Overzicht van aandachtspunten en aanbevelingen pakketverkopen door woningcorporaties

1. Maak corporaties bewust van risico’s in het verkoopproces en evalueer het verkoopbeleid- en proces bij corporaties

1.1 Goede voorbereiding op het verkoopproces incl. toets aanwezigheid voldoende expertise (actor: corporaties, Aedes, Aw)

• Aedes wil in de verdere professionalisering van corporaties een rol spelen en zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties. Deze hulpmiddelen moeten corporaties handvatten bieden om een weloverwogen besluit te nemen of zij de benodigde expertise voor de begeleiding van een pakketverkoop zelf in huis hebben of dat deze extern moet worden ingehuurd.
• Aw wil graag betrokken zijn bij de totstandkoming van deze handreikingen.
• Aw zal de handreikingen betrekken bij de vergunningverlening en de informatie op de website hierop laten aansluiten.

1.2 Formulering helder verkoopbeleid (actor: corporaties, Aedes)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties.

2. Versterk de aanwezige beheersmaatregelen in het verkoopproces

2.1 Goed gestructureerd verkoopproces (met hard en soft controls) dat borgt dat het beste verkoopresultaat wordt gerealiseerd (actor: corporaties, Aedes, Aw, WSW)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties.
• Aw en WSW willen voor dit aandachtspunt graag betrokken zijn bij de totstandkoming van deze handreikingen en zullen deze beoordelen in relatie tot de gesignaleerde risico’s.
• Aw zal de handreikingen betrekken bij de vergunningverlening en de informatie op de website hierop laten aansluiten.

2.2 Opdracht voor taxatie wordt verstrekt door een medewerker van de corporatie die geen belang heeft bij de uitkomst van de verkooptransactie (actor: corporaties, Aedes)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties.

2.3 Opstellen van een eenduidige opdrachtbeschrijving voor het uitvoeren van taxaties (actor: Aw, Aedes in samenspraak met het NRVT)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties, waarin ook het aandachtspunt uit de reactie van WSW zal worden meegenomen.

2.4 Borging dat alle partijen in het biedingsproces beschikken over dezelfde informatie (actor: corporaties en Aedes)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties.

2.5 Selectie van de partij waarmee (verder) wordt onderhandeld op objectieve indicatoren en documentatie van de keuze (actor: corporaties en Aedes)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties.

2.6 Bevordering van de integriteit van sleutelfunctionarissen via integriteitsbeleid en ondertekening van integriteitsverklaringen en voorafgaande screeningen (actor: corporaties en Aedes)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties.

2.7 Opstellen van nadere instructies voor situaties waarin Bibob-onderzoek gericht op de integriteit van de koper gewenst is (actor: Aw)

• Aw zal beleidsregels opstellen met instructies voor corporaties om te kunnen afwegen in welke situaties een Bibob-onderzoek door de Aw gericht op de integriteit van de koper gewenst kan zijn.
• Aw zal met Justis afspraken maken voor de uitvoering van Bibob-onderzoek.

3. Verzoek corporaties om de handelwijzen van tussenpersonen of verkoopadviseurs te onderzoeken

3. Uitvoeren van een onderzoek naar handelwijzen en ‘fee-structuur’ van intermediaire organisaties (verkoopadviseurs), alsmede welke verbanden er bestaan tussen deze bureaus en andere betrokken partijen (actor: corporaties, Aw bij opschaling)

• WSW onderschrijft deze aanbeveling maar vraagt zich af in hoeverre alle hiervoor relevante informatie te achterhalen is. WSW geeft aan dat het wel mogelijk is dat de corporatie het contract dat zij sluiten met de tussenpersoon toetst op eventuele tegenstrijdige belangen en toetst of de tussenpersoon lid is van een branchevereniging die toezien op het integer handelen van hun leden.
• Aw stelt dat corporaties met opdrachtgevers afspraken kunnen maken over transparantie van de gehanteerde fee-structuur.
• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties. De voorstellen van WSW en Aw zullen hierbij worden betrokken.

4. Informeer de corporatie over sancties indien deze ten onrechte geen verkoopvergunning heeft aangevraagd

4. Informeren over sancties als de corporatie ten onrechte geen verkoopvergunning heeft aangevraagd (actor: Aw)

• Aw heeft wettelijk de mogelijkheid om sancties op te leggen indien een corporaties geen verkoopvergunning heeft aangevraagd bij de Aw voor pakketverkopen. Corporaties lopen het risico op nietigheid bij een vervreemding van vastgoed zonder vergunning van de Aw. Aw zal dit risico en de mogelijke sancties verduidelijken op de website.
• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties en de informatie van de website van de Aw over verkoopvergunningen hierbij betrekken.

