Vraag van de week

Wekelijks behandelen we hier een vraag op het gebied van woningcorporaties die binnen is gekomen bij ons Meld- en Informatiecentrum.

14-12-2018

Vraag
Een van de kandidaten die solliciteert als nieuw lid van de Raad van Commissarissen heeft eerder in onze RvC gezeten. Is het toegestaan dat zij opnieuw lid van de RvC van onze corporatie wordt?

Antwoord
De Woningwet stelt een beperking in de duur van het lidmaatschap van een RvC.
Art. 30 lid 4 Woningwet luidt: "Een commissaris wordt benoemd voor een periode van ten hoogste vier jaar, en kan een maal voor een periode van ten hoogste vier jaar worden herbenoemd. De al dan niet aaneengesloten totale periode waarin een commissaris lid is van de raad van commissarissen van dezelfde toegelaten instelling is ten hoogste acht jaar."

Het lidmaatschap van een RvC met een maximum van 8 jaar hoeft niet in een aaneengesloten periode te hebben plaats gehad, maar mag over de tijd zijn verdeeld. Wanneer kandidaat eerder nog niet herbenoemd is, kan ze nu voor een herbenoeming worden voorgedragen, ook al zit er tijd tussen de eerste benoeming en deze herbenoeming. De totale duur van de twee termijnen mag echter niet langer zijn dan 8 jaar.  
 

7-12-2018

Vraag
Onze corporatie overweegt om een drone aan te schaffen voor het inspecteren van de daken. We hoeven dan niet steeds een hoogwerker te laten komen. Nou mag je niet in een woonwijk vliegen met een drone, tenzij je een ontheffing hebt. Is zo'n ontheffing daarvoor makkelijk te krijgen?

Antwoord
Het is op dit moment niet mogelijk om een vergunning of ontheffing te krijgen voor het vliegen binnen ‘aaneengesloten bebouwing’. De Regeling op afstand bestuurde luchtvaartuigen verbiedt dat namelijk. Onder aaneengesloten bebouwing wordt verstaan: elk gebied dat in belangrijke mate wordt gebruikt voor huisvesting, zaken of recreatie in de context van een stad, dorp buurtschap of gehucht. Momenteel wordt er gewerkt aan een oplossing om degenen die beschikken over een ROC (zie de lijst met vergunninghouders) de mogelijkheid te bieden om toch dit type luchtwerk uit te voeren. Men moet dan waarschijnlijk wel aan specifieke eisen gaan voldoen.

Op dit moment een drone kopen voor dit werk is dus onverstandig, zeker als u zich nog niet hebt gekwalificeerd voor de vergunning ROC. Zo’n traject voor kwalificatie duurt in de praktijk minstens 1 jaar.

Een andere optie is om een kabelballon te gebruiken met daaronder een cameraplatform. Daar is geen vergunning of opleiding voor vereist. Het gebruik bijna overal toegestaan. Meer informatie op de website 'operationele helpdesk LVNL'.
 

29-11-2018

Vraag
Waar ligt de grens met het geven van geschenken? Is het bijvoorbeeld toegestaan om met kerst aan leden van bewonerscommissies een kerstgeschenk te geven? En hoe zit dit bijvoorbeeld bij een jubileum van een aannemer? En mag er een prijs worden uitgereikt voor een prijsvraag in een nieuwsbrief?

Antwoord
Geschenken of diensten kunnen worden aangeboden in velerlei vormen, maar de doelstelling is dezelfde. De aanbieder hoopt op deze manier de relatie met de betrokkenen in stand te houden of te verbeteren. Daarom kleven er aan het geven of aanvaarden van geschenken integriteitsrisico’s.

De Aw heeft geen bezwaar tegen het geven van geschenken als die binnen de normen van de corporatie zelf en de ontvangende partijen blijven. En als de giften binnen de grenzen blijven van wat maatschappelijk als aanvaardbaar wordt geacht. Zo kan een corporatie uit hoofde van reguliere bedrijfsvoering aan leden van bewonerscommissies kerstgeschenken geven. In algemene zin zijn integriteitsrisico’s beperkt en aanvaardbaar als het bedrag van het geschenk zich beperkt tot maximaal € 50.
 

26-11-2018

Vraag
Moeten we voor dPi 2018 uitgaan van de huidige wetgeving voor de verhuurderheffing of gebruiken we al de voorgenomen percentages voor 2019?

