Verkoop van potentieel te liberaliseren DAEB-woongelegenheden en -complexen
Verkoopt een woningcorporatie potentieel te liberaliseren DAEB-woongelegenheden of –complexen? Bij de verkoop van dit type vastgoed kan maatschappelijk vermogen weglekken. Ook kan het schadelijk zijn voor de huurdersbelangen. Om dit te voorkomen moet u voor bepaalde verkopen vooraf goedkeuring vragen bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw).
Let op: Per 1 juli 2024 zijn de regels voor de verkoop van vastgoed gewijzigd. De aanbiedingsplicht bij verkoop van corporatiewoningen wordt verruimd.
Voor een potentieel te liberaliseren DAEB-eengezinswoning geldt:
Als deze eengezinswoning in verhuurde staat is, dat deze ten minste 4 weken aangeboden wordt aan de zittende huurder, tegen ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik.
Als deze eengezinswoning niet verhuurd is, dat deze 4 weken aangeboden wordt aan alle huurders van DAEB-woningen van woningcorporaties in dezelfde gemeente als die waar de woning staat. Dit moet met bekendmaking van de getaxeerde marktwaarde. Zie ook Staatsblad 2024, 105
Heeft een complex minder dan 10% blijvend gereguleerde DAEB woongelegenheden én bestaat het complex voor meer dan 10% uit DAEB-woongelegenheden? Dan valt het hele complex onder de verkoopregels voor potentieel te liberaliseren DAEB.
Wanneer is goedkeuring vereist?
Goedkeuring vereist
Voor de verkoop van een potentieel te liberaliseren- DAEB woning is goedkeuring vereist als u:
1 of meerdere woningen verkoopt aan een derde partij die de woning niet zelf gaat gebruiken maar de woning:
Gaat verhuren.
Herontwikkelt of opknapt en vervolgens doorverkoopt.
1 woning verkoopt aan een natuurlijk persoon die deze woning zelf gaat gebruiken, maar die niet voldoet aan de regels van verkoop onder voorwaarden.
Een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een potentieel te liberaliseren DAEB-woning laat vestigen. Of het economisch eigendom overdraagt.
Geen goedkeuring vereist
Er is geen goedkeuring vereist volgens het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) artikel 22 wanneer u:
Een woning aan een particulier verkoopt voor eigen gebruik* tegen een prijs van minimaal 90% van de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde
Een woning aan een particulier verkoopt voor eigen gebruik* tegen een prijs tussen de 50% en 90% van de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde en de eisen die gelden bij verkoop onder voorwaarden. **
Een woning verkoopt aan een andere corporatie.
Vastgoed verkoopt waarvan de verbonden onderneming eigenaar is of vastgoed verkoopt waar een verbinding eigenaar van is.
* Eigen gebruik is verkoop van een woongelegenheid aan een natuurlijk persoon, waarin die persoon zelf gaat wonen of een bloed- of aanverwant in de eerste graad van die persoon gaat wonen.
** Volgens Btiv artikel 22 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) artikel 10 en 11 mag u een woning voor eigen gebruik tegen maximaal 50% korting van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-warde verkopen aan een particulier. Hierbij gelden regels van verkoop onder voorwaarden. Daarom moet de korting terugbetaald worden, bij verkoop of na een periode die in het contract is afgesproken. Dit geldt ook voor een deel van de waardeontwikkeling van de woning dat in het contract is afgesproken. Deze regelgeving stimuleert dat ook huishoudens met een laag inkomen eigenaar kunnen worden van een woning.
Let op: U kunt uw aanvraag nog tot uiterlijk 1 december 2025 indienen via het oude formulier per e-mail. Daarna neemt de Aw uw aanvraag alleen in behandeling als u 1 van de onderstaande 2 manieren gebruikt.
Aanvragen verkoop potentieel te liberaliseren DAEB-woongelegenheden en DAEB-complexen
Controleer of u het formulier volledig en juist heeft ingevuld, met alle bijlagen die nodig zijn voor de aanvraag. U kunt gegevens nog wijzigen voordat u het formulier verzendt. Onderteken vervolgens uw aanvraag en verzend deze naar de Aw.
De Aw stuurt u per e-mail een bevestiging dat uw aanvraag is ontvangen. In deze e-mail staat een samenvatting van uw aanvraag en uw registratienummer. Dit registratienummer heeft u nodig als u contact opneemt met de Aw over de aanvraag.
De Aw neemt de aanvraag in behandeling wanneer deze compleet is. U krijgt hierover een bericht. Bij de behandeling van uw aanvraag houdt de Aw zich aan de wettelijke beslistermijn van 8 weken.
Tegen een besluit van de Aw kunnen belanghebbenden bezwaar maken door het indienen van een bezwaarschrift. Dit moet binnen 6 weken na de dag waarop het besluit is verzonden. Een ambtelijke hoorcommissie van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) behandelt vervolgens uw bezwaarschrift en neemt hier na een (eventuele) hoorzitting een beslissing over. Belanghebbenden die het niet eens zijn met deze beslissing kunnen in beroep gaan bij de rechtbank.
