De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op woningcorporaties in Nederland. De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Nu en in de toekomst.
De Aw houdt toezicht op grond van de Woningwet, de Wet Normering Topinkomens en (onderdelen) van de Wet goed verhuurderschap.
De governance van de woningcorporatie staat bij het toezicht door de Aw centraal. Een goed functionerende governance draagt bij aan hoe corporaties presteren binnen de volkshuisvesting. En het helpt om problemen te voorkomen op andere toezichtterreinen van de Aw. Zoals zorgvuldig beheer van het maatschappelijk gebonden vermogen, financiële continuïteit, rechtmatigheid en integriteit.
Bij haar toezicht kijkt de Aw naar de kwaliteit van het bestuur en het interne toezicht binnen woningcorporaties. Bestuurders en de Raden van Commissarissen van woningcorporaties worden gestimuleerd om hun verantwoordelijkheden te nemen. Dit doet de Aw onder andere door met elkaar het goede gesprek te voeren over volkshuisvesting in relatie tot de opgave die er ligt. Maar ook door individuele, regionale en thematische onderzoeken uit te voeren en goede voorbeelden uit de praktijk te delen.
In het gezamenlijk beoordelingskader van de Aw en WSW is verder uitgewerkt op welke risicogebieden de Aw toezicht houdt en woningcorporaties op beoordeelt. Voorbeelden hiervan zijn financiële continuïteit, integriteit en risicomanagement. Ook is er meer aandacht voor het volkshuisvestelijk belang en gedrag en cultuur binnen corporaties.
Volkshuisvestelijk belang
De volkshuisvestelijke opgave verwijst naar uitdagingen die de woningsector moet aanpakken om te zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen in Nederland. Deze grote opgave vraagt van woningcorporaties om een professionele organisatie, die 'in control' is en zich hierover durft te verantwoorden.
In haar toezicht op de governance onderzoekt de Aw of het beleid en beheer van een woningcorporatie logisch volgt uit de volkshuisvestelijke opgave van de corporatie. De Aw houdt daarbij geen toezicht op (realisatie van) de prestatieafspraken, maar kijkt vooral naar het (besluitvormings)proces dat de corporatie doorloopt om de volkshuisvestelijke opgave te inventariseren, formuleren, realiseren en verantwoorden.
De meerjarenbegroting (MJB) van een woningcorporatie is het belangrijkste instrument om de volkshuisvestelijke opgave te vertalen naar concrete en haalbare prestaties. De Aw kijkt ook of de uitgangspunten die de corporatie heeft geformuleerd met betrekking tot de continuïteit (buffereisen) voldoende onderbouwd en acceptabel zijn. Voor de verantwoording is het belangrijk dat de corporatie onder meer ingaat op het verschil tussen begroting en realisatie. De MJB is dan ook de belangrijke focus in het toezicht van de Aw.
Gedrag en cultuur
Naast voldoende inrichting van systemen, regels en procedures, zijn gedrag en cultuur essentieel voor de goede werking van de governance. De Aw betrekt deze onderdelen daarom bij het onderzoek naar de risicogebieden in governance van een organisatie. In het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW staat naar welke elementen van gedrag en cultuur de Aw kijkt.
Hoe houdt de Aw toezicht?
De volgende elementen zijn van belang in het toezicht van de Aw:
De Aw houdt haar toezicht risicogestuurd. Dit betekent dat de intensiteit van het toezicht verschilt per corporatie, afhankelijk van onder andere:
- Grootte en complexiteit van de woningcorporatie.
- Financiële positie en resultaten.
- Signalen of incidenten.
- Eerdere onderzoeksbevindingen.
Elk jaar stelt de Aw het risicoprofiel van iedere woningcorporatie vast. Dit profiel bepaalt of een corporatie wordt geselecteerd voor een onderzoek of een relatiegesprek. Als daar aanleiding voor is, kan het risicoprofiel kan tijdens het jaar worden aangepast. De toezichtcyclus van de Aw loopt van 1 maart tot en met 28 februari van het volgende jaar.