Antwoord
Voor dPi 2018 kan al rekening worden gehouden met de bijgestelde tarieven vanwege de structurele verlaging van de verhuurderheffing met € 100 mln. Het is overigens ook mogelijk de huidige tarieven te gebruiken in de dPi 2018. Onderstaand is het staatje weergegeven waarin de nieuwe tarieven zijn weergegeven voor de afzonderlijke jaren.

2019 0,561%
2020 0,562%
2021

0,562%

2022 0,563%
2023 0,537%

Heeft u verdere vragen over de dPi? Deze kunt u per e-mail stellen aan SBR-wonen.
 

15-11-2018

Vraag
Hoe moet in het kader van passend toewijzen de omvang van het huishouden worden vastgesteld bij gezinnen met kinderen die na echtscheiding gedeeltelijk bij beide ouders verblijven en bij gezinnen met pleegkinderen?

Antwoord
Bij de inkomenstoets wordt voor de vaststelling van de omvang van het huishouden rekening gehouden met kinderen in de zin van (artikel 4 van) de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Het gaat om (pleeg)kinderen die in belangrijke mate worden onderhouden door belanghebbende of diens partner.

Bij co-ouderschap, waarbij kinderen deels bij de moeder en deels bij de vader verblijven, behoort een kind zowel tot het huishouden van de vader als dat van de moeder als het doorgaans ten minste drie hele dagen per week in elk van die huishoudens verblijft. Het kind hoeft in die gevallen maar op één adres in de Basisregistratie van de gemeente te zijn ingeschreven.

Het ligt voor de hand dat de corporatie bij de toewijzing aan (een van) de ouders rekening houdt met het gedeelde ouderschap.
 

8-11-2018

Vraag
Onze corporatie is van plan om een oud kantoorpand te verkopen. Voor het aanvragen van goedkeuring bij de Aw is onder andere een VOG-verklaring nodig. Nu heeft de koper recentelijk voor een ander project reeds een VOG-verklaring ontvangen. Mogen wij deze ook gebruiken voor de aanvraag goedkeuring maatschappelijk vastgoed van onze verkoop? 

Antwoord
De VOG-verklaring mag niet ouder zijn dan 1 jaar. In dat geval mag dezelfde VOG-verklaring worden gebruikt voor de verkoop van een pand met een maatschappelijke bestemming. Als de koper een rechtspersoon is, zijn functieaspecten niet van toepassing. Bij verkoop aan een natuurlijke persoon is het belangrijk dat de juiste functieaspecten ( 12, 41 en 43 ) op de VOG staan.

Overigens geldt dit ook voor een aanvraag zienswijze Geschiktheid en Betrouwbaarheid bij herbenoeming van een voorzitter RvC of Bestuurder. Ook hierbij is het toegestaan om een eerder gebruikte VOG (bijvoorbeeld van een andere woningcorporatie) aan te leveren, mits deze niet ouder is dan één jaar en de juiste functieaspecten ( 12, 13, 21, 22, 53 en 71) vermeldt.
 

2-11-2018

Vraag
Bij de beoordeling van de scheidingsvoorstellen maakte de Aw onderscheid tussen parkeerplaatsen die via een huurcontract gekoppeld waren aan DAEB-huurwoningen en overige parkeerplaatsen. In het eerste geval landden de parkeerplaatsen in de DAEB-tak, in het tweede geval in de niet-DAEB-tak. Hoe kijkt de Aw aan tegen geborgde financiering van nieuwe DAEB-complexen met parkeerplaatsen waar op voorhand niet duidelijk is welke parkeerplaatsen wel, en welke niet gekoppeld zullen zijn aan huurcontracten van woningen?

Antwoord
Als een woningcorporatie nieuwe DAEB-woningen gaat bouwen is er in de regel een parkeernorm waar aan voldaan moet worden. In die fase is nog niet duidelijk of, en in welke mate, betreffende parkeerplaatsen verhuurd zullen worden aan de huurders. In theorie kunnen alle parkeerplaatsen verhuurd worden aan de huurders van de nieuwe woningen. Gegeven die onzekerheid krijgen de parkeerplaatsen het voordeel van de twijfel. De DAEB-woningen en de bijbehorende parkeerplaatsen kunnen DAEB-gefinancierd worden. Er is dan ook geen markttoets nodig. Eventuele parkeerplaatsen die uiteindelijk niet worden verhuurd of ter beschikking worden gesteld aan de huurders van de DAEB-woningen, moeten later alsnog in de niet-DAEB te worden ondergebracht. In de verhoudingen dient er wel sprake te zijn van proportionaliteit tussen woningen en parkeerplaatsen, zodanig dat de laatste categorie kwalificeert als infrastructurele aanhorigheden.
 

