Leidraad Aw inzake Meerjarenbegroting en dPi2025

Een begroting met een realistisch investeringsprogramma

De Aw ziet dat veel corporaties structureel veel minder nieuwbouw realiseren dan zij opnemen in hun begroting. Ook bij de verbeteruitgaven wordt gemiddeld slechts een deel van de begrote uitgaven gerealiseerd. De Aw kent de belemmeringen die corporaties tegenkomen in hun projecten. Allerlei factoren, vaak liggend buiten de corporatie (zoals bezwaarprocedures, netcongestie, capaciteitsgebrek bij de gemeente) kunnen leiden tot vertragingen bij projecten. Maar een corporatie met een aantal projecten in de ontwikkelportefeuille moet een inschatting kunnen maken van hoe groot het effect van die vertragingen kan zijn. De Aw vindt het belangrijk dat corporaties met die inschatting een realistische meerjarenbegroting (MJB) maken. Een toenemend aantal corporaties laat ook al zien dat dat kan.

De Aw verwacht een meerjarenbegroting, met een realistisch investeringsprogramma, waarbij de onderliggende projecten kritisch zijn beschouwd en rekening is gehouden met ervaringscijfers bij de voortgang van projecten. Ook verwacht de Aw in de meerjarenbegroting een reflectie op de realisatiegraad van de afgelopen jaren en op de feitelijk gerealiseerde voortgang van projecten ten opzichte van de aannames in de vorige MJB’s.

Belang van een realistische begroting

Met het Duurzaam Prestatie Model (DPM) is het belang van een realistische begroting verder onderstreept. De Aw ziet 3 belangrijke redenen om een realistische MJB op te stellen:

• Een realistische begroting geeft de corporatie en de omgeving een beeld wat er van de corporatie verwacht kan worden. Sluit dat onvoldoende aan bij de maatschappelijke behoefte, dan is dat aanleiding om te kijken wat er verder nodig is. Dit kan gaan om betere condities, meer projecten in de pijplijn of andere activiteiten zoals optoppen, woningdelen.
• Een realistische begroting geeft een realistisch inzicht in financiële knelpunten en ook financiële ruimte. Hiermee wordt duidelijk of de volkshuisvestelijke continuïteit (zoals gedefinieerd in het DPM) is gewaarborgd en of de aanwezige investeringsruimte benut wordt. Daarom is het een noodzakelijk ingrediënt voor de discussie over het gezamenlijk oppakken van de opgave in de regio.
• Het proces van het opstellen van een realistische begroting geeft ook goed inzicht in de voortgang van de projecten en kan daarmee een impuls geven aan de sturing op die voortgang.

Duidelijkheid over financiële grenzen en inzet vermogen

De ambitieuze doelstellingen uit de Nationale prestatieafspraken (NPA) blijven leidend: corporaties hebben uitgesproken gezamenlijk voor deze opgave te staan. Dit zal betekenen dat corporaties vaker de financiële grenzen zullen opzoeken. Soms zal dit onvoldoende zijn en zullen andere corporaties bij gaan dragen aan de lokale opgave. Beide vragen om meer duidelijkheid over de beschikbare financiële ruimte en een andere houding ten opzichte van risico’s en buffers. Zowel bij de corporaties als bij de financiële toezichthouder en de borger. Afgelopen weken hebben de corporaties laten zien snel bij te kunnen sturen en daarover goed het gesprek aan te kunnen gaan. De inzichten voortkomend uit deze periode leiden hopelijk tot meer comfort en vertrouwen.

Duidelijkheid over financiële grenzen van de corporatie

Artikel 42 lid 4 van de Woningwet schetst dat een corporatie haar middelen bestemt “voor zover aanhouding daarvan niet noodzakelijk is voor haar voortbestaan in financieel opzicht, uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting”. Voor bijvoorbeeld gemeenten en collega-corporaties is het van belang dat de corporatie inzichtelijk maakt wat zij als noodzakelijk ziet voor haar voortbestaan. De Aw verwacht dat corporaties hier een goed onderbouwde visie en toelichting op geven, vooral wanneer zij hogere grenzen hanteren dan de grenswaarden van de Aw en het WSW en de grens van volkshuisvestelijke continuïteit uit het DPM.

De Aw verwacht dat de MJB expliciet benoemt welke financiële grenzen de corporatie hanteert, ook al zijn dat die van de Aw/WSW, inclusief een onderbouwing van de keuze voor deze specifieke financiële grenzen.

Een begroting binnen de financiële grenswaarden van Aw en WSW

Financiële discontinuïteit brengt risico’s met zich mee voor de volkshuisvesting en beperkt de mogelijkheden van een corporatie om haar werkzaamheden goed uit te voeren. De Aw hanteert daarom als uitgangspunt dat corporaties een sluitende en realistische begroting indienen. Dit betekent in principe dat de MJB bij opstelling voldoet aan de grenswaarden van de Aw en het WSW.

