Voorgenomen niet-DAEB-werkzaamheden

De kerntaak van woningcorporaties bestaat uit de in de Woningwet omschreven ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB). Dit zijn huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens en maatschappelijk vastgoed. Het ontwikkelen van huurwoningen met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens, koopwoningen en bedrijfsmatig vastgoed hoort niet bij de kerntaak van woningcorporaties. Maar in sommige situaties willen woningcorporaties deze niet-DAEB-werkzaamheden uitvoeren. Meestal heeft een woningcorporatie hiervoor toestemming nodig van de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Vanaf 1 januari 2021 totdat de herziene Woningwet in werking treedt, handhaaft de Aw niet op de naleving van artikel 44c van de Woningwet en de relevante lagere regelgeving. Dit in overeenstemming met de aanwijzing van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), waarin de Aw wordt opgedragen om niet te handhaven op de naleving van artikel 44c van de Woningwet.   

Relevante wetgeving

  • Woningwet, art. 44c.
  • Besluit toegelaten Instellingen volkshuisvesting (Btiv), art. 13 en 41 t/m 45.
  • Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv), art. 20.

Wanneer is goedkeuring vereist?

In verband met de aanwijzing van de minister van BZK, handhaaft de Aw niet op de naleving van artikel 44c Woningwet en de relevante lagere regelgeving, als u geen toestemming aanvraagt voor het uitvoeren van niet-DAEB-werkzaamheden.

Kiest u ervoor om toch vooraf toestemming te vragen voor het uitvoeren van niet-DAEB-werkzaamheden? Dan volgt u het proces zoals hier op de pagina staat.

U kunt goedkeuring aanvragen voor het uitvoeren van niet-DAEB-werkzaamheden. Voor uitzonderingen zoals genoemd in artikel 41 van het Btiv geldt nog steeds dat er geen goedkeuring vereist is. Het gaat om:

  • Niet-DAEB-activiteiten door verbonden ondernemingen.
  • Aankoop van grond.
  • Terugkoopplicht van eerder vervreemde woningen.
  • Werkzaamheden in het kader van herstructurering, verder toegelicht in Btiv, artikel 1.

Vereiste documenten

Per document staat aan welke eisen het moet voldoen en in de eerste kolom staat op welke artikelen die eisen zijn gebaseerd.

(++)  De markttoets door de gemeente en de zienswijze WSW zijn niet nodig als de niet-DAEB werkzaamheden een klein onderdeel uitmaken van een project dat voor het overige DAEB is. 
Bij de overdracht van bezit van Vestia kan het gebeuren dat de markttoets vervalt. Meer informatie vindt u in de aanwijzingen aan de Aw.

Document en relevante artikelen

Waar moet document aan voldoen?

Aanvraag

* Aanvrager is een woningcorporatie of samenwerkingsvennootschap;

* Bevat beschrijving van de werkzaamheden waarvoor u goedkeuring vraagt;

* Bevat onderbouwing van het verzoek tot goedkeuring.

Verklaring van gemeente waarin de werkzaamheden gaan plaatsvinden

* Ondertekend door college van B en W;

* Verklaart dat met gemeenten die een rechtstreeks belang hebben bij de voorgenomen niet-DAEB-werkzaamheden, overleg is gevoerd;

* Bevat opsomming van die gemeenten.

Verklaring van diezelfde gemeente dat markttoets correct is uitgevoerd (++)

Woningwet, art. 44c

* Is ondertekend door college van B en W;

* Verklaart dat openbare bekendmaking van de werkzaamheden en de daaraan verbonden voorwaarden adequaat heeft plaatsgevonden;

* Verklaart dat geen andere dan de aanvrager bereid bleken de werkzaamheden uit te voeren;

* Verklaart dat de aanvrager niet is bevoordeeld boven andere gegadigden;

* Verklaart dat uitvoering van de werkzaamheden door de aanvrager noodzakelijk is;

* Verklaart dat zij anderen die eerder belangstelling hebben getoond om de werkzaamheden uit te voeren, vanaf het moment dat zij het gesprek met aanvrager over uitvoering is gestart, 4 weken de tijd heeft gegeven om hun bezwaren tegen uitvoering van de werkzaamheden door de aanvrager kenbaar te maken aan de Aw.

Let op: Indien een marktpartij de investering wil doen, dan mag de gemeente het project niet aan de woningcorporatie of samenwerkingsvennootschap toewijzen.

Zienswijze WSW (++)

Woningwet, art. 44c

Toelichting op rendement van het project

Rtiv, art. 20, lid 1

* Laat zien dat het bruto aanvangsrendement (BAR, berekening: huuropbrengst/kosten investering) op vastgoed minimaal 0% moet zijn.

Toelichting op rendement niet-DAEB-tak

Rtiv, art. 20, lid 2

* Laat zien dat de rentedekkingsgraad van de niet-DAEB-tak tenminste 1,4 is en dat de schulden van de niet-DAEB-tak niet hoger zijn dan 50% van de WOZ-waarde van niet-DAEB.

Toelichting op financiering project

Btiv, art. 13

* Laat zien dat de financiering voldoet aan de eisen die in Btiv, art. 13 aan de financiële instelling worden gesteld.

Beschrijving financiële continuïteit woningcorporatie

Btiv, art. 45 lid 1c

* Is niet nodig als aanvrager een samenwerkingsvennootschap is;

* Laat zien dat de financiële continuïteit van de woningcorporatie voldoende gewaarborgd is.

Zo vraagt u goedkeuring aan

  1. Stuur ons de vereiste documenten via ILT_Autoriteitwoningcorporaties_vergunningen@ilent.nl 
  2. U krijgt een bevestiging als wij de documenten hebben ontvangen.
  3. Als uw aanvraag niet volledig is, laten wij u dit weten. U krijgt dan de mogelijkheid om de aanvraag binnen een bepaalde termijn alsnog aan te vullen. Wij schorten  dan de oorspronkelijke beslistermijn van 8 weken op tot de aanvraag compleet is. Mocht de aanvraag na een bepaalde periode nog steeds niet compleet zijn, dan stellen wij de aanvraag buiten behandeling.
  4. Als alle informatie is ontvangen ronden wij de beoordeling af.
  5. U ontvangt een positief of negatief besluit.

Bezwaar en beroep

Tegen een besluit van de Autoriteit woningcorporaties kunnen belanghebbenden bezwaar maken door het indienen van een bezwaarschrift. Dit moet binnen 6 weken na de dag waarop het besluit is verzonden. Een ambtelijke hoorcommissie van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) behandelt vervolgens uw bezwaarschrift en neemt hier na een (eventuele) hoorzitting een beslissing over. Belanghebbenden die het niet eens zijn met deze beslissing kunnen in beroep gaan bij de rechtbank.