Veelgestelde vragen implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB

Onder artikel 49 Woningwet zijn de 3 criteria opgenomen voor het in aanmerking komen van verlicht regime.

Een corporatie kan in aanmerking komen voor verlicht regime als:

"De totale nettojaaromzet, verminderd met de opbrengsten uit levering van onroerende zaken, van een toegelaten instelling minder dan € 30 miljoen heeft bedragen gedurende de 2 laatst afgesloten boekjaren, en het aandeel in die omzet van haar werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang in die jaren minder was dan 5%."

In enig boekjaar het aandeel van haar investeringen in werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang in het totaal van haar investeringen minder is dan 10%.

Deze totale nettojaaromzet wordt bepaald op basis van de volgende posten:

• Huuropbrengsten
• Opbrengsten servicecontracten
• Overheidsbijdragen
• Opbrengst overige activiteiten
• Resultaat deelnemingen

Het omzetcriterium van € 30 miljoen (prijspeil 2015) wordt jaarlijks geindexeerd, gelijk aan het huurverhogingspercentage, in overeensteming met artikel 49 van de Woningwet, beginnende in 2017. Voor 2017 is het omzetcriterium € 30.390.

Voor corporaties die alsnog in aanmerking willen komen voor het verlicht regime, is het laatst afgesloten boekjaar leidend voor de toetsing door de Aw.

In artikel 49 (zie ook vraag 2.1) is opgenomen dat jaarlijkse toetsing plaatsvindt of het verlicht regime nog van toepassing is. Indien de corporatie onder voorwaarden goedkeuring heeft verkregen voor het toepassen van het verlicht regime, zal dit worden meegenomen in de jaarlijkse toetsing. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een relatief omvangrijke VoV-portefeuille.

Het besluitenregister is geen onderdeel van de verantwoording. De corporatie is primair zelf verantwoordelijk voor de inrichting van haar besluitenregister en een adequate invulling van de scheiding van DAEB en niet-DAEB in haar eigen processen en administratie. De Aw zal in haar reguliere toezicht wel aandacht schenken aan het besluitenregister.

De corporatie is zelf verantwoordelijk voor het inrichten van haar administratie. De corporatie kan ervoor kiezen de administratieve scheiding extracomptabel in te richten of in meer of mindere mate in de administratieve systemen te borgen. De corporatie kan daarbij de voor- en nadelen, onder andere qua administratieve lasten en kosten van beheersing, afwegen. Van belang is dat de corporatie voldoende beheersmaatregelen treft om de administratieve scheiding effectief door te voeren.

In het geval van juridische splitsing vloeit het voeren van afzonderlijke administraties inherent voort uit de gemaakte keuze.

Zowel voor het scheidingsvoorstel als na scheiding moeten de opbrengsten en kosten worden verdeeld naar de afzonderlijke takken middels een kostenverdeelstaat. Daarbij moeten de kosten en opbrengsten op grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen inzake kostprijsadministratie worden toegerekend. Dit betekent dat kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB activiteiten dan wel niet-DAEB activiteiten volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak moeten worden toegerekend.

Voor indirecte kosten en opbrengsten moeten verdeelsleutels worden gebruikt. Deze worden toegedeeld aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak naar de mate waarin zij op DAEB-activiteiten respectievelijk niet-DAEB-activiteiten betrekking hebben. Als een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar ratobenadering, bijvoorbeeld in de verhouding tussen de huursom van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed. De uitgangspunten en verdeelsleutels op basis waarvan de toedeling plaatsvindt moeten duidelijk zijn vastgelegd en moeten als onderdeel van het scheidingsvoorstel worden toegelicht. De toerekening moet reëel zijn en gebeuren op een redelijke en toetsbare wijze. De methodiek van toerekenen wordt door de Aw getoetst op plausibiliteit.

De corporatie is zelf verantwoordelijk voor het inrichten van haar administratie. De keuze om een aparte bankrekening te openen is dus ook een keuze die de corporatie zelf moet maken. De corporatie kan daarbij de voor- en nadelen, onder andere qua administratieve lasten en kosten van beheersing, afwegen. Van belang is dat de corporatie voldoende beheersmaatregelen treft om de administratieve scheiding effectief door te voeren.