De Aw verwacht in principe een MJB die binnen de gestelde kaders van Aw/WSW blijft voor de komende 5 jaar.

Uitzondering hierop is een incidentele onderschrijding. Denk bijvoorbeeld aan een groot onderhoudsproject, waardoor de ICR 1 of 2 jaar onder de grenswaarde dipt. In deze gevallen is het verstandig om hierover contact op te nemen met (uw contactpersoon bij) de Aw en het WSW.

Tussentijdse ontwikkelingen

Een begroting die op het moment van opstellen voldoet aan de financiële kaders van de corporatie en Aw en WSW, kan door onvoorziene externe ontwikkelingen na vaststelling niet meer binnen deze kaders passen. De volatiliteit en onzekerheid in de wereld is toegenomen waardoor bijvoorbeeld rente, inflatie en de ontwikkeling van huurprijzen sterk kunnen fluctueren en de bij de begroting gehanteerde parameters alweer snel achterhaald kunnen zijn. De corporatie zal zelf moeten beoordelen of de veranderde omstandigheden zoveel invloed hebben dat de begroting tussentijds aangepast moet worden of dat gewacht kan worden tot de volgende reguliere begroting om bij te sturen. Ga in het geval dat tussentijdse ontwikkelingen significante impact hebben op de financiële conditie van de corporatie altijd met uw toezichthouder bij de Aw in gesprek, want ook als er gewacht wordt op de volgende begroting blijven wij graag op de hoogte.

Corporaties die zich maximaal inzetten om de volkshuisvestelijke opgave te realiseren en daarmee de grenzen van de financiële ratio’s opzoeken, lopen grotere kans bij onvoorziene externe ontwikkelingen de grenswaardes te overschrijden. In deze gevallen vindt de Aw het vooral belangrijk dat corporaties er aan werken dat de ratio’s binnen de eerste 3 begrotingsjaren weer aan de normen gaan voldoen. De mate van aangegane (onomkeerbare) verplichtingen en de mogelijkheden tot bijsturen spelen in de beoordeling op dat moment een belangrijke rol.

Huurbeleid en streefhuren

Het verhogen van de streefhuren (bij mutatie en bij nieuwbouw) is een van de instrumenten om bij te sturen die verschillende corporaties verkend hebben om aan de externe normen te voldoen. Het viel de Aw het afgelopen jaar al op dat sommige corporaties streefhuren hanteren die hoger zijn de aftoppingsgrenzen en een opbrengst uit huurharmonisatie inrekenen die fors hoger ligt dan de statistieken van CBS laten zien. Wanneer dit beleid niet gerealiseerd wordt, bijvoorbeeld doordat er in de praktijk alsnog lagere huren gerealiseerd worden door passend toewijzen, loopt de corporatie alsnog financieel risico. De Aw vraagt daarom kritisch naar deze aannames te kijken.

Zicht op relatie NPA, Woondeal, lokale prestatieafspraken en Meerjarenbegroting

Corporaties richten zich op het realiseren van de gemeentelijke woonvisie en de gemaakte prestatieafspraken per gemeente. De plannen in de meerjarenbegroting moeten daaraan bijdragen. Daar zijn met de NPA en de Woondeals afspraken op nationaal en regionaal niveau bij gekomen. Het kan zeker voorkomen dat er verschillen zijn tussen de afspraken en de meerjarenbegroting, bijvoorbeeld omdat de condities voor projecten nog onvoldoende geregeld zijn. Verschillen tussen geformuleerde opgaven en MJB verwacht de Aw duidelijk terug te zien in de begrotingen. In de afgelopen jaren benoemden nog niet alle corporaties even goed de relatie tussen de afspraken en de meerjarenbegroting.

De Aw verwacht een transparante toelichting op hoe de voorgenomen investeringen in de MJB zich tot de lokale, regionale en nationale opgave verhouden. Daarbij hoort een analyse op hoofdlijnen van de verschillen tussen begroting en opgave.

Belang van inzicht in verschillen tussen opgave en plannen

Het belang van goed inzicht in de relatie tussen MJB en afspraken is met de nieuwe, herijkte NPA toegenomen. Door de ambitie van jaarlijks 30.000 DAEB woningen te verschuiven naar uiterlijk 2029, wordt erkend door Rijk, Aedes en VNG dat op dit moment een verdubbeling van de jaarlijkse productie door corporaties niet realistisch is. Voordat dat mogelijk is moeten door corporaties en andere partijen nog een stap extra gezet worden. In de herijkte NPA is daarom ook afgesproken om de voortgang van verschillende mijlpalen zoals vergunningverlening en locaties te monitoren (PPM).

