Veelgestelde vragen aan de Aw
Regelmatig behandelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een vraag die zij heeft ontvangen.
Nieuwste vraag
18-11-2021
- Welke regelgeving is van toepassing als de aanvraag voorafgaand aan de wetswijziging wordt beoordeeld?
- Welke regelgeving is van toepassing als de aanvraag na ingang van de wetswijziging wordt beoordeeld?
- Moet een woningcorporatie nog een aanvraag indienen voor een zienswijze, goedkeuring of ontheffing als deze na de wetswijziging niet meer nodig is?
Antwoord
De Aw werkt hard aan de voorbereiding van de invoering van de gewijzigde Woningwet en de nieuwe beleidsregels. De Aw begrijpt dat er in aanloop naar die invoering bij corporaties vragen ontstaan over de toepasselijke regelgeving bij de behandeling van al ingediende of nog in te dienen aanvragen.
Ingediende aanvragen voor zienswijzen, goedkeuringen en ontheffingen beoordeelt de Aw op basis van de wetgeving die op het moment van beslissen geldt. Wordt besloten vóór wetswijzing? Dan beoordeelt de Aw op basis van oude regelgeving. Wordt besloten na de wetswijziging? Dan beoordeelt de Aw op basis van de nieuwe regelgeving.
De Woningwet geeft de Aw geen ruimte om vóór de ingang van de gewijzigde wetgeving deze al toe te passen. Ook is de Aw gebonden aan beslistermijnen. Zij mag dus niet wachten met een beslissing over uw aanvraag totdat de gewijzigde Woningwet geldt. Ook niet als de nieuwe regelgeving gunstiger is voor u.
Wilt u zeker zijn dat de nieuwe regelgeving, wet en beleidsregels wordt toegepast op uw aanvraag? Wacht dan met het indienen van uw aanvraag tot na het ingaan van de wetswijziging. Heeft u al een aanvraag ingediend? Trek dan uw aanvraag in en dien deze later opnieuw in. Of trek uw aanvraag in als zienswijze, goedkeuring of ontheffing na de wetswijziging niet meer nodig is.
Let op: als u kiest om te wachten of de aanvraag later opnieuw in te dienen, dan moet u ook wachten met de uitvoering (van bijvoorbeeld verkoop). Houd rekening met geldende termijnen. Moet bijvoorbeeld een lid van de Raad van Commissarissen herbenoemd worden in december? Dan kunt u hiermee niet wachten tot nadat de gewijzigde Woningwet intreedt.
Publicaties, cijfers en wetgeving
14-09-2020
Het weggeven van elektrische kookplaten is in feite het uitdelen van een geldelijk bedrag. Op basis van artikel 48 van het Btiv is dit niet toegestaan voor een woningcorporatie. Worden er werkzaamheden gedaan aan de woning, die zorgen voor een gedeeltelijke verandering of toevoeging aan de woning? Dan moet de huurder op grond van art. 7:220 BW daaraan meewerken, als de woningcorporatie een redelijk voorstel doet. Immers, als woningen van het gas afgaan, kan het betekenen dat de huurders hun eigen (keuken) apparatuur niet meer kunnen gebruiken. De renovatie zou dan extra kosten betekenen voor de huurder om nieuwe geschikte (keuken) apparatuur aan te schaffen. In dat geval kan de corporatie als onderdeel van dat redelijke voorstel een vervangend elektrisch kooktoestel verstrekken.
19-03-2020
De Aw houdt toezicht op woningcorporaties. Woningcorporaties leveren om die reden gegevens aan bij de Aw. Vaak mogen onderzoekers deze gegevens inzien en gebruiken voor onderzoek. Deze gegevens gaan bijvoorbeeld over de samenstelling van het vastgoed, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht.
De Aw publiceert deze gegevens op het dataportaal van de Nederlandse overheid. Hiermee wil de Aw zorgen voor meer transparantie in de corporatiesector.
De Aw kan niet alle gegevens openbaar maken. De Aw maakt geen gegevens openbaar als deze bedrijfsvertrouwelijk zijn, of anderszins privacygevoelig. De Aw zet ook geen informatie online als dit niet mag op basis van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).
