Leidraad integriteit woningcorporaties

Kortgeleden heeft de Inlichtingen- en Opsporingsdienst (IOD) van de Inspectie leefomgeving en Transport (ILT) een strafrechtelijk onderzoek uitgevoerd onder leiding van een Officier van Justitie naar fraudepraktijken van een hoofdaannemer die werk­zaamheden uitvoerde voor woningcorporaties. Uit het onderzoek bleek dat de hoofdaannemer een aannemingsovereenkomst met de corporatie sloot, waaraan een door de aannemer opgestelde begroting ten grondslag lag. De hoofdaannemer heeft in zijn begroting bewust hogere bedragen voor werkzaamheden in rekening gebracht, dan de onderaannemers in hun offerte aan de hoofdaannemer in rekening brachten. De hoofdaannemer vervalste hiervoor de offertes van de onderaannemers door bedragen op te hogen. De onderaannemers waren hier niet van op de hoogte. Deze vervalste documenten werden vervolgens door de hoofdaannemer naar de opdrachtgever (de corporaties) gestuurd. De hoofdaannemer had hierdoor financieel voordeel. Inmiddels is bekend dat meerdere corporaties door deze vorm van fraude zijn gedupeerd. Zij hebben aangifte gedaan vanwege valsheid in geschrifte en oplichting. Het dossier is in behandeling genomen bij het Openbaar Ministerie.

Hoe voorkomt u dit risico?

Uit deze casus blijkt dat corporaties niet altijd zicht hebben op de offertes tussen hoofdaannemers en onderaannemers. De Aw wil corporaties bekend maken met de werkwijze van deze aannemer bij het uitvoeren van bouwwerkzaamheden in opdracht van een corporatie. Deze fraude kunt u bijvoorbeeld voorkomen door steekproefsgewijs de offertes die aannemers indienen te vergelijken met de offertes van onderaannemers. Het opvragen van deze documenten kan onderdeel zijn van de aanbestedingsprocedure. Als er bij de Aw een vermoeden bestaat dat een corporatie op deze manier gedupeerd wordt, dan neemt de desbetreffende toezichthouder contact op met de woningcorporatie. Ontdekt u als corporatie zelf dat een hoofdaannemer hogere bedragen begroot dan dat de onderaannemer rekent? Dan kunt u het beste contact opnemen met uw toezichthouder bij de Aw.

In deze casus was sprake van een bedenkelijke transactie, waarbij een woning die door een corporatie was verkocht korte tijd later weer te koop werd aangeboden. Dit was voor een corporatie aanleiding om onderzoek te doen, waaruit bleek dat bij 12 verkopen woningen korte tijd later weer van eigenaar was gewisseld. Bij alle transacties was een medewerker van de corporatie betrokken, die de desbetreffende woning namens de corporatie verkocht aan familie en andere relaties. De woningen die door de familie en andere relaties waren gekocht van de corporatie werden vervolgens door die partijen doorverkocht. De verkoopwinst die op deze transacties werden gerealiseerd kwamen niet aan de corporatie, maar aan de familie en andere relaties van de medewerker ten goede. Deze winsten zijn hierdoor weggelekt voor de sector. Concreet was de door-verkoopwinst per woning gemiddeld € 100.000. Het bedrag dat de sector door deze strafbare feiten is ontnomen is dus in totaal zo’n € 1.200.000. Naast deze financiële schade zijn de woningen door de transacties niet meer beschikbaar voor de doelgroep. Dit is gezien de enorme tekorten aan beschikbare betaalbare woningen onwenselijk.

Hoe voorkomt u dit risico?

Uit deze casus blijkt de noodzaak van het vierogenprincipe bij verkoop van bezit. Het snel doorverkopen van een woning kan een ‘red flag’ zijn. Om doorverkoop aan te pakken kunt u steeksproefgewijs verkopen controleren.

Het risico in deze casus is nooit volledig uit te sluiten. Als de hard controls te strikt zijn, kan dit de organisatie verlammen. Hierdoor worden processen stroperig en tijdrovend. Door de inrichting van een robuuste control met houding en gedrag (soft controls) die past bij een integere organisatie, kunt u deze praktijken zoveel mogelijk voorkomen.

Een corporatie verkocht in 2014 een gezondheidscentrum. In de leveringsakte werd een anti-speculatiebeding opgenomen. Daarin werd, kort gezegd, bepaald dat binnen 1 jaar geen vervreemding van het centrum mocht plaatsvinden zonder toestemming van de verkopende corporatie. Ondanks dit beding is het gezondheidscentrum vervolgens in korte tijd een aantal keer doorverkocht, zonder dat de corporatie hierover werd geïnformeerd. De corporatie werd door de notaris die de akte passeerde niet benaderd met een verzoek om toestemming voor de (door)verkoop. De notaris had de leveringsakte daarom niet mogen verlijden.

De verkoop van het betreffende gezondheidscentrum viel een aantal jaren later op in een onderzoek dat de Aw deed naar verkopen door corporaties. Dit viel op doordat het centrum in korte tijd een aantal keer werd verkocht en er sprake was van sprongen in waarde tussen de opeenvolgende transacties.

