Vraag van de week

Regelmatig behandelen we hier een vraag op het gebied van woningcorporaties die binnen is gekomen bij ons Meld- en Informatiecentrum.

26-6-2019

Vraag
Voor het verrichten van niet-DAEB werkzaamheden door een corporatie is meestal toestemming van de Aw nodig. Klopt het dat als gevolg van artikel 42, lid 2 van het Btiv, voor het aanvragen hiervan standaard geen markttoets doorlopen hoeft te worden voor het kopen van 10% niet-DAEB in DAEB van derde partijen?

Antwoord
Nee, artikel 42 lid 2 van het Btiv bepaalt dat er geen markttoets hoeft te worden doorlopen, als het gegeven de aard en omvang van de werkzaamheden vooraf evident is dat marktpartijen geen interesse zullen hebben om deze werkzaamheden te verrichten. Dit geldt bijvoorbeeld bij een kleine aanbouw aan bestaande niet-DAEB-gebouwen, een beperkte herverkaveling van eigen grond of het verrichten van diensten ten behoeve van bewoners van niet-DAEB-woningen. De Aw kan in die gevallen bepalen dat, gelet op de aard en de zeer beperkte omvang van de werkzaamheden, het evident is dat er geen marktpartijen zullen zijn die deze willen verrichten. Zij kan dan toestemming geven af te zien van de algemene bekendmaking, een verklaring van de gemeente en de zienswijze van de borgingsvoorziening. De Aw beoordeelt een dergelijk verzoek van de corporatie dus per geval. 
 

21-5-2019

Vraag
Onze corporatie heeft een eigen kantoorgebouw (eigendom/DAEB). Het gebouw staat echter deels leeg. Nu willen wij de bovenste verdieping verhuren aan derden. Moeten we daarbij rekening houden met beperkingen of mogen we zowel aan sociale als commerciële instellingen verhuren?

Antwoord
Bij de verhuur van eigen kantoorpand (maatschappelijk onroerend goed) is geen toestemming nodig. Wel is er een aantal regels:

  • Maatschappelijk onroerend goed mag verhuurd worden aan een stichting of vereniging met een maatschappelijk belang of aan overheidsinstellingen.
  • Commerciële verhuur mag alleen onder voorwaarden:  
    • Corporaties mogen maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak van het maatschappelijk onroerend goed binnen DAEB commercieel verhuren. Alleen in deze situatie kan bedrijfs onroerend goed worden aangemerkt als DAEB (zie art. 50 Btiv).
    • Boven de 10% dient het pand administratief gesplitst te worden, en overgebracht worden aan niet-DAEB. U kunt ook het hele pand in niet-DAEB inbrengen, en vandaar uit een stukje verhuren. Eigen gebruiksdeel moet dan via verdeelsleutel toegerekend worden aan DAEB en niet DAEB. Het is geen formele transactie, dus verkoopregels zijn niet aan de orde. De overdracht van niet-DAEB naar DAEB (of andersom) is een administratieve transactie tegen marktwaarde

Bij de verkoop van het pand is toestemming van de Aw nodig.
 

22-3-2019

Vraag
Bij de verkoop van een huurwoning door een woningcorporatie aan een particulier, voor minimaal 90% van de WOZ-waarde of marktwaarde vrij van huur en gebruik, is geen toestemming nodig van de Aw. Wel moet er dan sprake zijn van ‘eigen bewoning’. Wat betekent dat en wie vallen er onder ‘eigen bewoning’? Geldt dat bij voorbeeld ook voor pleegkinderen?

Antwoord
Met eigen bewoning wordt bedoeld dat de koper zelf in de woning moet gaan wonen. Dit wordt vaak gedaan om speculatie met de woning tegen te gaan. Deze vereiste van eigen bewoning dient in de koopovereenkomst te worden opgenomen, bij voorkeur met een boetebeding. Onder eigen bewoning vallen ook bloed- en aanverwanten in de eerste lijn. Daarvoor is aansluiting gezocht met artikel 3 boek 1 van het Burgerlijk Wetboek. Als een pleegkind is geadopteerd of is erkend, dan wordt bewoning door hen ook gezien als eigen bewoning.
 

15-3-2019

Vraag
Wij gaan fuseren met een andere woningcorporatie. Onze corporatie is hierbij de fusiedrager. De beoogde bestuurder is momenteel bestuurder bij de corporatie waarmee wij gaan fuseren en is destijds benoemd voor onbepaalde tijd. De Aw heeft nog niet eerder een toets op de geschiktheid en betrouwbaarheid van deze persoon gedaan. Geldt dit nu als een eerste benoeming?

Antwoord
De bestuurder wordt benoemd voor de nieuwe woningcorporatie. Dit is een nieuwe entiteit, daarom geldt de voorgenomen benoeming als een eerste benoeming.
 