08-03-2019
Het klopt dat de Aw deze info in 2018 niet op sectorniveau heeft gepubliceerd. U kunt deze informatie wel zelf achterhalen. Download daarvoor de data uit dVi 2017 die op corporatieniveau zijn gepubliceerd op https://data.overheid.nl.
Door de informatie over alle corporaties samen op te tellen, ontstaat vanzelf het gegeven op sectorniveau. Voor de kasstroominformatie heeft u de informatie nodig uit hoofdstuk 3 van 2017.
Bestuur en governance
20-12-2019
Voor het verkrijgen van een positieve zienswijze bestaan er bij de Aw 2 procedures:
- De reguliere procedure.
- Een proef met een verkorte procedure.
Bij de benoeming van een bestuurder moet men de reguliere procedure volgen en is er geen keuze.
Bij de benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen is de corporatie vrij in haar keuze voor de reguliere procedure of de proef verkorte procedure.
Ad 1: Voor de reguliere procedure moet een corporatie gebruikmaken van de reguliere formulieren. De Aw beoordeelt vervolgens of ze een gesprek met de kandidaat wil.
Ad 2: Voor de proef met een verkorte procedure vraagt de Aw minder documenten. De corporatie moet dan wel haar keuze voor de kandidaat nader onderbouwen. Daarbij moet de corporatie aangeven hoe/waarom de competenties en vaardigheden van de kandidaat passen bij de huidige situatie van de corporatie en/of de situatie waar de corporatie heen wil.
19-11-2019
Een deel van de corporaties heeft al een eerste oordeel op basis van het nieuwe gezamenlijk kader ontvangen. De overige corporaties ontvangen dit oordeel de komende maanden voor de eerste keer, met een doorloop tot voorjaar 2020.
Met ingang van 1 februari 2019 beoordeelt de Aw corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. Deze beoordeling vindt verspreid in de tijd plaats en niet meer per kalenderjaar. De beoordeling van corporaties is nu een continu proces waarbij het oordeel wordt gebaseerd op de informatie die op dat moment beschikbaar is. Tot en met 2017 bracht de Aw de integrale oordeelsbrief per corporatie uit in de laatste maanden van het jaar. Sinds 2018 voert de Aw haar beoordelingen risicogericht en gespreid in de tijd uit en niet meer per kalenderjaar. In 2018 betekende de risicogerichte benadering dat een deel van de corporaties beperkt werd onderzocht, deze corporaties ontvingen een brief dat zij niet verder werden onderzocht. De overige corporaties ontvingen in 2018 en begin 2019 een oordeelsbrief, die afhankelijk van de risicoselectie, meer of minder integraal van opzet was.
Rechtmatigheid maakt geen onderdeel uit van het gezamenlijk beoordelingskader. In verband met de vereisten in de wet toetst de Aw jaarlijks gericht op rechtmatigheid. Hiervoor gebruiken we onder andere de gegevens van de dVi. De toets richt zich in elk geval op passend toewijzen, staatssteun, huursom en WNT. Corporaties ontvangen voor 1 december 2019 een oordeel op minimaal deze onderdelen.
De Aw maakt haar oordelen openbaar op haar website. Sinds de introductie van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) is dit enige tijd niet meer gebeurd, omdat de openbaarmaking niet voldeed aan de vereisten van deze verordening. De Aw is momenteel bezig om de oordelen aan te passen. Een deel van de oordeelsbrieven is inmiddels weer gepubliceerd. De rest van de oordelen publiceert de Aw stapsgewijs.
15-03-2019
De bestuurder wordt benoemd voor de nieuwe woningcorporatie. Dit is een nieuwe entiteit, daarom geldt de voorgenomen benoeming als een eerste benoeming.
28-02-2019
Als de woningen worden verkocht aan particulieren voor eigen gebruik, is geen goedkeuring nodig van de Aw. Ook is dan geen zienswijze nodig van de bewonersorganisatie of gemeente. Worden de woningen verkocht aan marktpartijen? Dan is wel goedkeuring vereist. In dit geval moet bij aanvragen voor de verkoop van woningen met minder dan 145 wws-punten (woningwaarderingsstelsel) altijd een zienswijze van de bewonersorganisatie en gemeente toegevoegd worden.