Deze ontwikkeling zou in de MJB terug te moeten zien zijn. Haalt u de opgave zoals die lokaal, regionaal en nationaal geformuleerd is? Een analyse van de potentiële verschillen tussen de MJB en de opgave verschaft inzicht in knelpunten en waar extra acties ontplooid op moeten worden. Hetzelfde geldt voor een analyse van de verschillen tussen huidige en toekomstige productie. Wat moet de corporatie doen om die opgave te halen en wat moeten andere partijen doen? Hierbij dient ook nadrukkelijk aandacht te zijn voor de interne bedrijfsvoering: is die voldoende toegerust voor de plannen in de MJB? Stilstaan bij bovenstaande punten draagt bij aan het realisme van de begroting.

Inzicht in onderhoud

Naast het belang van nieuwbouw en verduurzaming is het ook van belang dat de bestaande woningvoorraad goed onderhouden wordt. De uitgaven aan onderhoud zijn de laatste jaren fors gestegen, een stijging die niet voorzien was in de meeste meerjarenbegrotingen van corporaties. Om te kunnen sturen op onderhoud en om inzicht te hebben in de financiële ruimte van de corporatie is het van belang beter grip te krijgen op de onderhoudsuitgaven.

De Aw verwacht een reële inschatting van de onderhoudsuitgaven op basis van een goed inzicht in de conditie van het vastgoed en de noodzakelijke onderhoudsingrepen. Hierbij dient ook gekeken worden naar het gerealiseerde onderhoud van de afgelopen jaren.

De ontwikkelingen van afgelopen weken konden voor corporaties aanleiding zijn om opnieuw kritisch te kijken naar het onderhoudsbeleid. Daarbij dient oog te zijn voor voldoende instandhouding van bezit.

Scenario’s en varianten: het loopt altijd anders

De Aw ziet dat scenario’s in alle begrotingen een vast onderdeel zijn geworden. Dit geeft alle betrokkenen vooraf inzicht in de gevolgen op de financiële positie van de corporatie als dat specifieke scenario (bijvoorbeeld andere huurverhoging dan het basisscenario) zich voordoet. Voor de hand liggende scenario’s zijn negatieve ontwikkelingen van de belangrijkste macro-economische parameters, die voor de hele sector relevant zijn en ondertussen overal wel standaard zijn. Maar het is ook goed specifieke kwetsbaarheden te verkennen. Bijvoorbeeld een corporatie die sterk afhankelijk is van verkopen, kan een scenario uitwerken met de gevolgen van een verkoopstop.

De Aw verwacht in de MJB tenminste een aantal (slechtweer) scenario’s van de belangrijkste macro-economische parameters: rente, inflatie, bouwkostenstijging en huurverhoging. Een gecombineerd ‘worstcase’ scenario, waarbij meerdere variabelen de verkeerde kant op bewegen, hoort daar ook bij.

Het opnemen van scenario-analyses vraagt ook om uitwerking van bijsturingsmogelijkheden. Zeker als scenario’s kwetsbaarheden blootleggen en tonen dat de Aw/WSW ratio’s overschreden worden. In dat geval is het wenselijk dat het effect van de verschillende bijsturingsopties op de ratio’s bekend is, zodat er voldoende bijgestuurd kan worden. Deze informatie is zeer relevant bij de sturing, beheersing en verantwoording door bestuur en het intern toezicht van de corporatie. Een groot deel van de corporaties heeft dit afgelopen weken al uitgewerkt op verzoek van het WSW. De uitkomsten hiervan kunnen kort worden verwerkt in de MJB.

Wanneer er scenario’s met significante risico’s voor de financiële continuïteit zijn, verwacht de Aw dat de verschillende opties om bij te sturen zijn verkend. De effecten op de financiële ratio’s van deze opties dienen inzichtelijk te zijn.

Varianten

Naast scenario’s voor macro-economische risico’s kan het nuttig zijn om beleidsvarianten op de goedgekeurde MJB te formuleren. Afhankelijk van de specifieke situatie van de corporatie. Bijvoorbeeld een variant die het effect op de financiële ratio’s inzichtelijk maakt van de volledige opgave, als de normen van Aw/WSW een belangrijke belemmering vormen in de basisbegroting. Of als er financiële ruimte over is in de MJB, kan de corporatie inzichtelijk maken wat financieel nog meer mogelijk is. Een andere variant zou kunnen zijn dat de corporatie braakliggende grond heeft en inzichtelijk wil maken wat de effecten zijn als deze ontwikkeld kan worden. Vanwege de regionale opgave, kan een regionale variant waarin de fair share van de Woondeal is opgenomen toegevoegde waarde hebben. Of misschien is het nuttig om te laten zien wat solidariteit zou betekenen wanneer van toepassing.

Gezien het specifieke karakter van deze varianten, is dit geen verplichting vanuit de Aw.

Veelgestelde vragen

Om woningcorporaties te helpen met realistische prestatieafspraken en begrotingen heeft de Aw de Leidraad Meerjarenbegroting en dPi 2025 opgesteld. Hieronder vindt u antwoorden op de veelgestelde vragen.