8-3-2019

Vraag
Voor onderzoeksdoeleinden zou ik graag inzicht hebben in het kasstroomoverzicht over boekjaar 2017, op sectorniveau. Waar kan ik dat vinden? Deze informatie lijkt namelijk niet in het sectorbeeld 2018 te staan.

Antwoord
Het klopt dat de Aw deze info dit jaar niet op sectorniveau heeft gepubliceerd. U kunt deze informatie wel zelf achterhalen. Download daarvoor de data uit dVi 2017 die op corporatieniveau zijn gepubliceerd op https://data.overheid.nl.

Door de informatie over alle corporaties samen op te tellen ontstaat vanzelf het gegeven op sectorniveau. Voor de kasstroominformatie heeft u de informatie nodig uit hoofdstuk 3 van 2017.
 

28-2-2019

Vraag
Onze woningcorporatie is van plan om 3 woningen te verkopen. De woningen worden zowel aangeboden aan particulieren voor eigen gebruik, als aan marktpartijen voor herontwikkeling. Is voor de verkoop een zienswijze van bewonersorganisatie of gemeente nodig?

Antwoord
Als de woningen worden verkocht aan particulieren voor eigen gebruik is geen goedkeuring nodig van de Aw. Ook is dan geen zienswijze nodig van de bewonersorganisatie of gemeente. Indien de woningen worden verkocht aan marktpartijen, dan is wel goedkeuring vereist. In dit geval moet bij aanvragen voor de verkoop van woningen met minder dan 145 wws-punten (wws: woningwaarderingsstelsel) altijd een zienswijze van de bewonersorganisatie en gemeente toegevoegd worden.

Leegstaande woningen die verkocht worden met meer dan 145 wws-punten gelden als geliberaliseerd. In dat geval is geen zienswijze van bewonersorganisaties of gemeenten nodig. Verhuurde woningen die verkocht worden met meer dan 145 wws-punten en waarbij de huur onder geliberaliseerde huurgrens ligt, gelden als potentieel te liberaliseren. In dat geval moet dus wel een zienswijze gevraagd worden. Gaat het om woningen die momenteel in de kernvoorraad zitten, dan vervalt de zienswijze als is vastgelegd dat de woning ten minste 7 jaar wordt verhuurd met een huurprijs van ten hoogste € 850. Ten aanzien van te liberaliseren woongelegenheden geldt dat er in het tijdvak waarover prestatieafspraken zijn gemaakt evenveel zienswijzen achterwege mogen blijven, als het aantal op grond van de prestatieafspraken in dat tijdvak te realiseren goedkope woningen (huur van maximaal € 586,68). Voor elke woning die meer wordt verkocht, moet wel een zienswijze van de gemeente en bewonersorganisatie worden meegeleverd.

Of voor de verkoop goedkeuring van de Aw vereist is, hangt samen met de koopsom in relatie tot de WOZ-waarde (of de getaxeerde marktwaarde) en het soort koper. Voor meer informatie, zie 'Verkoop van woningen en maatschappelijk vastgoed'.
 

21-2-2019

Vraag
Onze corporatie wil de tijdelijke exploitatie van mobiele wooneenheden afronden. We hebben deze gebruikt voor de huisvesting van vergunninghouders. De bewoners zijn uitgestroomd en we leveren de mobiele wooneenheden leeg en gedemonteerd op. Ze worden voor het aankoopbedrag van € 1,- verkocht aan de gemeente. De wooneenheden zijn op dat moment onbewoonbaar: ze zijn niet aangesloten op gas/water/elektra en ze staan op grond waarop het niet langer mogelijk is om huisvesting aan te bieden.

Moeten we voor de verkoop van de mobiele wooneenheden goedkeuring aanvragen bij de Aw?

Antwoord
Er is vooraf geen goedkeuring vereist voor de verkoop van deze gedemonteerde wooneenheden.

De Woningwet schrijft voor dat bij verkoop van woongelegenheden vooraf om toestemming gevraagd moet worden (artikel 27 lid 1). De mobiele wooneenheden worden echter gedemonteerd voordat de verkoop plaatsvindt. Daarom zijn de mobiele wooneenheden niet meer als een woongelegenheid aan te merken, conform artikel 1 Woningwet.
 

14-2-2019

Vraag
Onze woningcorporatie wil een gereguleerd complex verkopen. We hebben dit volgens de verkoopregels aangeboden aan een andere corporatie. Het lijkt er nu op dat we er niet samen uitkomen. Op welke gronden zouden we de markt op mogen?

Antwoord
De regelgeving schrijft voor dat een gereguleerd complex eerst aan een toegelaten instellingen (woningcorporatie) moet worden aangeboden. Hiervan mag afgeweken worden: tegelijkertijd aanbieden aan een toegelaten instellingen en in het openbaar is ook toegestaan. De openbare publicatie heeft het karakter van een tender.  