Bij fusie van corporaties kunnen er gevolgen zijn voor het scheidingsregime. De corporatie zal als onderdeel van het fusievoorstel tevens moeten stilstaan bij de gevolgen voor het scheidingsregime. Bij corporaties die vallen onder het verlicht regime en gaan fuseren heeft dit de meeste impact. Het fuseren kan ervoor zorgen dat niet langer wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden voor verlicht regime, waardoor alsnog tot scheiding moet  worden overgegaan.

Corporaties zijn verplicht naar redelijkheid bij te dragen aan de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen. Om te bepalen wat de bijdrage van de corporatie is, kunnen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie prestatieafspraken maken. Als er een gemeentelijke woonvisie is, moet de corporatie de gemeente en huurdersorganisaties uitnodigen voor overleg om afspraken te maken. Deze uitnodiging wordt tegelijk gedaan met het toesturen van het bod van de corporatie met daarin in elk geval de voorgenomen werkzaamheden in de DAEB-tak, alsmede de voorgenomen verkopen en verbeterinvesteringen in de niet-DAEB-tak (binnen de gehele TI). Ook over prestaties in de juridische dochter kunnen afspraken worden gemaakt.

De verkoopwaarde is de marktwaarde. In principe is dit de marktwaarde in verhuurde staat. Bij mutatie is er echter geen sprake van verhuurde staat. De Aw heeft de waarde bij mutatie daarom nader ingevuld als zijnde de leegwaarde van de woning bij mutatie (paragraaf 6.7.1. beoordelingskader DAEB/niet-DAEB).

Bij verkoop van een woning van niet-DAEB naar DAEB vinden twee losse geldstromen plaats. Ten eerste de verkoop van de woning waarmee er een geldstroom plaatsvindt aan de niet-DAEB-tak. Vervolgens kan er worden gekozen om met deze geldstroom vanuit de niet-DAEB-tak (een deel van) de interne lening af te lossen of een bijdrage te leveren (dividenduitkering) aan de DAEB-tak.

Na scheiding kunnen woningen van DAEB naar niet-DAEB worden overgebracht en andersom. Hiervoor gelden de wettelijke regels. De overgang van verhuurde DAEB woningen naar de niet DAEB tak is vergunningplicht. Overgang van eenheden tussen beide takken na het moment van scheiding/splitsing moet als reguliere verkoop- en aankooptransacties worden verwerkt. Overgang van woningen van niet-DAEB naar DAEB kan daarbij samen gaan met een ‘dividenduitkering’ van niet-DAEB aan DAEB. Omgekeerd is dat niet toegestaan. Het Btiv onderscheidt bij overgang 2 situaties:

• Overgang van een leegstaande woning
• Overgang van een verhuurde woning.

Een leegstaande woning moet tegen marktwaarde worden overgedragen. De Aw heeft deze waarde nader ingevuld als de leegwaarde van de woning bij mutatie (paragraaf 6.7.1. beoordelingskader DAEB/niet-DAEB). Overgang van een verhuurde woning moet tegen marktwaarde in verhuurde staat plaatsvinden.

Voor de overgang van verhuurd DAEB-bezit naar de niet DAEB-tak (in de TI) moet een woningcorporatie een vergunning aanvragen bij de Aw. Zie Btiv artikel 80 lid 2 en 3. Overgang van verhuurde DAEB-bezit naar de verbinding is een formele verkoop. Houd daarbij rekening met de geldende verkoopregels. Bij overgang van verhuurd-DAEB bezit naar de niet DAEB-tak in de TI kunnen 2 situaties zich voordoen:

• Is in prestatieafspraken vastgelegd wat de gewenste omvang is van het aantal DAEB-eenheden? En komt dit niet in het gedrang door deze overgang? Dan kan de corporatie in het verzoek het betreffende onderdeel van de vigerende prestatieafspraak meesturen. De corporatie geeft dan aan over te willen gaan tot de overheveling van verhuurde DAEB-woningen naar de niet-DAEB tak in de TI. De prijs (marktwaarde in verhuurde staat) en de betaling door de niet DAEB-tak kunt u hierbij ook aangeven. Een zienswijze is dan niet nodig en de Aw behandelt op basis van de gestuurde informatie het verzoek.
• Staat in de prestatieafspraken niet zo’n afspraak? Voeg bij het verzoek dan een zienswijze van de betreffende gemeente en de huurdersorganisatie. De Aw heeft dan genoeg basis voor de beoordeling van het verzoek.

