Veelgestelde vragen aan de Aw

Niet alle corporaties krijgen nog jaarlijks een oordeelsbrief van de Aw. Vanaf 1 februari 2019 beoordeelt de Aw corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. Dit kader is per 1 april 2022 geactualiseerd en sindsdien werkt de Aw risicogestuurd. Dit betekent dat niet alle corporaties jaarlijks meer worden onderzocht op basis van het gezamenlijk beoordelingskader en ook dat er alleen nader onderzoek plaatsvindt wanneer de Aw risico’s ziet. De Aw baseert haar beoordeling op de informatie die op dat moment beschikbaar is. Is een corporatie een jaar niet onderzocht? Dan neemt de Aw deze corporatie in het volgende jaar wel mee in de te onderzoeken corporaties.

Corporaties ontvangen nog wel voor 1 december een oordeel over de rechtmatigheid. Rechtmatigheid is geen onderdeel van het gezamenlijk beoordelingskader. Vanwege de vereisten in de wet toetst de Aw jaarlijks gericht op rechtmatigheid. Hiervoor gebruikt de Aw onder andere de gegevens van de dVi. De toets richt zich in elk geval op passend toewijzen, staatssteun, huursom en WNT.

De Aw publiceert haar oordelen in haar corporatieregister. Maandelijks publiceert de Aw de toezichtsbrieven. Rechtmatigheidsbrieven worden jaarlijks gepubliceerd.

De criteria voor het verlenen van een urgentieverklaring kunnen vermeld staan in een huisvestingsverordening. In hoeverre het inkomen onderdeel is van deze criteria, verschilt per gemeente. Zijn er geen gemeentelijke urgentiecriteria? Dan moet een corporatie zelf urgentiecriteria opstellen.

De urgentieverklaring biedt voorrang bij het vinden van een passende huurwoning. Ook met een urgentieverklaring toetsen woningcorporaties het inkomen. Zij zijn verplicht dit te doen voor het voldoen aan de staatssteunnorm en voor passend toewijzen. De toewijzingseis voor staatssteun geldt overigens niet voor huishoudens die zijn aangewezen op bepaalde zorg.

Verder mag een corporatie 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een hoger jaarinkomen dan € 42.436 (in 2019). Maar een corporatie hoeft dit niet te doen. Op grond van artikel 59 van het Btiv zijn zij daarbij wel verplicht om urgente woningzoekenden met voorrang toe te wijzen. Hierdoor kan een persoon met een hoger inkomen die voldoet aan de urgentiecriteria dus mogelijk een sociale huurwoning krijgen van de corporatie. Die woning moet wel passend zijn qua huishoudengrootte, doelgroep etcetera. 

Vragen

1. Mag deze woning vanaf het moment van verlenen van huurkorting tot de DAEB voorraad worden gerekend?
2. Wordt het huurcontract automatisch gereguleerd als er dusdanige huurkorting wordt toegepast dat de nieuwe kale huurprijs onder de liberalisatiegrens komt?

Antwoord

Op het moment van permanente huurverlaging tot onder de liberalisatiegrens (gelijk aan de huurtoeslaggrens) kunt u de verhuurde woning van de niet-DAEB naar de DAEB-tak overbrengen. De overgang van een verhuurde woning van niet-DAEB naar DAEB, met een gereguleerd contract, is toegestaan. Hiervoor is geen goedkeuring van de Aw vereist.

Is de huur tijdelijk verlaagd tot onder de geldende liberalisatiegrens op basis van de Wet tijdelijke huurkorting? Dan is bepaald dat de huur daarna niet mag stijgen boven de geldende liberalisatiegrens op die datum. De woning kan in de DAEB-tak worden geplaatst (artikel 47 van de Woningwet).

Als de huur tijdelijk wordt verlaagd (voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar) tot een huur boven de liberalisatiegrens die dan geldt, dan kan de verhuurder daarna de huur weer verhogen naar de oorspronkelijke huur (inclusief reguliere verhogingen). De woning blijft in de niet-DAEB- tak.

Als de woning wordt overgebracht naar de DAEB-tak, dan moet u dit als administratieve transactie uitvoeren tegen marktwaarde (in verhuurde staat). Hiervoor kunt u de waarde uit de voorgaande jaarrekening gebruiken. Het gaat hier niet gaat om een mutatie of een nieuw huurcontract. Daarom zijn de toewijzingsregels bij dit huurcontract niet van toepassing.

Ja, onder voorwaarden. Een woningcorporatie mag volgens de corporatieregelgeving een boot of ander drijvend bouwwerk laten (ver)bouwen en verhuren, als deze voldoet aan de definitie voor gebouw en bedoeld is voor permanent verblijf.

Volgens artikel 1 van de Woningwet is een woongelegenheid een woning (of een woonwagen of standplaats). Een woning is een afzonderlijk deel van een gebouw. Een woonboot is een bouwwerk. Volgens artikel 1 van de Woningwet is een gebouw een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Hier kan een woonboot dus onder vallen.