Naast individueel toezicht voert de Aw ook projectmatig toezicht uit. Dat kan zowel vooraf (preventief) als achteraf (repressief). Een voorbeeld van preventief toezicht is het uitlichten en delen van goede voorbeelden uit de praktijk. Dit is vaak bedoeld om andere woningcorporaties te stimuleren om het goede te doen. Ook de jaarlijkse handreiking integriteit is een voorbeeld van preventief toezicht. Dit draait om het vroegtijdig signaleren van zaken die mogelijk niet goed gaan of die een risico vormen en de sector hierop wijzen. Een voorbeeld van repressief toezicht is het jaarlijkse onderzoek naar rechtmatigheid.
Voor de start van elke toezichtcyclus (1 maart tot 28 februari) bepaalt de Aw of een corporatie wordt geselecteerd voor een onderzoek of een relatiegesprek.
Relatiegesprek of onderzoek
Relatiegesprek
Corporaties die niet zijn geselecteerd voor onderzoek, krijgen een relatiegesprek met hun toezichthouder. Het doel is om de toezichtrelatie te onderhouden, actuele ontwikkelingen te bespreken en vroegtijdig risico’s te signaleren.
Bij een relatiegesprek wordt er geen beoordeling uitgevoerd aan de hand van het gezamenlijk beoordelingskader Aw en WSW. Dit betekent ook dat er geen toezichtbrief wordt opgesteld.
Onderzoek
Een onderzoek bij een corporatie wordt altijd uitgevoerd door minimaal 2 toezichthouders, volgens het vierogenprincipe. Dit is een minimumvereiste voor het toezicht van de Aw. Dit voorkomt dat het oordeel afhangt van 1 persoon, dat er zaken worden gemist of over het hoofd gezien en dringt bijvoorbeeld het risico op tunnelvisie terug.
De beoordeling vindt plaats aan de hand van het gezamenlijk beoordelingskader van de Aw en WSW, waarin de onderdelen financiën, governance, integriteit en rechtmatigheid integraal worden beoordeeld. De toezichthouders beoordelen risicogericht of een corporatie voldoet aan de onderdelen van het gezamenlijk beoordelingskader. Hiervoor worden verschillende stukken gebruikt die standaard aangeleverd worden, zoals jaarverslagen en de stukken van de accountant. Aanvullende stukken zoals tertiaalrapportages, RvC-verslagen of een koersplan kan de Aw opvragen. Daarnaast wordt er een gesprek gevoerd met de bestuurder(s) en eventueel de Raad van Commissarissen en andere sleutelfiguren binnen de corporatie.
Aan onderdelen van het gezamenlijk beoordelingskader hangt een risicoclassificatie. Er zijn 3 classificaties: laag, midden en hoog. Bij de beoordeling laag is de conclusie dat de corporatie voldoet aan het gezamenlijk beoordelingskader. Er kunnen wel verbeterpunten zijn, maar deze worden bijvoorbeeld al opgepakt of de toezichthouder heeft er vertrouwen in dat de corporatie deze adequaat oppakt. Bij midden en hoog zijn er aandachtspunten, verbeterpunten of tekortkomingen die opgepakt moeten worden.
De uitkomsten worden vastgelegd in een toezichtbrief. Bij risico’s ‘midden’ of ‘hoog’ volgen toezichtafspraken of een verdiepend onderzoek. De brief wordt altijd voor hoor- en wederhoor verstuurd aan de bestuurder van de corporatie. Deze kan reageren voordat het definitieve oordeel wordt vastgesteld. Hierna wordt de toezichtbriefbrief gepubliceerd op de website van de Aw.
De Aw is onderdeel van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Bij bevindingen handhaaft de Aw op basis van de ILT-brede handhavingsstrategie. Eén van de zwaardere interventies die de Aw soms inzet is een woningcorporatie onder verscherpt toezicht plaatsen. Dit is een intensieve en tijdelijke vorm van toezicht.
