Op grond van de Woningwet zijn woningcorporaties met ingang van verslagjaar 2026 verplicht het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening te waarderen op basis van de beleidswaarde.
De beleidswaarde geeft een beeld van de waarde van corporatievastgoed in exploitatie, doordat deze rekening houdt met de maatschappelijke taak van woningcorporaties. Dit waarderingsbegrip is uitgewerkt in overleg met alle relevante sectorpartijen, waaronder corporaties, accountants en softwareleveranciers. Het geeft een goed inzicht in de waarde van het corporatievastgoed als onderdeel van verantwoording, borging en financieel toezicht. Dit handboek beleidswaarde schrijft voor op welke manier de waardering op basis van de beleidswaarde moet plaatsvinden.
Vragen en antwoorden
De belangrijkste wijziging zit in de bepaling van de beleidswaarde voor de overige vastgoedtypen bedrijfsonroerend goed (BOG), maatschappelijk onroerend goed (MOG), intramuraal zorgvastgoed (ZOG) en parkeren. Voorheen konden corporaties voor deze typen de marktwaarde in verhuurde staat gebruiken. In het handboek is dit nu aangepast naar een methodiek waarbij de beleidswaarde voor deze vastgoedtypen via een eigen berekeningsmethodiek wordt bepaald. De beleidswaarde is ongewijzigd op het gebied van de (principes achter de) uitgangspunten en definities.
Om consistent te blijven in de rekensystematiek is zoveel mogelijk aangesloten bij het model van de basisversie uit het handboek marktwaarde. De uitgangspunten zijn:
- Er wordt aangesloten bij het exploitatiebeleid van de corporatie in plaats van de markt.
- Waar mogelijk is de voorgeschreven methodiek eenvoudiger gemaakt om de administratieve lasten zoveel mogelijk te beperken.
- Ten opzichte van het rekenmodel voor woningen wijken onder andere de uitgangspunten voor de huurkasstroom en disconteringsvoet af van het woningmodel om specifieke eigenschappen van deze vastgoedtypen zo goed mogelijk te benaderen.
Door het wegvallen van het marktwaardebegrip in de jaarrekening, is het belangrijk om de beschrijving voor het bepalen van de beleidswaarde in een zelfstandig leesbaar document op te nemen: het handboek beleidswaarde. Bij de beschrijving van de beleidswaarde is de structuur eenduidiger en compacter opgezet. In het oude handboek werden definities en onderdelen soms dubbel beschreven. Dit is verbeterd in het handboek beleidswaarde.
Daarnaast geeft de nieuwe bijlage in het handboek snel inzicht in welke objectgegevens nodig zijn voor de bepaling van de beleidswaarde.
Nee, het doel van de Aw is om het handboek beleidswaarde zoveel mogelijk stabiel te houden. Daarom zijn uitgangspunten en parameters die jaarlijks wijzigen niet in het handboek gepubliceerd.
De relevante uitgangspunten en parameters worden wel jaarlijks in augustus apart gepubliceerd op de website van de Aw via de Leidraad economische parameters.
Een bepaling van de beleidswaarde op complexniveau is niet noodzakelijk.
Voor de beoordeling van de financiële continuïteit moet de beleidswaarde bepaald worden op portefeuilleniveau in de volgende categorieën:
- Woongelegenheden
- Bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG)
- Intramuraal zorgvastgoed (ZOG)
- Parkeergelegenheden
Het uitgangspunt is dat de woningcorporatie de beleidswaarde op portefeuilleniveau, gescheiden naar DAEB- en niet-DAEB-bezit, bepaalt.
Voor toezicht op financiële continuïteit en de beoordeling voor de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is niet uitsluitend 1 waardebegrip bepalend. Zowel de beleidswaarde als de marktwaarde worden betrokken, ieder vanuit een eigen invalshoek. Binnen het gezamenlijke beoordelingskader van de Aw en WSW worden verschillende kengetallen gehanteerd voor borging en toezicht. De beleidswaarde speelt daarin een rol bij de Loan-to-Value (LTV) en de solvabiliteit. De marktwaarde wordt primair gebruikt bij de beoordeling van de dekkingsratio en onderpandratio. Het huidige financiële kader van Aw en WSW blijft ongewijzigd.