Stuur het bezwaarschrift naar:
ILT
Juridische zaken
Bezwaar en beroep
Postbus 16191
2500 BD Den Haag
Per document staat aan welke eisen dit moet voldoen. In de linkerkolom staat op welke artikelen die eisen zijn gebaseerd. Meer informatie over de verkoopregels vindt u in hoofdstuk 6 van de beleidsregels van de Aw.
Ingevuld aanvraagformulier waarin van het belang van deze verkoop voor de volkshuisvesting staat.
Taxatierapport
Btiv, artikel 23a lid 1 sub e
Rtiv, artikel 9
Beleidsregels Aw, hoofdstuk 6.5
Maximaal 2 jaar oud, vanaf de peildatum van het taxatierapport.
Is het rapport ouder dan 6 maanden op het moment dat u de koopovereenkomst tekent? Voeg dan een markttechnische update (MTU) bij, van maximaal 3 maanden oud.
Datum rapport of MTU en de waardepeildatum zijn op het tijdstip van ondertekening van de koopovereenkomst niet ouder dan 6 maanden.
Koopovereenkomst
Btiv, artikel 23a lid 1 sub b
Btiv, artikel 23a lid 1 sub d onder 2
Beleidsregels Aw, hoofdstuk 6.5
Heeft een bepaling dat de Aw vooraf goedkeuring moet geven voor de verkoop.
Koopsom is minimaal de getaxeerde marktwaarde.
Kunt u geen zienswijze van de gemeente overleggen? Neem dan een bepaling op waarin met de verplichting dat de woningen minimaal 7 jaar bestemd blijven voor verhuur met een huurprijs van maximaal € 1.000 per maand.
Zienswijze van gemeente
Btiv, artikel 23a lid 1 sub d
Beleidsregels Aw, hoofdstuk 6.4.6
Bevat de naam van de koper en de adressen van de woningen.
Niet ouder dan 1 jaar.
Moet in beginsel positief zijn.
Is niet verplicht als u aan de volgende voorwaarden voldoet:
Er zijn prestatieafspraken gemaakt over de omvang van de voorraad van de woongelegenheden en de vervreemding van die voorraad.
Verkochte woongelegenheden blijven minimaal 7 jaar voor de verhuur bestemd met een huurprijs van maximaal € 1.000 per maand.
Integriteitstoets koper
Woningwet, artikel 27
Btiv, artikel 23a lid 1 sub c
Btiv, arikel 24 lid 1 sub a
Positieve Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG), niet ouder dan 1 jaar.
Is de koper een natuurlijk persoon? Dan moet VOG gaan over de functieaspecten 12, 41 en 43 gaan.
Is de koper een rechtspersoon? Dan is de VOG van rechtspersoon vereist, met als doel 'aankoop van corporatiewoningen'.
De Aw kan een BIBOB-integriteitsonderzoek doen naar de koper (Bijzonder IntegriteitsBeoordelingen door het Openbaar Bestuur).
Wordt er verkocht aan een dochtermaatschappij? Dan is een VOG niet verplicht.
Bewijsstukken aanbiedingen
Btiv, artikel 23a lid 2
Uitzonderingen: Beleidsregels Aw, hoofdstuk 6.4.4 en 6.4.5
Bewijsstuk aanbieding van een verhuurde potentieel te liberaliseren DAEB-eengezinswoning aan de zittende huurder tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik.
Bewijsstuk aanbieding van een niet-verhuurde potentieel te liberaliseren DAEB-eengezinswoning aan alle huurders van DAEB-woningen van alle woningcorporaties in de gemeente waar de woning staat. Hierbij moet de getaxeerde marktwaarde worden vermeld.
Bewijsstuk openbare aanbieding van tenminste 4 weken. Dit is een advertentie in een landelijke krant of online.
Is de beoogde koper een dochteronderneming, waarvan minstens 5% aandelen eigendom is van de woningcorporatie? Dan mag u afzien van aanbieding aan de huurder en openbare aanbieding.
De begrippen op deze pagina vindt u ook in artikel 1 van het Btiv.
DAEB-woongelegenheid: woongelegenheid als bedoeld in de Woningwet, artikel 47, lid 1, aanhef en onderdeel b, c of d.
Potentieel te liberaliseren DAEB-complex: Complex waarvan minder dan 10% van de woongelegenheden blijvend gereguleerde DAEB-woongelegenheden zijn. En ten minste 10% van de woongelegenheden DAEB-woongelegenheden zijn.
Eengezinswoning: Voor de betekenis van eengezinswoning sluit de Aw aan bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS): “Elke woning die ook een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en voorts alle rijenhuizen.”
Kenmerkend is daarom dat de woning zelfstandig is, op de begane grond is (grondgebonden), de toegang tot de woning op de openbare weg uitkomt en er zich geen andere woningen boven of onder de woning in kwestie zijn. Wanneer dat wel het geval is, spreekt men van en appartement, maisonnette, bovenwoning, benedenwoning of parterre.