26-10-2018

Vraag
Hoe moeten we omgaan met de inkomensverklaring als de aspirant-huurder afkomstig is uit het buitenland, of als vluchteling in Nederland is? Het verkrijgen van een inkomensverklaring van de Belastingdienst is niet mogelijk zonder burger service nummer (BSN), terwijl het voor de woningtoewijzingsprocedure een vereiste is dat altijd een inkomensverklaring aanwezig moet zijn.

Antwoord
Niet-ingezetenen kunnen zich in een aantal gemeenten als zodanig laten inschrijven. Zij ontvangen dan een BSN. Kijkt voor meer informatie op de site van de Rijksoverheid.

Vervolgens kan de niet-ingezetene de verklaring op dezelfde manier aanvragen als de 'reguliere' huurder.
 

18-10-2018

Vraag
De omgevingsdienst verzoekt onze corporatie om aan te geven welke energiebesparende maatregelen we hebben genomen in onze verhuureenheden, conform artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit van de Wet milieubeheer. Zijn wij als woningcorporatie verplicht tot het nemen van dergelijke maatregelen?

Antwoord
Alleen eigen kantoren en bedrijfspanden van woningcorporaties vallen onder de definitie ‘inrichting’ in de zin van de Wet milieubeheer. Een energieaudit is pas verplicht bij grotere ondernemingen, dus als de corporatie meer dan 250 medewerkers in dienst heeft, een jaaromzet heeft van 50 miljoen euro én er een balanstotaal meer dan 43 miljoen euro is. Deze eisen volgen rechtstreeks uit de Europese Energie-Efficiency Richtlijn.
 

11-10-2018

Vraag
Mag onze woningcorporatie een voormalig wethouder (met volkshuisvesting in portefeuille) aanstellen als commissaris? Dit met het oog op mogelijke onverenigbaarheden en de mogelijke aantasting van de onafhankelijkheid van de kandidaat.

Antwoord
De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt iedere kandidaat op zijn/haar werkervaring. Bij deze beoordeling neemt de Aw alle specifieke feiten en omstandigheden mee.

De Woningwet noemt een voormalige functie als wethouder niet als onverenigbaarheid. De grondslag bij de beantwoording van deze vraag vinden we dan ook in artikel 30 lid 5 van de Woningwet. Centraal staat de vraag of de kandidaat onafhankelijk en kritisch kan opereren.

Bij de beoordeling is de Aw dan ook geïnteresseerd in het gesprek dat de Raad van Commissarissen hierover heeft gevoerd met de kandidaat. Bijvoorbeeld of de kandidaat te maken krijgt met contacten uit de voormalige werkkring. Dit kan de buitenwereld zien als ‘ons kent ons’ en zo’n situatie kan de schijn van belangenverstrengeling wekken.

Enkele vragen die aan bod kunnen komen zijn: 'Wanneer is de kandidaat wethouder geweest?', 'In hoeverre zijn er nog banden met de gemeente waar hij als wethouder werkzaam was?', 'Welke risico’s worden er gezien, op welke wijze is gewogen of de onafhankelijkheid in het geding kan komen en welke maatregelen zijn er genomen dit te voorkomen?'. Wanneer het gesprek met voldoende scherpte en diepgang is gevoerd en afdoende maatregelen zijn genomen kan de Aw oordelen dat de kandidaat onafhankelijk en kritisch kan opereren.   
 

4-10-2018

Vraag
Bij het onderhoud van commercieel niet-DAEB-bezit, zoals winkelpanden, worden er soms forse bedragen uitgegeven om deze weer te kunnen verhuren zonder dat de functie wijzigt. Bijvoorbeeld bij funderingsherstel en het maken van nieuwe vloeren en binnenwanden, voor meer dan 100.000 euro per pand.

Welke wettelijke eisen worden er vanuit de Woningwet gesteld aan het uitvoeren van onderhoud aan niet-DAEB-bezit?

