In 2025 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) 2 pilots uitgevoerd in de regio Eindhoven en de regio Groningen-Assen. Hierbij werd het regionale perspectief meegenomen in het toezicht van de Aw. Vanaf 1 maart neemt de Aw het regionale perspectief mee in haar toezicht op alle woningcorporaties.
Regioperspectief
De Rijksoverheid pakt opnieuw een actieve rol in de volkshuisvestingsopgave met de voorgestelde Wet versterking regie volkshuisvesting (Regiewet) en de Nationale Prestatieafspraken. Deze landelijke doelstellingen zijn vertaald naar opgaven voor verschillende regio’s in Nederland met regionale woondeals. De 35 woondealregio’s hebben ieder een kwantitatieve nieuwbouwopgave waar gemeenten en corporaties samen aan moeten werken.
Corporaties hebben dit in de Aedescode vastgelegd. De nieuwbouwopgave is groot en complex. Dat maakt goede samenwerking in de regio een randvoorwaarde voor succes. Ook in de Nationale Prestatieafspraken en het duurzaam prestatiemodel (DPM) is dit een uitgangspunt. Maar de 35 woondealregio’s verschillen van elkaar in bijvoorbeeld de grootte van de bouwopgave, kwaliteit van de voorraad en financiële mogelijkheden.
Tot nu toe richtte de Aw zich voornamelijk op het individuele (governance)toezicht op corporaties en het toezicht op het functioneren van het corporatiestelsel. Meer aandacht voor het regionaal perspectief biedt de Aw kansen om als onafhankelijk toezichthouder meer zicht te krijgen op hoe een regionaal stelsel functioneert. En om daar zo nodig signalen over af te geven. De mogelijkheid om regio’s te vergelijken maakt deze aanpak krachtiger. Ook voor het individuele toezicht levert dit perspectief een versterking van inzicht op: heeft een corporatie de regionale oriëntatie omarmd? Leidt dit tot heroverweging van beleid, de gewenste kwaliteiten en de gewenste capaciteit voor de verschillende onderdelen van een corporatie?
Integratie regioperspectief in toezicht Aw
Het regionale perspectief kan het individuele toezicht van de Aw op de governance van corporaties verrijken. Corporaties verbinden zich aan regionale afspraken door ondertekening of steunverklaringen aan de woondeals. Of ze worden daar mee geconfronteerd via de gemeente en de prestatieafspraken met de gemeente.
Hoe corporaties zich vanuit hun governance verhouden tot en positioneren in de regionale context, is daarmee een relevante vraag geworden in het individueel toezicht. Hetzelfde geldt voor de manier waarop corporaties de opgaven verwerken in hun beleid en beheer. Andersom geldt dat de kwaliteit van het toezichtgesprek beter wordt als de toezichthouder een beter begrip heeft van de regionale context waarbinnen de corporatie werkt.
Dat begrip is ook nodig om het stelseltoezicht van de Aw te verrijken. Inzichten in en signalen uit de praktijk van regionale samenwerking zijn noodzakelijk om de werking van de nieuwe sturingslijn als onafhankelijk toezichthouder te kunnen beoordelen.
Het loont om het regionale perspectief meer te betrekken in het individuele toezicht en het stelseltoezicht van de Aw. Zo kan de Aw knelpunten en kansen signaleren en agenderen. Ook geeft het inzicht in de werking van de governance. Het is nadrukkelijk niet het doel van de Aw om op individueel of regionaal niveau toezicht te houden op het realiseren van de aantallen of afspraken.
Pilots 2025
Aan de hand van 2 pilots heeft de Aw in 2025 onderzocht hoe het regionale perspectief kan worden verbonden met het huidige individuele toezicht en het stelseltoezicht.. De pilots in Metropool Regio Eindhoven (MRE) en in de regio Groningen/Assen (RGA) zijn gekozen vanwege de grote opgave, de benodigde nieuwbouw ten opzichte van de jaarlijkse bouw in het recente verleden en de bijzondere karakteristieke kenmerken van de betreffende regio’s. In dit geval gaat dat om het aardbevingsgebied en de Beethovendeal.