Leegstaande woningen die verkocht worden met meer dan 145 wws-punten gelden als geliberaliseerd. In dat geval is geen zienswijze van bewonersorganisaties of gemeenten nodig. Verhuurde woningen die verkocht worden met meer dan 145 wws-punten en waarbij de huur onder geliberaliseerde huurgrens ligt, gelden als potentieel te liberaliseren. In dat geval moet dus wel een zienswijze gevraagd worden. Gaat het om woningen die momenteel in de kernvoorraad zitten? Dan vervalt de zienswijze als is vastgelegd dat de woning ten minste 7 jaar wordt verhuurd met een huurprijs van ten hoogste € 850. Ten aanzien van te liberaliseren woongelegenheden geldt dat er in het tijdvak waarover prestatieafspraken zijn gemaakt evenveel zienswijzen achterwege mogen blijven, als het aantal op grond van de prestatieafspraken in dat tijdvak te realiseren goedkope woningen (huur van maximaal € 586,68). Voor elke woning die meer wordt verkocht, moet wel een zienswijze van de gemeente en bewonersorganisatie worden meegeleverd.
Of voor de verkoop goedkeuring van de Aw vereist is, hangt samen met de koopsom in relatie tot de WOZ-waarde (of de getaxeerde marktwaarde) en het soort koper. Voor meer informatie, zie Verkoop van woningen en maatschappelijk vastgoed.
Wonen
08-07-2019
De criteria voor het verlenen van een urgentieverklaring kunnen vermeld staan in een huisvestingsverordening. In hoeverre het inkomen onderdeel is van deze criteria, verschilt per gemeente. Zijn er geen gemeentelijke urgentiecriteria? Dan moet een corporatie zelf urgentiecriteria opstellen.
De urgentieverklaring biedt voorrang bij het vinden van een passende huurwoning. Ook met een urgentieverklaring toetsen woningcorporaties het inkomen. Zij zijn verplicht dit te doen voor het voldoen aan de staatssteunnorm en voor passend toewijzen. De toewijzingseis voor staatssteun geldt overigens niet voor huishoudens die zijn aangewezen op bepaalde zorg.
Verder mag een corporatie 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een hoger jaarinkomen dan € 42.436 (in 2019). Maar een corporatie hoeft dit niet te doen. Op grond van artikel 59 van het Btiv zijn zij daarbij wel verplicht om urgente woningzoekenden met voorrang toe te wijzen. Hierdoor kan een persoon met een hoger inkomen die voldoet aan de urgentiecriteria dus mogelijk een sociale huurwoning krijgen van de corporatie. Die woning moet wel passend zijn qua huishoudengrootte, doelgroep etcetera.
07-02-2019
De in het Btiv (bijlage 5 bij artikel 56) genoemde uitzonderingen op de inkomenstoets zijn een limitatieve en uitputtende opsomming. In de wet- en regelgeving is de 'tegemoetkoming studenten' niet als zodanig opgenomen. Deze mag dan ook niet worden beschouwd als een vrijstelling. Het reguliere proces van inkomenstoets moet dus in acht worden genomen.
01-02-2019
Het toepassen van huurgewenning als onderdeel van sociaal plan/verhuiskostenvergoeding is toegestaan. Woningcorporaties moeten een reglement opstellen over het ‘slopen en treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij’ (artikel 55b lid 1 Woningwet). De Woningwet stelt – afgezien van een regeling over de verhuiskostenvergoeding – geen eisen aan de inhoud van dit reglement. Op de website van Aedes vindt u modelreglementen.
In artikel 20 van het modelreglement staat dat huurgewenning een onverplichte vergoeding is, die van oudsher in het sociaal plan wordt opgenomen. Deze vergoeding kent geen wettelijke basis. U moet dus kijken wat er in het sloopreglement van de corporatie is geregeld over huurgewenning. Hierbij is het wel van belang dat de reguliere regels over huurverhoging in acht worden genomen. De wettelijke maxima mogen niet worden overschreden.
Vastgoed
14-07-2021
Voor de verkoop van een woning aan een natuurlijk persoon die deze woning voor eigen gebruik koopt is geen goedkeuring van de Aw vereist. Onder eigen gebruik valt ook gebruik door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zie hiervoor artikel 1 Btiv. Verkoopt een corporatie zonder het doel van eigen gebruik en zonder vooraf goedkeuring bij de Aw te vragen? Dan treedt de Aw handhavend op.