Antwoord
Er is er geen toestemming van de Aw nodig voor het uitvoeren van onderhoud in commercieel vastgoed dat al in bezit is van een woningcorporatie. Ook staan er in de Woningwet geen richtlijnen over hoe het onderhoud gepleegd moet worden, noch is er een maximum aan de kosten. Echter, van de corporatie wordt wel verwacht dat deze zorgt voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Dit geldt ook voor werkzaamheden in de niet-DAEB-tak.

Indien deze panden (nog) niet in het bezit van de corporatie zijn en geen verdere aansluiting hebben bij de beheerwerkzaamheden of bezit van de corporatie, zijn dit soort werkzaamheden niet toegestaan. Het is dan aan marktpartijen om dergelijke commerciële activiteiten op zich te nemen.

Zie voor meer informatie: 'Goedkeuring voorgenomen niet-DAEB-werkzaamheden'. Daar wordt uitgelegd wat niet-DAEB-activiteit is, in welke gevallen goedkeuring nodig is en wat daarbij komt kijken.
 

27-9-2018

Vraag
In 2016 en 2017 heeft onze woningcorporatie drie woningen verhuurd aan de gemeente. Deze zijn door de gemeente kamergewijs verhuurd aan statushouders. Nu is besloten dat onze corporatie deze contracten overneemt van de gemeente. Wij hebben hiervoor nieuwe contracten opgesteld met de betreffende huurders (ook weer kamergewijs). Nu is de vraag of wij een nieuwe inkomenstoetsing moeten doen of dat hierbij nog de inkomenstoetsing geldt van het moment dat de bewoners de woning hebben betrokken in 2016 en 2017.

Antwoord
Als het alleen gaat om een wijziging tenaamstelling (verhuurder), dan geldt dit niet als een nieuwe toewijzing/contract. Een nieuwe inkomenstoetsing is dan ook niet nodig. Ook de verantwoording in de dVi (onder 5.8.1/5.8.3) kan in dat geval achterwege blijven. Als er daarnaast ook sprake is van inhoudelijke wijzigingen, dan is er wel sprake van een nieuw contract. Het dossier moet dan voldoen aan alle reguliere verantwoordingseisen, dus inclusief actuele inkomensgegevens.
 

20-9-2018

Vraag
Onze woningcorporatie heeft voor meerdere woningcomplexen SDE+ subsidie gekregen voor de aanleg van zonnepanelen. De stroom die de zonnepanelen opwekken wordt echter niet aan de bewoners van de woningcomplexen geleverd, maar aan het net. Is dit toegestaan?

Antwoord
De opgewekte stroom moet eerst aan de bewoners worden geleverd. Een eventueel overschot mag terug geleverd worden aan het net.

Het plaatsen van zonnepanelen valt onder “het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning”, (Woningwet artikel 45(2), sub c).  

In art. 47 lid 2 Btiv staat dat: “Diensten als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel c, van de wet mogen uitsluitend worden geleverd aan:

a.    Bewoners van eigen woongelegenheden;
b.    Bewoners van woongelegenheden van een t.i.;
c.    Leden VVE als bedoeld in 112.1 BW;
d.    Bewoners van woongelegenheden die bouwkundig een geheel vormen met de eigen woongelegenheden of de woongelegenheden van een toegelaten instelling.”

In de toelichting op art. 47 lid 1 onder b Btiv is verder opgenomen:

“Mede in verband met het verduurzamen van de voorraad en het leveren van een bijdrage aan duurzaamheid in het algemeen, mogen toegelaten instellingen voorzieningen aan hun woningen aanbrengen waarmee op een duurzame manier voorzien kan worden in het energiegebruik in de woning (zonnepanelen, grondwarmtepompen, warmte-koude opslaginstallaties e.d.). Dit mag ook als deze in, op of aan gebouwen zijn aangebracht in de buurt van het woningbezit, op voorwaarde dat deze voorzieningen uitsluitend ten goede komen aan de eigen huurders van de desbetreffende woningen. Dat type voorzieningen wordt beschouwd als onderdeel van de infrastructuur van een woning. Het is ook toegestaan dat een toegelaten instelling huurders die dat zelf willen, ondersteunt bij het installeren van duurzame voorzieningen en de kosten verrekent via de servicekosten. Toegelaten instellingen mogen niet treden in energieleveranties aan derde partijen. Wel is het toegelaten instellingen toegestaan, net als particuliere eigenaren van woningen en gebouwen, energie van bijvoorbeeld op de woning of het gebouw geplaatste zonnepanelen terug te leveren aan het energienet. Ook wordt ruimte geboden voor energieleveranties bij gemengde complexen, indien de toegelaten instelling bijvoorbeeld een deel van de woningen heeft verkocht aan voormalige huurders.”