Nee. Bij verkoop van alleen grond is geen goedkeuring vooraf nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Dit staat in artikel 22 sub b onder 2 van het Btiv. Goedkeuring is wel vereist bij verkoop van een woning of maatschappelijk vastgoed, tenzij het gaat om een van de gevallen genoemd in artikel 22 van het Btiv.

De woningcorporatie moet deze verkoop wel verantwoorden in het jaarverslag.

Bij verkoop niet voor eigen gebruik en aan een andere partij dan een woningcorporatie moet de verkopende corporatie verantwoording afleggen in het jaarverslag, als er wordt verkocht tegen een waarde lager dan de getaxeerde marktwaarde. Dit staat in lid 4 van artikel 22 Btiv. De waarde die in de ministeriële regeling is bepaald, of de getaxeerde marktwaarde is het uitgangspunt. Een woningcorporatie kan hier gemotiveerd van afwijken bij specifieke omstandigheden. De corporatie moet zich dan wel verantwoorden en zijn afwegingen transparant maken voor belanghouders zoals de huurders(organisatie), de gemeente en de toezichthouder (Staatsblad 2021, 570 | pagina 32).

Het kantoor van een toegelaten instelling behoort tot het maatschappelijk vastgoed (MOG). Dit blijkt uit artikel 49 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) en de bijbehorende bijlage 2.

Zie ook Verkoop van woningen maatschappelijk vastgoed.

Voor de verkoop van monumentale panden door een woningcorporatie aan een professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM) is goedkeuring vereist van de Aw.

Toelichting
Het komt voor dat woningcorporaties monumentale panden willen verkopen. Een deel van deze panden is naast de oorspronkelijke functie (vaak woningen) ook geschikt voor andere bestemmingen. Bijvoorbeeld als kantoor, hotel of restaurant. De andere bestemmingen kunnen in de markt meer opbrengen dan de oorspronkelijke functie.

Wanneer een POM de panden wil kopen, wordt zij geconfronteerd met deze hogere marktwaarde. Terwijl deze monumentenorganisatie de oorspronkelijke functie juist wil handhaven.

De hogere marktwaarde kan dan voor de POM een beletsel vormen voor de aankoop. Om de verkoop toch mogelijk te maken, is bepaald* dat de woningcorporatie ook mag uitgaan van de waarde die het pand vertegenwoordigt met behoud van de huidige bestemming. Hieraan wordt wel de voorwaarde verbonden van een exploitatieverplichting voor 7 jaar. Dit sluit aan bij de al bestaande exploitatieverplichting omtrent de verkoop van gereguleerde woningen.

*In artikel 24, lid 3 van het Btiv staan de bijzonderheden voor deze verkopen. Deze uitzondering geldt alleen voor gebouwen die een status hebben als rijksmonument, of de status van monument op grond van een provinciale- of gemeentelijke verordening.

Voor de verkoop van een woning aan een natuurlijk persoon die deze woning voor eigen gebruik koopt is geen goedkeuring van de Aw vereist. Onder eigen gebruik valt ook gebruik door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zie hiervoor artikel 1 Btiv. Verkoopt een corporatie zonder het doel van eigen gebruik en zonder vooraf goedkeuring bij de Aw te vragen? Dan treedt de Aw handhavend op.  

Als het doel van verkoop eigen gebruik is, dan is in de praktijk het opnemen van zelfbewoningsplicht in de koopakte nuttig gebleken om oneigenlijk gebruik van de woningen tegen te gaan. Vanuit de Woningwet is een woningcorporatie niet verplicht dit op te nemen in een koopcontract.

Kiest de corporatie er voor om een zelfbewoningsplicht op te leggen? Dan valt dit onder het privaatrecht, waar de corporatie zelf op moet toezien. Dit valt dus niet onder het toezicht van de Aw.

Let op: Het gaat hier om de mogelijkheden ten aanzien van bedrijfsruimten en maatschappeljik vastgoed. Voor de mogelijkheden voor huurverlaging bij verhuur van woningen zie dit nieuwsbericht.

Een woningcorporatie mag zelf besluiten of zij de huur voor commercieel vastgoed tijdelijk verlaagt of kwijtscheldt, als een huurder hierom vraagt. Hierbij kan de corporatie rekening houden met de maatregelen van het kabinet voor ondernemers.

Een woningcorporatie mag de huur van een bedrijfsruimte en maatschappelijk vastgoed verlagen. Het huurcontract bepaalt of de woningcorporatie de huur na een overeengekomen periode weer mag verhogen naar het oorspronkelijke niveau. Ook bepaalt het huurcontract of de woningcorporatie eventueel misgelopen huurverhogingen in rekening mag brengen bij de huurder.