Echter, als een woningcorporatie belangstelling heeft, dan heeft die voorrang op de marktpartijen. De verkoop aan de belangstellende corporatie mag niet afgewezen worden enkel op grond van een lager bod dan die van een marktpartij.
 

7-2-2019

Vraag
Voor één van de verhuringen hebben wij een onderligger gebruikt van de DUO. Hierop staat vermeld "Tegemoetkoming student" (geen "studiefinanciering"). In het Btiv is echter alleen de studiefinanciering expliciet als vrijstelling opgenomen. Mag zo’n tegemoetkoming worden beschouwd als studiefinanciering, en mag dan gebruik worden gemaakt van de vrijstelling zoals opgenomen in het Btiv?

Antwoord
De in het Btiv (bijlage 5 bij artikel 56) genoemde uitzonderingen op de inkomenstoets zijn een limitatieve en uitputtende opsomming. In de wet- en regelgeving is de 'tegemoetkoming studenten' niet als zodanig opgenomen. Deze mag dan ook niet worden beschouwd als een vrijstelling. Het reguliere proces van inkomenstoets moet dus in acht worden genomen.
 

1-2-2019

Vraag
Onze woningcorporatie gaat een aantal woningen met een lage huurprijs renoveren. Na de renovatie gaat de huurprijs omhoog. Is het toegestaan om in dit geval huurgewenning toe te passen, zodat de overgang naar de nieuwe hoge huurprijs wordt versoepeld?

Antwoord
Het toepassen van huurgewenning als onderdeel van sociaal plan/verhuiskostenvergoeding is toegestaan. Woningcorporaties moeten een reglement opstellen over het ‘slopen en treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij’ (artikel 55b lid 1 Woningwet). De Woningwet stelt – afgezien van een regeling over de verhuiskostenvergoeding – geen eisen aan de inhoud van dit reglement. Op de website van Aedes zijn modelreglementen te vinden.

In artikel 20 van het modelreglement staat dat huurgewenning een onverplichte vergoeding is, die van oudsher in het sociaal plan wordt opgenomen. Deze vergoeding kent geen wettelijke basis. Er zal dus gekeken moeten worden wat er in het sloopreglement van de corporatie is geregeld over huurgewenning. Hierbij is het wel van belang dat de reguliere regels over huurverhoging in acht worden genomen. De wettelijke maxima mogen niet overschreden worden.
 

25-1-2019

Vraag
Welke goedkeuringsprocedure moeten we doorlopen als onze woningcorporatie een intramuraal zorgcomplex aan de zittende huurder (een zorgorganisatie) wil verkopen? Het betreft hier onzelfstandige woningen. Er is alleen een huurcontract met de zorgpartij.

Antwoord
In dit geval is vooraf goedkeuring van de Aw vereist. Het complex mag verkocht worden aan de zittende (contractuele) huurder, zonder het in het openbaar aan te bieden, of aan andere toegelaten instellingen. Bij verkoop van intramuraal zorg worden de verkoopregels van een gemengd gereguleerd complex toegepast.
 

17-1-2019

Vraag
Onze woningcorporatie heeft een kantoorpand met 2 huisnummers. Het eerste gedeelte is al verkocht. We willen nu het tweede gedeelte verkopen. Hier heeft onze corporatie als toegelaten instelling tot 2014  gebruik van gemaakt. Sindsdien is het niet meer verhuurd geweest. Is dit deel van het pand maatschappelijk vastgoed (MOG) of bedrijfsmatig vastgoed (BOG)?

Antwoord
Het kantoor van een toegelaten instelling behoort tot het maatschappelijk vastgoed (MOG). Dit blijkt uit artikel 49 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende bijlage 3.

Zie ook: Verkoop van woningen maatschappelijk vastgoed
 

10-1-2019

Vraag
Onze woningcorporatie wil grond verkopen aan een projectontwikkelaar. Moet daar toestemming voor worden aangevraagd bij de Autoriteit woningcorporaties?

Antwoord
Nee. Bij verkoop van alleen grond is geen goedkeuring vooraf nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Dit staat in artikel 24 sub e van het Btiv. Goedkeuring is wel vereist bij verkoop van een woning of maatschappelijk vastgoed, tenzij het gaat om een van de gevallen genoemd in artikel 24 van het Btiv.
 

21-12-2018

Vraag
In sommige van onze complexen met sociale huurwoningen is een ontmoetingsruimte die uitsluitend beschikbaar is voor de bewoners van het complex. In een enkel geval maakt een prikpost een paar uur per week gebruik van deze ruimte. Voor dit gebruik betaalt de organisatie die de prikdienst uitvoert jaarlijks een vergoeding. Wij hebben dergelijke ruimten in ons systeem geregistreerd als ontmoetingsruimte, als onderdeel van het woongebouw in de DAEB-tak. Is dit juist?