Als het doel van verkoop eigen gebruik is, dan is in de praktijk het opnemen van zelfbewoningsplicht in de koopakte nuttig gebleken om oneigenlijk gebruik van de woningen tegen te gaan. Vanuit de Woningwet is een woningcorporatie niet verplicht dit op te nemen in een koopcontract.
Kiest de corporatie er voor om een zelfbewoningsplicht op te leggen? Dan valt dit onder het privaatrecht, waar de corporatie zelf op moet toezien. Dit valt dus niet onder het toezicht van de Aw.
05-01-2021
Voor de verkoop van monumentale panden door een woningcorporatie aan een professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM) is goedkeuring vereist van de Aw.
Toelichting
Het komt voor dat woningcorporaties monumentale panden willen verkopen. Een deel van deze panden is naast de oorspronkelijke functie (vaak woningen) ook geschikt voor andere bestemmingen. Bijvoorbeeld als kantoor, hotel of restaurant. De andere bestemmingen kunnen in de markt meer opbrengen dan de oorspronkelijke functie.
Wanneer een POM de panden wil kopen, wordt zij geconfronteerd met deze hogere marktwaarde. Terwijl deze monumentenorganisatie de oorspronkelijke functie juist wil handhaven.
De hogere marktwaarde kan dan voor de POM een beletsel vormen voor de aankoop. Om de verkoop toch mogelijk te maken, is bepaald* dat de woningcorporatie ook mag uitgaan van de waarde die het pand vertegenwoordigt met behoud van de huidige bestemming. Hieraan wordt wel de voorwaarde verbonden van een exploitatieverplichting voor 7 jaar. Dit sluit aan bij de al bestaande exploitatieverplichting omtrent de verkoop van gereguleerde woningen.
*In artikel 26a van het Btiv zijn de bijzonderheden voor deze verkopen opgenomen. Deze uitzondering geldt alleen voor gebouwen die een status hebben als rijksmonument, of de status van monument op grond van een provinciale- of gemeentelijke verordening.
17-07-2020
Let op: Het gaat hier om de mogelijkheden ten aanzien van bedrijfsruimten en maatschappeljik vastgoed. Voor de mogelijkheden voor huurverlaging bij verhuur van woningen zie dit nieuwsbericht.
Een woningcorporatie mag zelf besluiten of zij de huur voor commercieel vastgoed tijdelijk verlaagt of kwijtscheldt, als een huurder hierom vraagt. Hierbij kan de corporatie rekening houden met de maatregelen van het kabinet voor ondernemers.
Een woningcorporatie mag de huur van een bedrijfsruimte en maatschappelijk vastgoed verlagen. Het huurcontract bepaalt of de woningcorporatie de huur na een overeengekomen periode weer mag verhogen naar het oorspronkelijke niveau. Ook bepaalt het huurcontract of de woningcorporatie eventueel misgelopen huurverhogingen in rekening mag brengen bij de huurder.
Een woningcorporatie mag een betalingsverplichting die eerder ontstond kwijtschelden. Dit mag als de situatie van een individueel bedrijf of huurder daar achteraf aanleiding toe geeft. Corporaties mogen geen financiële bijdrage overmaken aan huurders. Ook mogen zij bijvoorbeeld niet vooraf afspreken dat de huurder een deel van de huur niet hoeft te betalen, zonder dat de corporatie de overeengekomen huurprijs in het huurcontract verlaagt.
13-09-2019
Een woongebouw waarbij, soms voor een in de tijd afgebakende periode, zorg of begeleiding aan de orde is, wordt onder wonen geschaard en niet onder de noemer maatschappelijk vastgoed. Dit betekent dat bij verkoop van intramurale zorgcomplexen de verkoopregels van wonen van toepassing zijn.
Aangezien het vaak over kleine onzelfstandige woningen gaat, valt dit meestal onder de regels voor blijvend gereguleerde woningen. Meer informatie hierover vindt u op de website van de Aw.
