onder het gebied van de volkshuisvesting. Voor aankoop van grond binnen de eigen woningmarktregio is geen goedkeuring vereist. Zie Woningwet artikel 45, lid 2 sub i.

Afhankelijk van specifieke situatie mag woningcorporatie de grond in de DAEB of in de niet-DAEB aankopen.

Aankoop in DAEB

Wil een woningcorporatie onbebouwde grond in de DAEB aankopen? Dan moet er een serieuze intentie zijn om op de grond minimaal 90% sociale huurwoningen te bouwen. Het gaat dan om het voornemen om te bouwen binnen 5 jaar na aankoop van de grond, waarbij er een woningbouwbestemming op de grond rust. En waarbij de corporatie de plannen opneemt in de prognoseinformatie dPi. Dit is het overzicht zoals bedoeld in de Woningwet, artikel 43.

Als de aangekochte gronden na 5 jaar nog niet zijn ontwikkeld, dan is het belangrijk dat de corporatie hierop alsnog – met enige vertraging – sociale huurwoningen op bouwt.

Als dit niet aantoonbaar is, moet de corporatie de grond tegen marktwaarde overhevelen naar niet-DAEB of verkopen. Dit is bijvoorbeeld het geval als er geen woonbestemming meer op de grond rust. Of als de bouwplannen zijn gewijzigd naar minder dan 90% sociale woningbouw.

Handhaving door de Aw

Is er uitzicht op 90% sociale woningbouw binnen een redelijke termijn, maar is de 5-jaars termijn verstreken? Dan treedt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) binnen 2 jaar na de afloop van deze termijn niet handhavend op, als er een serieuze intentie is om hier woningen in DAEB op te bouwen. Als er na afloop van deze periode (in totaal 7 jaar, 5 + 2 jaar) geen woningen in DAEB zijn gebouwd, moet de corporatie de grond naar niet-DAEB overhevelen of verkopen.

Termijn van 5 jaar wordt 10 jaar vanaf 1 juli 2024

In de voorgestelde aanpassing van artikel 66 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv)  is de termijn van 5 jaar verlengd naar 10 jaar voor grondaankopen in de DAEB.  Het voorstel ligt tot 19 april 2023 ter consultatie. De verwachting is dat de aanpassing per 1 juli 2024 van kracht wordt.

Vooruitlopend hierop zal de Aw niet handhavend optreden als de termijn van 5 jaar overschreden  wordt tot een maximum van 5 jaar (5 + 5 = 10 jaar).

Aankoop in niet-DAEB

Een woningcorporatie kan onbebouwde grond ook aankopen in de niet-DAEB. Bijvoorbeeld als de vooruitzichten om te kunnen bouwen minder concreet zijn en er nog geen woningbouwbestemming op de grond zit. Of als een woningcorporatie minder dan 90% in de DAEB wil bouwen. Realiseert de woningcorporatie later op deze grond DAEB-vastgoed? Dan kan de corporatie bij realisatie de grond alsnog onderbrengen in de DAEB. 

De Aw houdt toezicht op woningcorporaties. Woningcorporaties leveren om die reden gegevens aan bij de Aw. Vaak mogen  onderzoekers deze gegevens inzien en gebruiken voor onderzoek. Deze gegevens gaan bijvoorbeeld over de samenstelling van het vastgoed, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht.

De Aw publiceert deze gegevens op het dataportaal van de Nederlandse overheid. Hiermee wil de Aw zorgen voor meer transparantie in de corporatiesector.

De Aw kan niet alle gegevens openbaar maken. De Aw maakt geen gegevens openbaar als deze bedrijfsvertrouwelijk zijn, of anderszins privacygevoelig. De Aw zet ook geen informatie online als dit niet mag op basis van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).

Niet alle corporaties krijgen nog jaarlijks een oordeelsbrief van de Aw. Vanaf 1 februari 2019 beoordeelt de Aw corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. Dit kader is per 1 april 2022 geactualiseerd en sindsdien werkt de Aw risicogestuurd. Dit betekent dat niet alle corporaties jaarlijks meer worden onderzocht op basis van het gezamenlijk beoordelingskader en ook dat er alleen nader onderzoek plaatsvindt wanneer de Aw risico’s ziet. De Aw baseert haar beoordeling op de informatie die op dat moment beschikbaar is. Is een corporatie een jaar niet onderzocht? Dan neemt de Aw deze corporatie in het volgende jaar wel mee in de te onderzoeken corporaties.

Corporaties ontvangen nog wel voor 1 december een oordeel over de rechtmatigheid. Rechtmatigheid is geen onderdeel van het gezamenlijk beoordelingskader. Vanwege de vereisten in de wet toetst de Aw jaarlijks gericht op rechtmatigheid. Hiervoor gebruikt de Aw onder andere de gegevens van de dVi. De toets richt zich in elk geval op passend toewijzen, staatssteun, huursom en WNT.

De Aw publiceert haar oordelen in haar corporatieregister. Maandelijks publiceert de Aw de toezichtsbrieven. Rechtmatigheidsbrieven worden jaarlijks gepubliceerd.

De gevolgen van de aardbeving in Syrië en Turkije zijn groot en veel mensen leven mee met de getroffenen. Ook woningcorporaties willen bijdragen aan hulp voor de slachtoffers. Op basis van de Woningwet mag een woningcorporatie echter geen geld geven aan goede doelen. Wel mag de woningcorporatie haar huurders (financieel) ondersteunen bij het organiseren van activiteiten waarbij zij elkaar ontmoeten. Dat kan bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van een ruimte of het bijdragen in de kosten voor deze organisatie. Zo kan een woningcorporatie het organiseren van een inzamelactie of een benefietconcert door haar huurders ondersteunen.