Antwoord
Er is sprake van een toegestane ontmoetingsruimte die ook voor andere zaken gebruikt kan worden. Als daar een vergoeding tegenover staat is het mooi, maar gratis is ook toegestaan. Dat verandert niets aan het DAEB-karakter van de ontmoetingsruimte.

14-12-2018

Vraag
Een van de kandidaten die solliciteert als nieuw lid van de Raad van Commissarissen heeft eerder in onze RvC gezeten. Is het toegestaan dat zij opnieuw lid van de RvC van onze corporatie wordt?

Antwoord
De Woningwet stelt een beperking in de duur van het lidmaatschap van een RvC.
Art. 30 lid 4 Woningwet luidt: "Een commissaris wordt benoemd voor een periode van ten hoogste vier jaar, en kan een maal voor een periode van ten hoogste vier jaar worden herbenoemd. De al dan niet aaneengesloten totale periode waarin een commissaris lid is van de raad van commissarissen van dezelfde toegelaten instelling is ten hoogste acht jaar."

Het lidmaatschap van een RvC met een maximum van 8 jaar hoeft niet in een aaneengesloten periode te hebben plaats gehad, maar mag over de tijd zijn verdeeld. Wanneer kandidaat eerder nog niet herbenoemd is, kan ze nu voor een herbenoeming worden voorgedragen, ook al zit er tijd tussen de eerste benoeming en deze herbenoeming. De totale duur van de twee termijnen mag echter niet langer zijn dan 8 jaar.  
 

7-12-2018

Vraag
Onze corporatie overweegt om een drone aan te schaffen voor het inspecteren van de daken. We hoeven dan niet steeds een hoogwerker te laten komen. Nou mag je niet in een woonwijk vliegen met een drone, tenzij je een ontheffing hebt. Is zo'n ontheffing daarvoor makkelijk te krijgen?

Antwoord
Het is op dit moment niet mogelijk om een vergunning of ontheffing te krijgen voor het vliegen binnen ‘aaneengesloten bebouwing’. De Regeling op afstand bestuurde luchtvaartuigen verbiedt dat namelijk. Onder aaneengesloten bebouwing wordt verstaan: elk gebied dat in belangrijke mate wordt gebruikt voor huisvesting, zaken of recreatie in de context van een stad, dorp buurtschap of gehucht. Momenteel wordt er gewerkt aan een oplossing om degenen die beschikken over een ROC (zie de lijst met vergunninghouders) de mogelijkheid te bieden om toch dit type luchtwerk uit te voeren. Men moet dan waarschijnlijk wel aan specifieke eisen gaan voldoen.

Op dit moment een drone kopen voor dit werk is dus onverstandig, zeker als u zich nog niet hebt gekwalificeerd voor de vergunning ROC. Zo’n traject voor kwalificatie duurt in de praktijk minstens 1 jaar.

Een andere optie is om een kabelballon te gebruiken met daaronder een cameraplatform. Daar is geen vergunning of opleiding voor vereist. Het gebruik bijna overal toegestaan. Meer informatie op de website 'operationele helpdesk LVNL'.
 

29-11-2018

Vraag
Waar ligt de grens met het geven van geschenken? Is het bijvoorbeeld toegestaan om met kerst aan leden van bewonerscommissies een kerstgeschenk te geven? En hoe zit dit bijvoorbeeld bij een jubileum van een aannemer? En mag er een prijs worden uitgereikt voor een prijsvraag in een nieuwsbrief?

Antwoord
Geschenken of diensten kunnen worden aangeboden in velerlei vormen, maar de doelstelling is dezelfde. De aanbieder hoopt op deze manier de relatie met de betrokkenen in stand te houden of te verbeteren. Daarom kleven er aan het geven of aanvaarden van geschenken integriteitsrisico’s.

De Aw heeft geen bezwaar tegen het geven van geschenken als die binnen de normen van de corporatie zelf en de ontvangende partijen blijven. En als de giften binnen de grenzen blijven van wat maatschappelijk als aanvaardbaar wordt geacht. Zo kan een corporatie uit hoofde van reguliere bedrijfsvoering aan leden van bewonerscommissies kerstgeschenken geven. In algemene zin zijn integriteitsrisico’s beperkt en aanvaardbaar als het bedrag van het geschenk zich beperkt tot maximaal € 50.
 

26-11-2018

Vraag
Moeten we voor dPi 2018 uitgaan van de huidige wetgeving voor de verhuurderheffing of gebruiken we al de voorgenomen percentages voor 2019?

Antwoord
Voor dPi 2018 kan al rekening worden gehouden met de bijgestelde tarieven vanwege de structurele verlaging van de verhuurderheffing met € 100 mln. Het is overigens ook mogelijk de huidige tarieven te gebruiken in de dPi 2018. Onderstaand is het staatje weergegeven waarin de nieuwe tarieven zijn weergegeven voor de afzonderlijke jaren.