26-06-2019
Nee, artikel 41, onderdeel j van het Btiv bepaalt dat er geen markttoets hoeft te worden doorlopen, als het gegeven de aard en omvang van de werkzaamheden vooraf evident is dat marktpartijen geen interesse zullen hebben om deze werkzaamheden te verrichten. Dit geldt bijvoorbeeld bij een kleine aanbouw aan bestaande niet-DAEB-gebouwen, een beperkte herverkaveling van eigen grond of het verrichten van diensten ten behoeve van bewoners van niet-DAEB-woningen. De Aw kan in die gevallen bepalen dat, gelet op de aard en de zeer beperkte omvang van de werkzaamheden, het evident is dat er geen marktpartijen zullen zijn die deze willen verrichten. Zij kan dan toestemming geven af te zien van de algemene bekendmaking, een verklaring van de gemeente en de zienswijze van de borgingsvoorziening. De Aw beoordeelt een dergelijk verzoek van de corporatie dus per geval.
21-05-2019
Bij de verhuur van eigen kantoorpand (maatschappelijk onroerend goed) is geen toestemming nodig. Wel is er een aantal regels:
- Maatschappelijk onroerend goed mag verhuurd worden aan een stichting of vereniging met een maatschappelijk belang of aan overheidsinstellingen.
- Commerciële verhuur mag alleen onder voorwaarden:
- Corporaties mogen maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak van het maatschappelijk onroerend goed binnen DAEB commercieel verhuren. Alleen in deze situatie kan bedrijfs onroerend goed worden aangemerkt als DAEB (zie art. 50 Btiv).
- Boven de 10% moet het pand administratief gesplitst worden, en overgebracht worden aan niet-DAEB. U kunt ook het hele pand in niet-DAEB inbrengen, en vandaar uit een stukje verhuren. Eigen gebruiksdeel moet dan via verdeelsleutel toegerekend worden aan DAEB en niet DAEB. Het is geen formele transactie, dus verkoopregels zijn niet aan de orde. De overdracht van niet-DAEB naar DAEB (of andersom) is een administratieve transactie tegen marktwaarde
Bij de verkoop van het pand is toestemming van de Aw nodig.
21-02-2019
Er is vooraf geen goedkeuring vereist voor de verkoop van deze gedemonteerde wooneenheden.
De Woningwet schrijft voor dat bij verkoop van woongelegenheden vooraf om toestemming gevraagd moet worden (artikel 27 lid 1). De mobiele wooneenheden worden echter gedemonteerd voordat de verkoop plaatsvindt. Daarom zijn de mobiele wooneenheden niet meer als een woongelegenheid aan te merken, volgens artikel 1 van de Woningwet.
14-02-2019
De regelgeving schrijft voor dat een gereguleerd complex eerst aan een toegelaten instellingen (woningcorporatie) moet worden aangeboden. Hiervan mag afgeweken worden: tegelijkertijd aanbieden aan een toegelaten instellingen en in het openbaar is ook toegestaan. De openbare publicatie heeft het karakter van een tender.
Echter, als een woningcorporatie belangstelling heeft, dan heeft die voorrang op de marktpartijen. De verkoop aan de belangstellende corporatie mag niet afgewezen worden enkel op grond van een lager bod dan die van een marktpartij.
25-01-2019
In dit geval is vooraf goedkeuring van de Aw vereist. Het complex mag verkocht worden aan de zittende (contractuele) huurder, zonder het in het openbaar aan te bieden, of aan andere toegelaten instellingen. Bij verkoop van intramuraal zorg worden de verkoopregels van een gemengd gereguleerd complex toegepast.
17-01-2019
Het kantoor van een toegelaten instelling behoort tot het maatschappelijk vastgoed (MOG). Dit blijkt uit artikel 49 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) en de bijbehorende bijlage 3.
10-01-2019
Nee. Bij verkoop van alleen grond is geen goedkeuring vooraf nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Dit staat in artikel 24 sub e van het Btiv. Goedkeuring is wel vereist bij verkoop van een woning of maatschappelijk vastgoed, tenzij het gaat om een van de gevallen genoemd in artikel 24 van het Btiv.
21-12-2018
Er is sprake van een toegestane ontmoetingsruimte die ook voor andere zaken gebruikt kan worden. Als daar een vergoeding tegenover staat is het mooi, maar gratis is ook toegestaan. Dat verandert niets aan het DAEB-karakter van de ontmoetingsruimte.