Toen de Aw aan de corporatie vroeg om een toelichting, bleek de corporatie niet op de hoogte te zijn van de vervolgverkopen. De corporatie constateerde dat de notaris zijn rol niet naar behoren had vervuld. De notaris passeerde de akte zonder dat de corporatie toestemming gaf voor de overdracht. De corporatie diende daarom een klacht in bij de Kamer voor het Notariaat. De Kamer stelde de corporatie in haar gelijk. Hiertegen ging de notaris in beroep bij het gerechtshof.

Het gerechtshof bevestigde de uitspraak van de Kamer en oordeelde dat de notaris tekort schoot in zijn onderzoeks- en zorgplicht tegenover de corporatie en gaf de kandidaat-notaris een berisping.

De corporatie heeft tijdens het verkoopproces een zorgvuldige afweging gemaakt bij het besluit aan welke (eerste) koper het gezondheidscentrum verkocht zou worden. Bij deze afweging waren de toekomstige plannen die de koper met het vastgoed had belangrijk. De corporatie wilde zeker zijn dat het vastgoed ook na verkoop aan een commerciële partij sociaal geëxploiteerd zou blijven tijdens de looptijd van het anti-speculatiebeding. Deze keuze om de sociale bestemming voorrang te geven boven de optimale prijs zorgde voor een lagere verkoopopbrengst voor de corporatie. Deze bewuste maatschappelijke investering werd bij de vervolgtransacties genegeerd. Hierdoor werd met deze transacties een hogere, commerciële verkoopprijs gerealiseerd. Deze winst kwam niet ten goede aan de sector. Bovendien werd het doel om het complex sociaal te blijven exploiteren niet gehaald.

Hoe voorkomt u dit risico?

Uit deze casus blijkt dat het zinvol is om als corporatie periodiek te monitoren of een anti-speculatiebeding correct wordt nagekomen. Zo kunt u ingrijpen als geen rekening is gehouden met het beding.

Een medewerker van een corporatie brengt een bod uit op een woning van deze corporatie. Dat is op zich niet verboden, maar daarbij ontstaat wel het risico van schijn van bevoordeling van de medewerker. Om deze schijn te voorkomen is de eis die aan de transparantie van de transactie moet worden gesteld nog groter dan als er geen medewerker meebiedt.

In deze casus ontstond de verdenking dat een medewerker (prijs)informatie over een andere bieding aan de biedende medewerker zou hebben doorgespeeld. Deze zou in theorie diens eigen bod daarop kunnen aanpassen. De corporatie heeft een forensisch bureau ingeschakeld om het proces te laten onderzoeken. Hieruit bleek dat er geen onregelmatigheden zijn aangetroffen in het proces rondom de verkoop en dat de desbetreffende medewerker niet werd bevoordeeld, of over meer informatie beschikte dan de andere bieders.

Hoe voorkomt u dit risico?

Het forensisch bureau deed aanbevelingen om organisatorische en financieel-administratieve maatregelen te nemen. U kunt de juistheid en integriteit van de totstandkoming van (overeenkomsten tot) de verkoop van woningen (verder) waarborgen op onderstaande manieren.

• Toegang tot documenten in het verkoopproces en het interne proces over afspraken met makelaar(s):
  • Beperk alle relevante correspondentie die samenhangt met het verkoopproces tot de medewerkers van het verkoopteam.
  • Beperk de toegang tot het dossier wat betreft een (voorgenomen) verkoop tot de medewerkers van het verkoopteam.
• Interne procedure en besluitvorming bij verkopen vastleggen:
  • Leg de procedure vast die wordt gevolgd als een medewerker (of familielid van een medewerker) meebiedt.
  • Leg de wegingsfactoren vast die van invloed kunnen zijn op de keuze voor de meest gunstige bieding.

In de afgelopen jaren waren er meerdere incidenten bij verschillende woningcorporaties rondom woningtoewijzing. Dit heeft onderzoeksbureau Companen in opdracht van de Aw onderzocht. In het onderzoek kwam naar voren dat er bijvoorbeeld sprake was van fraude met inschrijfgegevens van woningzoekenden, fraude met inkomensverklaringen, fouten in ICT-systemen en fraude door medewerkers van corporaties die onterecht voorrang gaven aan bekenden.

In het onderzoeksrapport deed Companen een aantal aanbevelingen en deelde best practices. Een aantal aanbevelingen:

• Vierogenprincipe
  • Het is belangrijk om besluiten en de overwegingen daarbij goed vast te leggen.
• Informatiebeveiligingsbeleid
  • Het is belangrijk dat er een adequaat informatiebeveiligingsbeleid is waarin de afspraken zijn beschreven rond het omgaan met informatie die betrekking heeft op de woningtoewijzing.
  • Het is belangrijk dat er een adequaat proces is dat borgt dat de rechten van medewerkers die uit dienst treden worden ingetrokken.
• Verbeteren transparantie
  • Om te voorkomen dat het met voorrang toewijzen van woningen leidt tot onbegrip en negatieve beeldvorming, is het belangrijk om duidelijk te communiceren aan alle stakeholders wat de regels op deze punten zijn en hoe ze worden toegepast. Daarbij is het ook belangrijk om aan te geven waar de corporatie wel en niet zelf over kan beslissen.
  • Onderdeel van transparantie bij de woningtoewijzing is ook dat woningzoekenden een realistisch inzicht hebben in hun kansen op toewijzing. En een inschatting kunnen maken van de inschrijf- of zoekduur die zij nodig hebben om kans te maken op een woning.