2019 0,561%
2020 0,562%
2021

0,562%

2022 0,563%
2023 0,537%

Heeft u verdere vragen over de dPi? Deze kunt u per e-mail stellen aan SBR-wonen.
 

15-11-2018

Vraag
Hoe moet in het kader van passend toewijzen de omvang van het huishouden worden vastgesteld bij gezinnen met kinderen die na echtscheiding gedeeltelijk bij beide ouders verblijven en bij gezinnen met pleegkinderen?

Antwoord
Bij de inkomenstoets wordt voor de vaststelling van de omvang van het huishouden rekening gehouden met kinderen in de zin van (artikel 4 van) de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Het gaat om (pleeg)kinderen die in belangrijke mate worden onderhouden door belanghebbende of diens partner.

Bij co-ouderschap, waarbij kinderen deels bij de moeder en deels bij de vader verblijven, behoort een kind zowel tot het huishouden van de vader als dat van de moeder als het doorgaans ten minste drie hele dagen per week in elk van die huishoudens verblijft. Het kind hoeft in die gevallen maar op één adres in de Basisregistratie van de gemeente te zijn ingeschreven.

Het ligt voor de hand dat de corporatie bij de toewijzing aan (een van) de ouders rekening houdt met het gedeelde ouderschap.
 

8-11-2018

Vraag
Onze corporatie is van plan om een oud kantoorpand te verkopen. Voor het aanvragen van goedkeuring bij de Aw is onder andere een VOG-verklaring nodig. Nu heeft de koper recentelijk voor een ander project reeds een VOG-verklaring ontvangen. Mogen wij deze ook gebruiken voor de aanvraag goedkeuring maatschappelijk vastgoed van onze verkoop? 

Antwoord
De VOG-verklaring mag niet ouder zijn dan 1 jaar. In dat geval mag dezelfde VOG-verklaring worden gebruikt voor de verkoop van een pand met een maatschappelijke bestemming. Als de koper een rechtspersoon is, zijn functieaspecten niet van toepassing. Bij verkoop aan een natuurlijke persoon is het belangrijk dat de juiste functieaspecten ( 12, 41 en 43 ) op de VOG staan.

Overigens geldt dit ook voor een aanvraag zienswijze Geschiktheid en Betrouwbaarheid bij herbenoeming van een voorzitter RvC of Bestuurder. Ook hierbij is het toegestaan om een eerder gebruikte VOG (bijvoorbeeld van een andere woningcorporatie) aan te leveren, mits deze niet ouder is dan één jaar en de juiste functieaspecten ( 12, 13, 21, 22, 53 en 71) vermeldt.
 

2-11-2018

Vraag
Bij de beoordeling van de scheidingsvoorstellen maakte de Aw onderscheid tussen parkeerplaatsen die via een huurcontract gekoppeld waren aan DAEB-huurwoningen en overige parkeerplaatsen. In het eerste geval landden de parkeerplaatsen in de DAEB-tak, in het tweede geval in de niet-DAEB-tak. Hoe kijkt de Aw aan tegen geborgde financiering van nieuwe DAEB-complexen met parkeerplaatsen waar op voorhand niet duidelijk is welke parkeerplaatsen wel, en welke niet gekoppeld zullen zijn aan huurcontracten van woningen?

Antwoord
Als een woningcorporatie nieuwe DAEB-woningen gaat bouwen is er in de regel een parkeernorm waar aan voldaan moet worden. In die fase is nog niet duidelijk of, en in welke mate, betreffende parkeerplaatsen verhuurd zullen worden aan de huurders. In theorie kunnen alle parkeerplaatsen verhuurd worden aan de huurders van de nieuwe woningen. Gegeven die onzekerheid krijgen de parkeerplaatsen het voordeel van de twijfel. De DAEB-woningen en de bijbehorende parkeerplaatsen kunnen DAEB-gefinancierd worden. Er is dan ook geen markttoets nodig. Eventuele parkeerplaatsen die uiteindelijk niet worden verhuurd of ter beschikking worden gesteld aan de huurders van de DAEB-woningen, moeten later alsnog in de niet-DAEB te worden ondergebracht. In de verhoudingen dient er wel sprake te zijn van proportionaliteit tussen woningen en parkeerplaatsen, zodanig dat de laatste categorie kwalificeert als infrastructurele aanhorigheden.
 

26-10-2018

Vraag
Hoe moeten we omgaan met de inkomensverklaring als de aspirant-huurder afkomstig is uit het buitenland, of als vluchteling in Nederland is? Het verkrijgen van een inkomensverklaring van de Belastingdienst is niet mogelijk zonder burger service nummer (BSN), terwijl het voor de woningtoewijzingsprocedure een vereiste is dat altijd een inkomensverklaring aanwezig moet zijn.