Het handboek beleidswaarde heeft uitsluitend betrekking op vastgoed in exploitatie. Voor posten zoals vastgoed in ontwikkeling of voorzieningen, blijven de geldende verslaggevingsregels van toepassing, zoals opgenomen in de richtlijn voor de Jaarverslaggeving (RJ). Daar waar binnen de RJ wordt uitgegaan van beleidswaarde kan het handboek als basis dienen.
Net als voorgaande jaren wordt de afleiding van de disconteringsvoet uiterlijk in augustus gepubliceerd op de website van de Aw via de Leidraad economische parameters. Voor de overige vastgoedtypen (BOG, MOG, ZOG, parkeren) wordt een hogere ‘opslag risico's in exploitatie’ voorgeschreven dan voor woningen. Om conceptberekeningen te kunnen maken, kunnen corporaties uitgaan van de volgende extra opslagen voor de overige vastgoedtypen ten opzichte van de huidige waarden voor woningen.
|
Vastgoedtypen |
Opslag in %-punt |
|---|---|
|
BOG |
3,00% |
|
MOG |
3,00% |
|
ZOG |
2,00% |
|
Parkeren |
1,25% |
De definitieve waarden worden jaarlijks gepubliceerd in de Leidraad economische parameters.
Voor de berekening van de beleidswaarde wordt aangesloten bij het bestaande kader voor waarderingsmodellen en software, inclusief de geldende certificeringsvereisten.
Dit handboek besteedt aandacht aan de modelmatige uitwerking van de waardering, met het oog op het bevorderen van uniformiteit in de waarderingsmodellen.
De Aw toetst de uniformiteit van deze modellen in samenwerking met de softwareleveranciers van de waarderingsmodellen.
De definitie van de beheernorm in de beleidswaarde is niet aangepast. De beleidswaarde blijft op dit punt ongewijzigd. Hoewel corporaties vanaf verslagjaar 2026 overstappen op een categoriale winst- en verliesrekening, blijft voor de bepaling van de beleidswaarde een toerekening van verhuur- en beheerlasten aan het vastgoed noodzakelijk. De bestaande methodiek voor kostentoerekening blijft daarom hetzelfde.
De beleidswaarde is onderdeel van het beoordelingskader voor de financiële continuïteit van corporaties door de Aw en WSW. Aanpassing van de methodiek zou ook gevolgen hebben voor de uitkomsten van deze ratio’s. Daarnaast is er op dit moment geen werkbaar alternatief dat dezelfde mate van betrouwbaarheid en consistentie biedt.
Voor de toerekening van verhuur- en beheerlasten moeten corporaties de tabel gebruiken uit bijlage IV van het handboek. Voor de verdere uitwerking van de kostentoerekening kunnen corporaties blijven aansluiten bij bestaande instructies, zoals de gangbare handleidingen voor de functionele indeling winst- en verliesrekening van SBR-wonen.
Ten opzichte van het conceptuele kader en de definitie van onderhoud in het marktwaardehandboek zijn geen inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. De onderhoudskasstromen blijven bepalend voor de beleidswaarde en hebben directe gevolgen voor investeringsruimte en financiële ratio’s. Instandhoudingsonderhoud moet nog steeds zodanig worden ingeschat dat het niveau representatief is om het vastgoed in de technische en bouwkundige staat van de waardepeildatum te behouden.
De voorheen opgenomen passage in het marktwaardehandboek dat, bij onbekend onderhoudsniveau voor de volledige cyclus, een periode van 15 jaar kon worden gehanteerd, is vervallen (zie nieuwsbericht Aw). Gezien de toenemende druk op de financiële continuïteit (op zowel korte termijn als in duurzaam verdienmodel) vinden de Aw en WSW het essentieel dat corporaties inzicht hebben in de langdurige kasstromen voor instandhouding, waardoor het vanaf verslagjaar 2026 verplicht is om de volledige meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) tot 60 jaar in te rekenen.