De Aw kan een woningcorporatie onder verscherpt toezicht plaatsen bij ernstige of aanhoudende risico’s, bijvoorbeeld bij:
- Financiële problemen of continuïteitsrisico’s.
- Onvoldoende opvolging van eerdere afspraken, zoals bijvoorbeeld een beleidswijziging in verband met de geconstateerde risico’s.
- Structurele tekortkomingen in governance of integriteit.
- Onvoldoende medewerking aan het toezicht. De corporatie is bijvoorbeeld niet bereid om de informatie te leveren waar de Aw om vraagt. Of de kwaliteit van de aangeleverde informatie is onvoldoende.
De corporatie onder toezicht moet een herstelplan opstellen met concrete maatregelen, tijdschema’s en rapportages over de voortgang. De Aw monitort de uitvoering hiervan.
Een aantal voorbeelden van eisen die aan een herstelplan worden gesteld:
- Maatregelen om de gesignaleerde probleem op te lossen.
- Verbetering of actualisatie van beleidskaders van de corporatie, zoals het huurbeleid, onderhoudsbeleid, treasury.
- Een risicoparagraaf voor verschillende scenario’s.
- Organisatorische maatregelen zoals planning en control en logistieke maatregelen om de uitvoering van herstelmaatregelen zeker te stellen.
- Een tijdschema voor de implementatie en realisatie van de verschillende maatregelen.
- Beschrijving hoe de corporatie de Aw informeert over de voortgang van het herstelplan.
Wanneer een corporatie onder verscherpt toezicht wordt geplaatst, krijgt de corporatie een officiële aankondiging per toezichtbrief. Deze brief wordt ook op de website van de Aw gepubliceerd.
Zijn de problemen opgelost, of heeft de Aw voldoende vertrouwen dat de problemen passend worden opgelost? Dan wordt het verscherpt toezicht beëindigd en keert de corporatie terug naar regulier toezicht. Ook dit wordt schriftelijk vastgelegd in een toezichtbrief.
Jaarlijks, vóór 1 december, stuurt de Aw alle woningcorporaties een rechtmatigheidsbrief. Hierin staat of de corporatie voldoet aan de eisen van de staatssteunregeling, zoals vastgelegd in artikel 48, lid 8 van de Woningwet. Ook staan in de brief andere wettelijke bepalingen die de Aw onderzoekt; bijvoorbeeld het naleven van de Wet normering topinkomens en passend toewijzen.
Wie is mijn toezichthouder?
Elke corporatie krijgt 2 toezichthouders, waarbij 1 het eerste aanspreekpunt is. Toezichthouders blijven meestal meerdere jaren aan een corporatie verbonden, maximaal 5 jaar of 6 onderzoeken. In uitzonderlijke gevallen wordt er gewerkt in multidisciplinaire teams. Deze worden bijvoorbeeld ingezet bij een corporatie onder verscherpt toezicht en bij meervoudige complexe gevallen. Wilt u weten wie de toezichthouder is van uw woningcorporatie? Neem dan contact op met de Aw.
Meer dan toezicht op individuele woningcorporaties
De Aw houdt niet alleen toezicht op woningcorporaties. Ook beoordeelt zij aanvragen van corporaties voor goedkeuringen, zienswijzen en ontheffingen. En toetst zij bestuurders en commissarissen op geschiktheid en betrouwbaarheid. Vanuit een breder perspectief kijkt de Aw ook naar de ontwikkelingen in de corporatiesector. Zij signaleert trends, risico’s en kansen, en agendeert thema’s die van invloed zijn op het functioneren van woningcorporaties.
Wet- en regelgeving
De Aw houdt het toezicht op grond van de Woningwet. In verband met de gewijzigde Woningwet in 2022 heeft de Aw beleidsregels opgesteld. Deze beschrijven hoe de Aw omgaat met de beoordelings- en beleidsruimte die de wet op onderdelen geeft.
Verder houdt de Aw ook toezicht op de Wet Normering Topinkomens (WNT), daar waar deze wet gaat over woningcorporaties. En op artikel 2 en 3 van de Wet goed verhuurderschap.