Antwoord
Niet-ingezetenen kunnen zich in een aantal gemeenten als zodanig laten inschrijven. Zij ontvangen dan een BSN. Kijkt voor meer informatie op de site van de Rijksoverheid.

Vervolgens kan de niet-ingezetene de verklaring op dezelfde manier aanvragen als de 'reguliere' huurder.
 

18-10-2018

Vraag
De omgevingsdienst verzoekt onze corporatie om aan te geven welke energiebesparende maatregelen we hebben genomen in onze verhuureenheden, conform artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit van de Wet milieubeheer. Zijn wij als woningcorporatie verplicht tot het nemen van dergelijke maatregelen?

Antwoord
Alleen eigen kantoren en bedrijfspanden van woningcorporaties vallen onder de definitie ‘inrichting’ in de zin van de Wet milieubeheer. Een energieaudit is pas verplicht bij grotere ondernemingen, dus als de corporatie meer dan 250 medewerkers in dienst heeft, een jaaromzet heeft van 50 miljoen euro én er een balanstotaal meer dan 43 miljoen euro is. Deze eisen volgen rechtstreeks uit de Europese Energie-Efficiency Richtlijn.
 

11-10-2018

Vraag
Mag onze woningcorporatie een voormalig wethouder (met volkshuisvesting in portefeuille) aanstellen als commissaris? Dit met het oog op mogelijke onverenigbaarheden en de mogelijke aantasting van de onafhankelijkheid van de kandidaat.

Antwoord
De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt iedere kandidaat op zijn/haar werkervaring. Bij deze beoordeling neemt de Aw alle specifieke feiten en omstandigheden mee.

De Woningwet noemt een voormalige functie als wethouder niet als onverenigbaarheid. De grondslag bij de beantwoording van deze vraag vinden we dan ook in artikel 30 lid 5 van de Woningwet. Centraal staat de vraag of de kandidaat onafhankelijk en kritisch kan opereren.

Bij de beoordeling is de Aw dan ook geïnteresseerd in het gesprek dat de Raad van Commissarissen hierover heeft gevoerd met de kandidaat. Bijvoorbeeld of de kandidaat te maken krijgt met contacten uit de voormalige werkkring. Dit kan de buitenwereld zien als ‘ons kent ons’ en zo’n situatie kan de schijn van belangenverstrengeling wekken.

Enkele vragen die aan bod kunnen komen zijn: 'Wanneer is de kandidaat wethouder geweest?', 'In hoeverre zijn er nog banden met de gemeente waar hij als wethouder werkzaam was?', 'Welke risico’s worden er gezien, op welke wijze is gewogen of de onafhankelijkheid in het geding kan komen en welke maatregelen zijn er genomen dit te voorkomen?'. Wanneer het gesprek met voldoende scherpte en diepgang is gevoerd en afdoende maatregelen zijn genomen kan de Aw oordelen dat de kandidaat onafhankelijk en kritisch kan opereren.   
 

4-10-2018

Vraag
Bij het onderhoud van commercieel niet-DAEB-bezit, zoals winkelpanden, worden er soms forse bedragen uitgegeven om deze weer te kunnen verhuren zonder dat de functie wijzigt. Bijvoorbeeld bij funderingsherstel en het maken van nieuwe vloeren en binnenwanden, voor meer dan 100.000 euro per pand.

Welke wettelijke eisen worden er vanuit de Woningwet gesteld aan het uitvoeren van onderhoud aan niet-DAEB-bezit?

Antwoord
Er is er geen toestemming van de Aw nodig voor het uitvoeren van onderhoud in commercieel vastgoed dat al in bezit is van een woningcorporatie. Ook staan er in de Woningwet geen richtlijnen over hoe het onderhoud gepleegd moet worden, noch is er een maximum aan de kosten. Echter, van de corporatie wordt wel verwacht dat deze zorgt voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Dit geldt ook voor werkzaamheden in de niet-DAEB-tak.

Indien deze panden (nog) niet in het bezit van de corporatie zijn en geen verdere aansluiting hebben bij de beheerwerkzaamheden of bezit van de corporatie, zijn dit soort werkzaamheden niet toegestaan. Het is dan aan marktpartijen om dergelijke commerciële activiteiten op zich te nemen.

Zie voor meer informatie: 'Goedkeuring voorgenomen niet-DAEB-werkzaamheden'. Daar wordt uitgelegd wat niet-DAEB-activiteit is, in welke gevallen goedkeuring nodig is en wat daarbij komt kijken.
 