5. Overweeg het verplichten van een validatie voor alle typen van taxaties

5. Overweeg het verplichten van een validatie voor alle typen van taxaties

• Aw constateert een kwaliteitsverbetering bij gevalideerde taxaties van gereguleerd vastgoed.
• Aw constateert dat gevalideerde taxaties ontbreken bij pakketverkopen in verhuurde staat (en bij de DCF-methode).
• Aw staat positief tegenover het verplicht stellen van validaties van alle typen taxaties, nadat inzicht is verkregen in de aanvullende kosten die hiermee gemoeid zijn.
• Aw wil in overleg met BZK en NWWI/de validatie-instituten voor de diverse typen taxaties eisen stellen voor kwaliteitstoetsing.
•  NWWI heeft aangegeven deze taak op zich te willen nemen en dat er mogelijkheden zijn voor maatwerkvalidaties.
• Aw staat positief tegenover een door BZK geïnitieerd overleg om het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) te verzoeken via zelfregulering tot een sluitend stelsel van kwaliteitstoetsen te komen.

6. Maak corporaties bewust van hun verantwoordelijkheid om zelf onderzoek uit te voeren naar de integriteit van de tegenpartij (koper en adviseur) alsook naar de herkomst van de financiering. Overweeg toezicht op onderzoek naar integriteit wederpartij (koper en adviseurs) door corporatie

6. Uitvoeren van onderzoek naar de integriteit van de koper/adviseur en de herkomst van de financiering (aanvullend aan het opvragen van een VOG) is een verantwoordelijkheid van de corporatie. Overwegen dat de Aw toezicht houdt op de invulling van verantwoordelijkheid voor de borging van de integriteit van de wederpartijen (koper en adviseurs) door de corporatie adequaat wordt uitgevoerd en de Aw in een evaluatie na driejaar beoordeelt of er aanvullende maatregelen nodig zijn, zo nodig door middel van aanscherping van de wet- en regelgeving (actor: Aw, BZK)

• Aw zal de toereikendheid beoordelen van de voorgestelde aanvullende maatregelen (zie aandachtspunt 8) en de op te stellen handreikingen van Aedes ter versterking van de borging van de integriteit van de kopers en de verkoopadviseurs (zie ook aandachtspunten 2.5 en 2.7).
• Na implementatie van de aangepaste wet- en regelgeving en de handreikingen van Aedes zal de Aw de toepassing in de praktijk door de woningcorporaties beoordelen in het kader van haar (risicogerichte) toezicht, inclusief de effecten en indien nodig aanvullende maatregelen adviseren.

7. Stem procedures pakketverkopen af tussen Aw en WSW

7. Afstemming tussen de procedures pakketverkopen van de Aw en die van het WSW (actor: Aw en WSW)

• Aw en WSW stemmen de procedures pakketverkopen op elkaar af.

8. Versterk governance en toezicht op tussenpersonen/verkoopadviseurs

8.Reguleren dat tussenpersonen/verkoopadviseurs die corporaties begeleiden aangesloten zijn bij erkende beroepsorganisaties. Alsmede overwegen deze partijen onder toezicht van de AFM en/of DNB te stellen (actor: externe partijen via consultatie en BZK voor verankering in wet- en regelgeving)

• Aw constateert dat de huidige wet- en regelgeving voor pakketverkopen door woningcorporaties geen eisen stelt aan tussenpersonen/verkoopadviseurs. Uit het onderzoek blijkt dat sprake is van een reëel risico op tweezijdige courtage, gestuurde taxaties en andere vormen van belangenverstrengeling, Bovendien ontbreken middelen voor onderzoek en interventie bij tussenpersonen/verkoopadviseurs.
• BZK geeft aan dat wettelijke verankering niet in de rede ligt, aangezien er geen beroepsorganisaties bestaan voor deze beroepsgroep. Verhoging van het risicobewustzijn en voldoende checks en balances bij de woningcorporaties lijken volgens BZK betere beheersmaatregelen.
• Aw zal de toereikendheid beoordelen van de voorgestelde aanvullende maatregelen en de op te stellen handreikingen van Aedes ter versterking van de borging van de integriteit van de kopers en de verkoopadviseurs (zie ook aandachtspunten 2.5 en 2.7) en indien nodig aanvullende maatregelen adviseren.

9. Creëer omstandigheden waardoor de nazorg door corporaties effectiever wordt

9. Betrek de notaris vroegtijdig in het verkoopproces zodat de nazorg (waar dit wenselijk is) op een juridisch afdoende wijze wordt geregeld in alle documenten tot en met de akte van levering. Bij het volgen van de naleving kunnen gemeenten en bewoners (huurders) corporaties van informatie voorzien (bron voor actie door corporatie). Overweeg het verkochte bezit voor een nader te bepalen periode te volgen met het oog op mogelijke doorverkoop om hieruit leereffecten (waardeontwikkeling van verkochte pakketten) voor toekomstige transacties te kunnen opdoen. (actor: corporatie)

• Aedes zal de corporaties handreikingen geven en best practices delen voor diverse verkoopsituaties.

10. Maak verkoop van BOG en grond inzichtelijk en heroverweeg vergunningplicht

10. Heroverwegen of verkoop van BOG en grond ook vergunningplichtig zouden moeten zijn; tenminste dient inzicht te worden verkregen in verkopen van BOG en grond via de dVi (actor: BZK)

• BZK overweegt een vergunningplicht voor verkoop van BOG en grond, aangezien sprake is van een onbewuste omissie in de huidige verkoopregels.
• Aedes benadrukt dat een vergunningplicht niet moet leiden tot onnodige administratieve lasten en verdere bureaucratisering.