Woningcorporaties kunnen de bouw- en verduurzamingsafspraken die zijn gemaakt met het Rijk, gemeenten en huurdersorganisaties niet nakomen. Dat zegt de Autoriteit woningcorporaties in de Staat van de corporatiesector 2026. Bijsturing is nodig door extra financiële middelen beschikbaar te stellen óf hogere huren toe te staan. Als dit niet gebeurt, is het niet mogelijk om ruim 300.000 woningen te bouwen tot 2035 en een aanzienlijk deel van de bestaande woningvoorraad te verduurzamen.
Om corporaties voldoende middelen te geven om woningen te bouwen en te verduurzamen, zou het mogelijk moeten zijn om de huren meer in lijn te brengen met de prijsstijgingen. Huishoudens kunnen daarna eventueel gecompenseerd worden voor het koopkrachtverlies. Een andere mogelijkheid is dat corporaties geholpen worden met fiscale maatregelen of subsidies. Gebeurt dit niet, dan moeten de ambities worden bijgesteld.
Maatregelen in nieuw regeerakkoord nodig
Als het verlies van maatschappelijke prestaties niet wenselijk is, is het nodig dat hierop al in het regeerakkoord van het nieuwe kabinet wordt geanticipeerd. De verwachting in december 2024 was dat de opgave voor nieuwbouw en verduurzaming nog haalbaar zou zijn volgens de uitgangspunten van het Duurzaam Prestatiemodel (DPM). In het DPM wordt iedere twee jaar gekeken of onder de actuele condities de opgave voor de eerstvolgende tien jaar haalbaar is. In de Staat van de corporatiesector 2025 heeft de Aw al aangegeven dat bij de eerstvolgende herijking in 2026 naar verwachting de condities aangepast moeten worden. De sterk stijgende kosten en hogere rente betekenen nu aanzienlijk grotere aanpassingen dan de Aw al verwachtte.
Stijgende onderhoudskosten
De stijging van de kosten voor corporaties wordt deels verklaard door hogere inflatie en algemene kostenstijgingen sinds 2022. Ook zijn de personeelskosten gestegen, omdat corporaties meer zijn gaan doen aan nieuwbouw, verduurzaming en leefbaarheid. Opvallend is dat de onderhouds- en verbeteruitgaven bij corporaties de afgelopen jaren veel sterker zijn gestegen dan te verklaren is uit de prijsontwikkelingen. Deze stijging hebben corporaties niet voorzien in hun meerjarenbegrotingen. Goed inzicht in de oorzaken van deze stijging van de onderhoudskosten ontbreekt. Dit is wel nodig om in te schatten of de stijging tijdelijk of structureel is. Is de stijging tijdelijk omdat corporaties bezig zijn met een inhaalslag of structureel omdat de corporatievoorraad veroudert? Dit kan grote invloed hebben op de begroting van een corporatie en daarmee op de balans tussen de opgaven van nieuwbouw en verduurzaming en de beschikbare financiële mogelijkheden.
Verhuurderheffing
Eerder zagen we in 2020 dat het evenwicht tussen de opgaven voor woningcorporaties en de benodigde financiële middelen zoek was. In reactie hierop is de verhuurderheffing in 2022 verlaagd en in 2023 afgeschaft. Het effect van de afschaffing van de verhuurderheffing is alweer teniet gedaan, omdat de kosten van corporaties en de rente een forse stijging lieten zien. Tegelijkertijd zijn de inkomsten via huur sinds 2020 beperkt gestegen, omdat de politiek sinds 2021 meermaals heeft ingegrepen in het huurbeleid. Doel was om de betaalbaarheid van het huren te verbeteren door middel van een huurbevriezing in 2021, huurverlagingen in 2021 en 2023 voor lagere inkomens en het loskoppelen van de huurverhoging van de inflatie vanaf 2023. Dit zorgt ervoor dat de huur inmiddels 12% is achtergebleven op de inflatie. Betaalbaarheidsproblemen kunnen gerichter worden tegengegaan met bijvoorbeeld huurtoeslagen of inkomensmaatregelen.
Blijven investeren
Corporaties moeten nu vooral doorgaan met investeren en woningen bouwen, zo vindt de Aw. De maatschappelijke opgaven blijven immers urgent en voor de komende jaren is er nog financiële ruimte voor investeringen. De afgelopen jaren laten bovendien zien dat het makkelijker is om financieel bij te sturen dan om investeringen weer op gang te krijgen. Als maatregelen uitblijven om de huren in lijn te kunnen brengen met prijsstijgingen of extra financiële middelen aan te kunnen wenden, moeten corporaties bezit verkopen of nieuwe projecten uitstellen om hun financiële continuïteit te verzekeren. Het accepteren van het verlies van maatschappelijke prestaties is dan een politieke afweging.