27-9-2018

Vraag
In 2016 en 2017 heeft onze woningcorporatie drie woningen verhuurd aan de gemeente. Deze zijn door de gemeente kamergewijs verhuurd aan statushouders. Nu is besloten dat onze corporatie deze contracten overneemt van de gemeente. Wij hebben hiervoor nieuwe contracten opgesteld met de betreffende huurders (ook weer kamergewijs). Nu is de vraag of wij een nieuwe inkomenstoetsing moeten doen of dat hierbij nog de inkomenstoetsing geldt van het moment dat de bewoners de woning hebben betrokken in 2016 en 2017.

Antwoord
Als het alleen gaat om een wijziging tenaamstelling (verhuurder), dan geldt dit niet als een nieuwe toewijzing/contract. Een nieuwe inkomenstoetsing is dan ook niet nodig. Ook de verantwoording in de dVi (onder 5.8.1/5.8.3) kan in dat geval achterwege blijven. Als er daarnaast ook sprake is van inhoudelijke wijzigingen, dan is er wel sprake van een nieuw contract. Het dossier moet dan voldoen aan alle reguliere verantwoordingseisen, dus inclusief actuele inkomensgegevens.
 

20-9-2018

Vraag
Onze woningcorporatie heeft voor meerdere woningcomplexen SDE+ subsidie gekregen voor de aanleg van zonnepanelen. De stroom die de zonnepanelen opwekken wordt echter niet aan de bewoners van de woningcomplexen geleverd, maar aan het net. Is dit toegestaan?

Antwoord
De opgewekte stroom moet eerst aan de bewoners worden geleverd. Een eventueel overschot mag terug geleverd worden aan het net.

Het plaatsen van zonnepanelen valt onder “het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning”, (Woningwet artikel 45(2), sub c).  

In art. 47 lid 2 Btiv staat dat: “Diensten als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel c, van de wet mogen uitsluitend worden geleverd aan:

a.    Bewoners van eigen woongelegenheden;
b.    Bewoners van woongelegenheden van een t.i.;
c.    Leden VVE als bedoeld in 112.1 BW;
d.    Bewoners van woongelegenheden die bouwkundig een geheel vormen met de eigen woongelegenheden of de woongelegenheden van een toegelaten instelling.”

In de toelichting op art. 47 lid 1 onder b Btiv is verder opgenomen:

“Mede in verband met het verduurzamen van de voorraad en het leveren van een bijdrage aan duurzaamheid in het algemeen, mogen toegelaten instellingen voorzieningen aan hun woningen aanbrengen waarmee op een duurzame manier voorzien kan worden in het energiegebruik in de woning (zonnepanelen, grondwarmtepompen, warmte-koude opslaginstallaties e.d.). Dit mag ook als deze in, op of aan gebouwen zijn aangebracht in de buurt van het woningbezit, op voorwaarde dat deze voorzieningen uitsluitend ten goede komen aan de eigen huurders van de desbetreffende woningen. Dat type voorzieningen wordt beschouwd als onderdeel van de infrastructuur van een woning. Het is ook toegestaan dat een toegelaten instelling huurders die dat zelf willen, ondersteunt bij het installeren van duurzame voorzieningen en de kosten verrekent via de servicekosten. Toegelaten instellingen mogen niet treden in energieleveranties aan derde partijen. Wel is het toegelaten instellingen toegestaan, net als particuliere eigenaren van woningen en gebouwen, energie van bijvoorbeeld op de woning of het gebouw geplaatste zonnepanelen terug te leveren aan het energienet. Ook wordt ruimte geboden voor energieleveranties bij gemengde complexen, indien de toegelaten instelling bijvoorbeeld een deel van de woningen heeft verkocht aan voormalige huurders.”

De conclusie is dan ook dat energie aan het net mag worden teruggeleverd, maar deze dient eerst ten goede te komen aan de eigen huurders.
 

14-9-2018

Vraag

Onze woningcorporatie overweegt om van huisbank met AA rating te switchen naar een bank waar we eerder geen relatie mee hadden. Naast betalingsverkeer en huurincasso gaat het daarbij ook om het stallen van (tijdelijk) overtollige middelen. Zou een dergelijke overstap voldoen aan de eisen van de Woningwet? Waarbij het belangrijk is of het houden van overtollige middelen (bank of stallingsrekening) wordt gezien als een belegging of niet.

Antwoord
Onder beleggen wordt verstaan het tijdelijk uitzetten van middelen die niet voor lopende betalingen benodigd zijn (zie ook Q en A regelgeving omtrent-beleggen). Beleggingen dienen aangehouden te worden aangehouden te worden bij banken met tenminste een A rating. 

Op grond van artikel 13 lid 5 van het BTIV is het daarnaast mogelijk om transacties aan te gaan met banken die zelf geen rating hebben, maar die een 100% dochter zijn van banken die wel aan de ratingvereisten en overige voor banken gestelde vereisten voldoen, in die gevallen dat de moeder zich aansprakelijk heeft verklaard voor de schulden van de dochter.
 