Een woningcorporatie mag een betalingsverplichting die eerder ontstond kwijtschelden. Dit mag als de situatie van een individueel bedrijf of huurder daar achteraf aanleiding toe geeft. Corporaties mogen geen financiële bijdrage overmaken aan huurders. Ook mogen zij bijvoorbeeld niet vooraf afspreken dat de huurder een deel van de huur niet hoeft te betalen, zonder dat de corporatie de overeengekomen huurprijs in het huurcontract verlaagt. 

Het weggeven van elektrische kookplaten is in feite het uitdelen van een geldelijk bedrag. Op basis van artikel 48 van het Btiv is dit niet toegestaan voor een woningcorporatie. Worden er werkzaamheden gedaan aan de woning, die zorgen voor een gedeeltelijke verandering of toevoeging aan de woning? Dan moet de huurder op grond van art. 7:220 BW daaraan meewerken, als de woningcorporatie een redelijk voorstel doet. Immers, als woningen van het gas afgaan, kan het betekenen dat de huurders hun eigen (keuken) apparatuur niet meer kunnen gebruiken. De renovatie zou dan extra kosten betekenen voor de huurder om nieuwe geschikte (keuken) apparatuur aan te schaffen. In dat geval kan de corporatie als onderdeel van dat redelijke voorstel een vervangend elektrisch kooktoestel verstrekken.

Er is vooraf geen goedkeuring vereist voor de verkoop van deze gedemonteerde wooneenheden.

De Woningwet schrijft voor dat bij verkoop van woongelegenheden vooraf om toestemming gevraagd moet worden (artikel 27 lid 1). De mobiele wooneenheden worden echter gedemonteerd voordat de verkoop plaatsvindt. Daarom zijn de mobiele wooneenheden niet meer als een woongelegenheid aan te merken, volgens artikel 1 van de Woningwet. 

Er is sprake van een toegestane ontmoetingsruimte die ook voor andere zaken gebruikt kan worden. Als daar een vergoeding tegenover staat is het mooi, maar gratis is ook toegestaan. Dat verandert niets aan het DAEB-karakter van de ontmoetingsruimte.

• Welke regelgeving is van toepassing als de aanvraag voorafgaand aan de wetswijziging wordt beoordeeld?
• Welke regelgeving is van toepassing als de aanvraag na ingang van de wetswijziging wordt beoordeeld?
• Moet een woningcorporatie nog een aanvraag indienen voor een zienswijze, goedkeuring of ontheffing als deze na de wetswijziging niet meer nodig is?

Antwoord

De Aw werkt hard aan de voorbereiding van de invoering van de gewijzigde Woningwet en de nieuwe beleidsregels. De Aw begrijpt dat er in aanloop naar die invoering bij corporaties vragen ontstaan over de toepasselijke regelgeving bij de behandeling van al ingediende of nog in te dienen aanvragen.

Ingediende aanvragen voor zienswijzen, goedkeuringen en ontheffingen beoordeelt de Aw op basis van de wetgeving die op het moment van beslissen geldt. Wordt besloten vóór wetswijzing? Dan beoordeelt de Aw op basis van oude regelgeving. Wordt besloten na de wetswijziging? Dan beoordeelt de Aw op basis van de nieuwe regelgeving.

De Woningwet geeft de Aw geen ruimte om vóór de ingang van de gewijzigde wetgeving deze al toe te passen. Ook is de Aw gebonden aan beslistermijnen. Zij mag dus niet wachten met een beslissing over uw aanvraag totdat de gewijzigde Woningwet geldt. Ook niet als de nieuwe regelgeving gunstiger is voor u.

Wilt u zeker zijn dat de nieuwe regelgeving, wet en beleidsregels wordt toegepast op uw aanvraag? Wacht dan met het indienen van uw aanvraag tot na het ingaan van de wetswijziging. Heeft u al een aanvraag ingediend? Trek dan uw aanvraag in en dien deze later opnieuw in. Of trek uw aanvraag in als zienswijze, goedkeuring of ontheffing na de wetswijziging niet meer nodig is.

Let op: als u kiest om te wachten of de aanvraag later opnieuw in te dienen, dan moet u ook wachten met de uitvoering (van bijvoorbeeld verkoop). Houd rekening met geldende termijnen. Moet bijvoorbeeld een lid van de Raad van Commissarissen herbenoemd worden in december? Dan kunt u hiermee niet wachten tot nadat de gewijzigde Woningwet intreedt.

De Aw houdt toezicht op woningcorporaties. Woningcorporaties leveren om die reden gegevens aan bij de Aw. Vaak mogen  onderzoekers deze gegevens inzien en gebruiken voor onderzoek. Deze gegevens gaan bijvoorbeeld over de samenstelling van het vastgoed, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht.

De Aw publiceert deze gegevens op het dataportaal van de Nederlandse overheid. Hiermee wil de Aw zorgen voor meer transparantie in de corporatiesector.

De Aw kan niet alle gegevens openbaar maken. De Aw maakt geen gegevens openbaar als deze bedrijfsvertrouwelijk zijn, of anderszins privacygevoelig. De Aw zet ook geen informatie online als dit niet mag op basis van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).