Voor deze 2 regio’s keek de Aw naar het verschil tussen de (woondeal)afspraken en de verwachte realisatie. Wat zijn de oorzaken voor het verschil tussen afspraak en realisatie? Welk handelingsperspectief hebben corporaties om het verschil te dichten? Via deskresearch, individuele gesprekken en een gezamenlijk gesprek met de corporaties in de 2 regio’s is een goed beeld ontstaan van het functioneren van de corporaties op het regionale niveau.
Metropool Regio Eindhoven
De samenwerking tussen corporaties binnen de MRE-regio is vergaand. Corporaties hebben inzicht in elkaars beleid en (financiële) uitgangspunten en de opgaven en middelen zijn op regionaal niveau doorgerekend. Ook stralen corporaties openheid uit en is er veel onderling vertrouwen. Zo zijn er met zekere regelmaat gesprekken tussen de bestuurders en commissarissen op MRE-niveau. Ook het gezamenlijk volgen van opleidingen draagt bij aan de onderlinge band.
Daarnaast is de opgave (Woondeal 2023) in de MRE-regio tot 2030 financieel haalbaar. De ambitie vanuit de zogenaamde Beethovendeal is echter groter: de corporaties hebben randvoorwaarden gesteld, met name financieel, en gezamenlijk met hun partners willen ze kijken of ze de ambities waar kunnen maken. Zolang er financiële ruimte is binnen de MRE-regio en de realisatie achter blijft bij begrotingen, verwacht de Aw dat solidariteit binnen de MRE nadrukkelijk onderdeel van de oplossing is.
Belangrijk om te benadrukken is dat de MRE-regio een gezamenlijke agenda heeft, waardoor de corporaties ook een gezamenlijke opgave voelen. Investeren in de ‘zachte’ kant van samenwerking door regelmatig onderling contact en gezamenlijk leren betaalt zich hier uit: met onderling vertrouwen en openheid wordt onderlinge solidariteit gevoeld. Mooie voorbeelden hiervan zijn verschillende fusies, het uitruilen van bezittingen en taakoverdrachten.
Regio Groningen-Assen
In de RGA is de volkshuisvestelijke opgave groter dan de middelen, zeker voor de beschikbaarheid van woningen. Landelijke projectsteun wordt nu als optie verkend. In de tussentijd spannen de corporaties zich maximaal in om volkshuisvestelijk te presteren, binnen de kaders van de financiële grenzen. Daarbij ligt de focus naast beschikbaarheid vooral op kwaliteit en duurzaamheid van de woningen.
De aardbevingsschade leidt tot veel herstelwerkzaamheden en sloop/nieuwbouw. De Rijksoverheid richt zich in de nationale sturingslijnen (Nationale Prestatieafspraken, Woondeals) primair op bruto toevoeging van het aantal woningen. Dit zijn de nieuwbouwaantallen, zonder rekening te houden met sloop. Met een percentage van ongeveer 50% ligt het aantal sociale woningen in de totale nieuwbouwplannen hoog in Groningen. Dat leidt echter nauwelijks tot uitbreiding van de sociale woningvoorraad. Het gaat hier ook om heel veel sloop met vervangende nieuwbouw. Om te kunnen voorzien in de behoefte aan sociale woningen is dat een belangrijk signaal, dat ook uit de ingediende prospectieve informatie (dPi) blijkt: het percentage sociale woningen in de regio zal niet of nauwelijks stijgen ten opzichte van de huidige 27%.
Volgens de corporaties in de RGA worden veel eisen gesteld aan nieuwbouw. Dit leidt tot duurdere en tragere bouw van woningen. In de stad Groningen is door corporaties met de gemeente een mengpaneel ontwikkeld voor de prioritering van ambities per bouwproject. De bedoeling is om dit ook uit te werken voor een aantal wijken en buurten. Volgens de Aw is dit een krachtige manier om de kwaliteit en voortgang van projecten te verbeteren.