Het kopen van woningen om ze direct te verkopen is in algemene zin geen DAEB activiteit. Op grond van artikel 47 van de Woningwet is het kopen van woningen als DAEB-activiteit namelijk alleen toegestaan als de woning nu of in de toekomst wordt verhuurd in de kernvoorraad. Dit geldt ook als de woning wordt gekocht op basis van een terugkooprecht of terugkoopplicht. De corporatie kan in geval van verplichte terugkoop óf terugkopen in de DAEB-tak en de woning daar verhuren, óf opnieuw verkopen onder voorwaarden. Bij het kopen van een woning op basis van een terugkooprecht kan de corporatie via de huidige eigenaar verkopen op de vrije markt en met de huidige eigenaar de bepalingen nakomen ten aanzien van het terugbetalen van de korting en het delen van de waardeontwikkeling.

Zijn de corporaties administratief, hybride of juridisch gescheiden? Sinds de gewijzigde Woningwet (2022) is het mogelijk om woningen op grond van een terugkoopplicht terug te kopen en deze weer op de vrije markt te verkopen vanuit de DAEB tak.

Het kopen van woningen om ze direct te verkopen is in algemene zin geen DAEB activiteit. Op grond van artikel 47 van de Woningwet is het kopen van woningen als DAEB-activiteit namelijk alleen toegestaan als de woning, nu of in de toekomst, zal worden verhuurd in de kernvoorraad. Dit geldt ook als de woning wordt gekocht op basis van een terugkooprecht of terugkoopplicht. De corporatie kan in geval van verplichte terugkoop óf terugkopen in de DAEB-tak en de woning daar verhuren, óf opnieuw verkopen onder voorwaarden. Bij het kopen van een woning op basis van een terugkooprecht kan de corporatie via de huidige eigenaar verkopen op de vrije markt en met de huidige eigenaar de bepalingen nakomen ten aanzien van het terugbetalen van de korting en het delen van de waarde-ontwikkeling.

Waar het gaat om corporaties die administratief gescheiden zijn, bestaat de mogelijkheid om woningen terug te kopen op grond van een verkoopplicht en deze weer op de vrije markt te verkopen, nadat betreffende woning (tegen marktwaarde) is doorgezet naar de niet-DAEB-tak van de corporatie. De wet biedt ruimte om dit doorzetten pas te laten plaatsvinden als de woning reeds is verkocht op de vrije markt, zodat de niet-DAEB slechts een beperkt probleem heeft om de marktwaarde van de woning te kunnen financieren. Deze handelswijze is vanuit de letter van de wet niet toegestaan voor de juridisch gescheiden niet-DAEB-tak.

In de wet (artikel 79 Btiv) wordt specifiek melding gemaakt van administratie van overgangen op het moment dat de situatie zich voordoet.

Artikel 79

"1) Indien de toegelaten instelling met betrekking tot een woongelegenheid een overeenkomst van huur en verhuur aangaat met een opvolgende huurder, waarbij de huurprijs hoger wordt of, in geval van een woongelegenheid als bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdeel c, van de wet, hoger blijft dan het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, behoren vanaf het tijdstip waarop die overeenkomst ingaat de werkzaamheden met betrekking tot die woongelegenheid niet meer tot de diensten van algemeen economisch belang."

In artikel 44 van het Btiv is opgenomen dat de corporatie een verzoek tot financiering van niet-DAEB-activiteiten door een interne lening kan doen als zij: aannemelijk heeft gemaakt dat zij geen commerciële financiering kan aantrekken.

Een corporatie kan een verzoek tot financiering van niet-DAEB-activiteiten door een interne lening doen via de website van de Aw. Onderdeel van dit verzoek is een toelichting op de genomen acties van de toegelaten instelling om wel te komen tot commerciële financiering, een uiteenzetting van de redenen die benaderde potentiële financiers aangeven om niet mee te gaan in het verzoek tot financiering en de zienswijze daarop van de corporatie.