7-9-2018

Vraag
Hoe lang behoort mijn woningcorporatie dossiers met inkomensgegevens van huurders te bewaren in verband met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) en het toezicht op administratieve bescheiden door de Autoriteit woningcorporaties?

Antwoord
De AVG zelf geeft niet concreet een bewaartermijn aan voor persoonsgegevens. Op grond van de AVG mogen organisaties persoonsgegevens bewaren zo lang deze nodig zijn voor het doel waarvoor ze zijn verzameld of worden gebruikt.

In de Woningwet staat dat inkomensgegevens voor een kalenderjaar moeten worden bewaard tot definitief is vastgesteld dat aan ‘de compensatie onherroepelijk is komen vast te staan’. Het begrip ‘compensatie’ heeft hier betrekking op de eisen voor staatssteun. Het moment waarop de compensatie onherroepelijk is komen vast te staan, is gekoppeld aan de beoordeling van de gegevens over de toewijzing die u in de verantwoording aan de Aw aanlevert. Voor de meeste corporaties gebeurt dat vóór 1 december. Indien de beoordelingsprocedure echter leidt tot het opleggen van een sanctie, dan is dit oordeel pas onherroepelijk als de periode van beroep of bezwaar voorbij is.

In artikel 55 lid 3 van de Woningwet wordt dit als volgt omschreven: “De administratie is zodanig, dat een juiste, volledige en tijdige vastlegging daarin is gewaarborgd van de gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen. Die gegevens worden voor een kalenderjaar niet langer daarin bewaard dan tot het tijdstip dat de compensatie over dat kalenderjaar voor werkzaamheden van de toegelaten instelling die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang onherroepelijk is komen vast te staan. Artikel 48, eerste lid, tweede volzin, en tweede lid, zijn van overeenkomstige toepassing."

Wij zijn hier ingegaan op de eisen die vanuit de Woningwet worden gesteld voor het bewaren van inkomensgegevens van huurders. Vanuit anders instanties kunnen andere eisen worden gesteld, daarvoor verwijzen wij u naar de betreffende instantie. Voor overige vragen over de AVG en de bewaarplicht kunt u terecht op de site van de Autoriteit Persoonsgegevens.
 

17-7-2018

Vraag
Mag een woningcorporatie bijdragen aan de kosten voor de integrale aanpak van woonoverlast in het kader van leefbaarheid, bijvoorbeeld de kosten van een regisseur woonoverlast die in dienst is bij de gemeente?

Antwoord
Het verstrekken van bijdragen in het kader van leefbaarheid is sinds 1 juli 2015 via regelgeving sterk ingeperkt. Op grond van artikel 51 Btiv mogen corporaties onder andere bijdragen aan de leefbaarheid in de vorm van woonmaatschappelijke werk, bijvoorbeeld in de vorm van buurtbeheerders. Ook anderszins biedt artikel 51 ruimte om overlast te bestrijden. Dat dient beperkt te blijven tot de eigen woningen of gemengde complexen en de eigen huurders van de corporatie.

Het is toegestaan om deze activiteiten uit te besteden aan derden. Dit is echter niet hetzelfde als het bijdragen aan de kosten van de gemeente. De gemeentelijke regisseur woonoverlast heeft een bredere taak dan enkel met betrekking tot de woningen/huurders van een woningcorporatie. Juist dat integrale aspect overstijgt het corporatiedomein en dient bij de gemeente te blijven als taak en verantwoordelijkheid, en dus ook qua bekostiging.
 

12-7-2018

Vraag
Bij de vorige statutenwijziging van onze woningcorporatie in 2016, is opgenomen dat bij ontstentenis of belet van de gehele Raad van Commissarissen, de corporatie aan de rechtbank óf aan de Autoriteit woningcorporaties (namens de minister) kan vragen om een (interim) voorzitter of RvC te  benoemen. Kan deze bepaling ongewijzigd blijven in de komende wijziging van de statuten?

Antwoord
Nee, de voorzieningen die nu in uw statuten zijn opgenomen voldoen niet meer aan het huidige beoordelingskader. We raden u aan deze alsnog te wijzigen bij de komende statutenwijziging.

Achterliggende reden is dat de huidige RvC in de statuten een regeling behoort op te nemen die in de ogen van de Autoriteit woningcorporaties naar huidige inzichten als regelconform wordt gezien. Er zijn hiervoor drie mogelijkheden: de modelstatuten van Aedes/VTW, het gebruik maken van commissarissen van andere (collega-)corporaties óf de Commissarissenpool van de VTW. Andere varianten, zoals het verzoeken van de Aw of de minister, voldoen naar het oordeel van de Aw niet aan de rol en eerste verantwoordelijkheid die de RvC in het kader van intern toezicht en good governance behoort te vervullen.

Meer informatie over dit onderwerp vindt u in het aangepaste beoordelingskader.