Met betrekking tot regionale samenwerking en solidariteit laten onder andere een splitsing in Oost-Groningen en vrijwillige projectsteun in Drenthe zien dat de RGA uit verschillende deelgebieden bestaat met ieder een andere focus en opgave. Het ommeland van Groningen kenmerkt zich door krimp en aardbevingsproblematiek, de stad Groningen door uitdagingen op beschikbaarheid en kwaliteit, terwijl de focus vanuit Assen eerder op Drenthe dan Groningen gericht is.
De RGA opereert (nog) niet als een geheel. Uit de gesprekken is duidelijk gebleken dat die ambitie er ook niet is. Meer samenwerking tussen de stad Groningen en het ommeland lijkt weinig toe te voegen. Binnen de verschillende deelgebieden is de samenwerking wel goed, zoals de voorbeelden ook laten zien. De indeling van de woningmarktregio sluit niet aan bij de dagelijkse realiteit van de corporaties. Regionale samenwerking werkt het beste op basis van logische, natuurlijke samenhang. Wetgeving zou daarbij moeten aansluiten, of in elk geval niet in de weg moeten zitten.
Samenvatting pilots
In beide regio’s is het signaal dat financiële middelen de beperking zijn voor de realisatie van de volkshuisvestelijke opgave voor nieuwbouw. Voor RGA speelt dit op de korte termijn al, voor MRE komen de financiële grenzen op een wat langere termijn in beeld. Maar extra middelen om de bouwdoelen te halen, leiden niet (direct) tot meer woningen. Andere factoren verhinderen een snelle bijdrage aan nieuwbouw: netcongestie, personeelstekorten, ambtelijke capaciteit en kwaliteit bij gemeenten, de doorlooptijd van vergunningen, de ontsluiting door infrastructuur en stikstofdoelen.
Regionale versnellingstafels moeten de realisatie van het aantal woningen versnellen. Hierbij pakken overheden, woningcorporaties en marktpartijen als ontwikkelaars en bouwers samen knelpunten in woningbouwprojecten aan. In beide regio’s geven de corporaties aan dat de regionale versnellingstafel vooralsnog niet helpt om de oorzaken van achterblijvende realisatie weg te nemen.
Toezicht in 2026
De ervaringen met de 2 pilots in de MRE en RGA zijn voor de Aw een verrijking voor het individuele toezicht op governance. Ook de signalerende functie van het stelseltoezicht kan ermee worden versterkt.
Met de opgedane ervaringen en geleerde lessen uit de pilots van 2025, breidt de Aw haar reguliere toezicht in 2026 uit met het regionale perspectief. De toezichthouders van de Aw gebruiken hiervoor een regionaal dashboard, gebaseerd op dPi en dVi data. Zo kan eenvoudig een beeld gevormd worden van de regionale opgave en hoe de individuele corporatie zich daartoe verhoudt. In de gesprekken met bestuurders gaat de Aw vervolgens in op het functioneren van de corporatie in het regionale stelsel. Zo ontstaat een beter begrip en een breder beeld van de governance van de corporatie.
In de toekomst onderzoekt de Aw minimaal 1 Woondealregio per jaar, op een vergelijkbare manier als de pilots in 2025. Het is hierbij niet de bedoeling om het regionale functioneren van de corporatie te duiden in termen van risicoclassificatie, of om toezicht te houden op het realiseren van de aantallen of afspraken op regionaal niveau. Het doel is om knelpunten en kansen te signaleren en agenderen en inzicht te krijgen in de werking van de governance.
Over het dashboard woningcorporaties
De Aw heeft de beschikking over veel data via de jaarlijkse dPi’s en dVi’s. Met het bestaande dashboard woningcorporaties publiceert de Aw op een gebruiksvriendelijke manier de informatie die actief openbaar gemaakt kan worden. Het geeft visueel inzicht in onderwerpen die belangrijk zijn voor de sturing van corporaties.
Op basis van inzichten uit de pilots worden relevante informatie en data binnen de regiocontext per 1 maart 2026 toegevoegd aan het dashboard. De aanvulling versterkt de informatiepositie van corporaties en relevante stakeholders, zodat een scherper gesprek in de regionale context mogelijk is.