De interne lening die kan worden verkregen is gemaximeerd op grond van een te vormen 'voorziening'.

De systematiek van berekening is uitgewerkt in een aparte excelsheet, zoals opgenomen onder bijlage 1.

De corporatie heeft de beleidsvrijheid om de liquide middelen van de niet-DAEB-tak in te zetten in de niet-DAEB-tak. Wel worden eventuele overtollige middelen in de niet-DAEB-tak door WSW meegenomen in de berekening van het borgingstegoed van de corporatie.

Aw en WSW hanteren als definitie: overtollige middelen niet-DAEB TI zijn alle aanwezige liquide middelen die een TI op balansdatum in de niet-DAEB tak TI aanhoudt, gecorrigeerd voor:

• Benodigd werkkapitaal - maximaal 10% van de totale huuromzet (inclusief vergoedingen voor servicekosten) van de niet-DAEB-tak TI.
• De benodigde liquiditeitsbuffers in de niet-DAEB-tak TI.
• Negatief saldo van alle in- en uitgaande kasstromen niet-DAEB-tak TI eerste 5 prognosejaren of langer als de deelnemer hiervoor een onderbouwing aanlevert, dit is inclusief de benodigde liquide middelen ten behoeve van projecten. 

Als de corporatie een deel van de niet-DAEB liquide middelen inzet voor DAEB werkzaamheden dan moet dit via dividenduitkering naar de DAEB-tak overgebracht te worden of als extra aflossing van de interne lening.

De eindaflossing moet ook hierbij betrokken worden. De wetgever heeft bedoeld om de aflossing van de interne lening eenzelfde tempo mee te geven als de reguliere leningportefeuille. Hierbij mogen de aflossingsverplichtingen van 5 jaren bij elkaar worden genomen.

Versneld aflossen is toegestaan. Het beoordelingskader geeft minimale aflossingseisen, geen maximale.

Niet-DAEB-investeringen mogen worden gedaan ook als de interne lening nog niet is afgelost.

De goedkeuring van de Aw was gebaseerd op het definitieve scheidingsvoorstel dat is gebaseerd op de balanspositie 1 januari 2017. De omvang van de interne lening moet daarom aansluiten bij de condities van de interne- / startlening zoals deze in het goedgekeurde plan met als ijkpunt 1 januari 2017 is bepaald. In het goedgekeurde scheidingsvoorstel zijn de modaliteiten van de lening vastgelegd, waaronder het rente en aflossingsverloop.

Het aflossingsschema van de interne lening is een harde verplichting. Indien de niet DAEB-tak niet aan deze aflossing kan voldoen vanuit de operationele kasstroom, verkopen of vanuit de bij scheiding toegerekende noodzakelijke liquiditeitsbuffer, dan moet de niet-DAEB-tak hier (eventueel tijdelijk) externe ongeborgde financiering voor aan te trekken.

Als de correcties de vastgestelde kapitaalinbreng, interne lening en overheveling van DAEB naar niet-DAEB ongewijzigd laten is dit onder voorwaarden toegestaan. Bij een afwijking van 1% ten opzichte van de goedgekeurde cijfers wordt aanbevolen de voorgestelde wijzigingen aan de Aw voor te leggen. Belangrijk toetspunt is of de ratio’s als gevolg van deze aanpassingen nog steeds voldoen in de beginstand. Daarnaast wordt nagegaan of de materialiteit van de aanpassing beperkt is. De Aw maakt vervolgens naar de corporatie kenbaar of de voorgestelde wijzigingen zijn toegestaan.

De in het goedkeuringsbesluit vastgestelde balanspositie per 1 januari 2017 voor respectievelijk de DAEB en de niet-DAEB tak vormt de basis voor de bepaling van de positie 1 januari 2018. Naast de verantwoording van de mutatie materiële vaste activa in exploitatie naar 1 januari 2018 is dit ook van toepassing op alle overige balansposten (waaronder verwerking aflossing interne lening en liquide middelen). Een en ander resulteert in een balans per 1 januari 2018. Bij hybride en juridische splitsing kan dit nog tot een mutatie leiden ten opzichte van de positie die bij de uitgevoerde hybride of juridische scheiding is aangehouden op het moment dat deze juridisch is geëffectueerd.

In de dVi over verslagjaar 2017 moet de corporatie de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht verantwoorden. De naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans op 1 januari 2017 moet overeenkomen met de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans zoals deze is goedgekeurd door de Aw. Deze zijn onderdeel van de totale uitvraag van de dVi. 

De gescheiden balans per 1 januari 2018 moet op grond van artikel 15 lid 6 Rtiv opgenomen worden in de overige gegevens bij de jaarrekening over verslagjaar 2017. Verder geldt dat er in de balans in de jaarrekening over verslagjaar 2017 onderscheid is tussen de post DAEB vastgoed in exploitatie en de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie. Dit was ook al van toepassing over verslagjaar 2016. Verschil is echter dat in de balans over verslagjaar 2017 overgeheveld bezit in een door de Aw goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel onder de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie ondergebracht moet worden.

In het accountantsprotocol is voorgeschreven dat de accountant op de gescheiden balans in de dVi de volgende 2 werkzaamheden moet uitvoeren:

• Controleren dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans op 1 januari 2017 zoals verantwoord in onderdeel 3.1A van de dVi overeenkomt met de naar DAEB en niet DAEB gescheiden balans zoals deze is goedgekeurd door de Aw.
• Controleren dat de naar DAEB en niet DAEB gescheiden balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1A van de dVi overeenkomt met de naar DAEB en niet DAEB gescheiden balans per 1 januari 2018 zoals deze op grond van artikel 15 lid 6 van de Rtvi is opgenomen in de overige gegevens bij de jaarrekening over verslagjaar 2017.

Bij de reguliere jaarrekeningcontrole over verslagjaar 2017 moet de accountant verder uiteraard het onderscheid tussen het DAEB en niet DAEB vastgoed in de balans controleren. Daarbij geldt de nieuwe definitie dus inclusief het overgeheveld bezit naar niet DAEB als er een door de Aw goedgekeurd scheidingsvoorstel is.

Met ingang van de jaarrekening over verslagjaar 2018 geldt op grond van artikel 15 lid 2 en 4 Rtiv dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen moeten worden.

Een administratieve scheiding heeft geen effect op de belastinglast omdat de juridische entiteit niet wijzigt. Voor het inzicht moet er wel een scheiding worden aangebracht. Dit betekent dat allocatie moet plaatsvinden van zowel acute als latente vennootschapsbelasting aan de DAEB- en niet-DAEB tak. Dit kan op basis van een verdeelsleutel of op basis van een van de hieronder beschreven methoden (a) en (b) die in de RJ zijn beschreven voor allocatie van vennootschapsbelasting binnen een fiscale eenheid. In de praktijk vindt verrekening van belastingen tussen moeder en dochter die deel uitmaken van de fiscale eenheid als volgt plaats (RJ 272.803):

1. De moedermaatschappij rekent met de dochtermaatschappij af alsof deze zelfstandig belastingplichtig is
2. De moedermaatschappij rekent af op basis van het fiscale resultaat van de dochtermaatschappij met inachtneming van de toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid aan de verschillende maatschappijen die daarvan deel uitmaken
3. De moedermaatschappij rekent af op basis van het commerciële resultaat van de dochtermaatschappij
4. De moedermaatschappij draagt de gehele belastinglast.

In het kader van het toerekenen van de acute en latente vennootschapsbelasting bij administratieve scheiding zijn verrekeningswijze a) en b) toegestaan, waarbij voor moedermaatschappij de DAEB-tak wordt gelezen en voor dochtermaatschappij de niet-DAEB-tak. Verrekeningswijze c) en d) leidt tot een onevenredige last in de DAEB-tak en zijn daarmee niet toegestaan. In het beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB is eerder gecommuniceerd dat c) wel acceptabel is was. Uit afstemming met accountants blijkt dat deze wijze van toerekening leidt tot het niet toerekenen van de latenties, hetgeen in de regel een onwenselijk negatief effect heeft op de solvabiliteit van de DAEB-tak. Om die reden is ook c) niet langer toegestaan. Indien gekozen wordt voor toerekening op basis van een verdeelsleutel, anders dan de methoden a) en b), moet zowel toerekening van deacute als latente vennootschapsbelasting plaatsvinden.