De conclusie is dan ook dat energie aan het net mag worden teruggeleverd, maar deze dient eerst ten goede te komen aan de eigen huurders.
 

14-9-2018

Vraag

Onze woningcorporatie overweegt om van huisbank met AA rating te switchen naar een bank waar we eerder geen relatie mee hadden. Naast betalingsverkeer en huurincasso gaat het daarbij ook om het stallen van (tijdelijk) overtollige middelen. Zou een dergelijke overstap voldoen aan de eisen van de Woningwet? Waarbij het belangrijk is of het houden van overtollige middelen (bank of stallingsrekening) wordt gezien als een belegging of niet.

Antwoord
Onder beleggen wordt verstaan het tijdelijk uitzetten van middelen die niet voor lopende betalingen benodigd zijn (zie ook Q en A regelgeving omtrent-beleggen). Beleggingen dienen aangehouden te worden aangehouden te worden bij banken met tenminste een A rating. 

Op grond van artikel 13 lid 5 van het BTIV is het daarnaast mogelijk om transacties aan te gaan met banken die zelf geen rating hebben, maar die een 100% dochter zijn van banken die wel aan de ratingvereisten en overige voor banken gestelde vereisten voldoen, in die gevallen dat de moeder zich aansprakelijk heeft verklaard voor de schulden van de dochter.
 

7-9-2018

Vraag
Hoe lang behoort mijn woningcorporatie dossiers met inkomensgegevens van huurders te bewaren in verband met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) en het toezicht op administratieve bescheiden door de Autoriteit woningcorporaties?

Antwoord
De AVG zelf geeft niet concreet een bewaartermijn aan voor persoonsgegevens. Op grond van de AVG mogen organisaties persoonsgegevens bewaren zo lang deze nodig zijn voor het doel waarvoor ze zijn verzameld of worden gebruikt.

In de Woningwet staat dat inkomensgegevens voor een kalenderjaar moeten worden bewaard tot definitief is vastgesteld dat aan ‘de compensatie onherroepelijk is komen vast te staan’. Het begrip ‘compensatie’ heeft hier betrekking op de eisen voor staatssteun. Het moment waarop de compensatie onherroepelijk is komen vast te staan, is gekoppeld aan de beoordeling van de gegevens over de toewijzing die u in de verantwoording aan de Aw aanlevert. Voor de meeste corporaties gebeurt dat vóór 1 december. Indien de beoordelingsprocedure echter leidt tot het opleggen van een sanctie, dan is dit oordeel pas onherroepelijk als de periode van beroep of bezwaar voorbij is.

In artikel 55 lid 3 van de Woningwet wordt dit als volgt omschreven: “De administratie is zodanig, dat een juiste, volledige en tijdige vastlegging daarin is gewaarborgd van de gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen. Die gegevens worden voor een kalenderjaar niet langer daarin bewaard dan tot het tijdstip dat de compensatie over dat kalenderjaar voor werkzaamheden van de toegelaten instelling die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang onherroepelijk is komen vast te staan. Artikel 48, eerste lid, tweede volzin, en tweede lid, zijn van overeenkomstige toepassing."

Wij zijn hier ingegaan op de eisen die vanuit de Woningwet worden gesteld voor het bewaren van inkomensgegevens van huurders. Vanuit anders instanties kunnen andere eisen worden gesteld, daarvoor verwijzen wij u naar de betreffende instantie. Voor overige vragen over de AVG en de bewaarplicht kunt u terecht op de site van de Autoriteit Persoonsgegevens.
 

17-7-2018

Vraag
Mag een woningcorporatie bijdragen aan de kosten voor de integrale aanpak van woonoverlast in het kader van leefbaarheid, bijvoorbeeld de kosten van een regisseur woonoverlast die in dienst is bij de gemeente?

Antwoord
Het verstrekken van bijdragen in het kader van leefbaarheid is sinds 1 juli 2015 via regelgeving sterk ingeperkt. Op grond van artikel 51 Btiv mogen corporaties onder andere bijdragen aan de leefbaarheid in de vorm van woonmaatschappelijke werk, bijvoorbeeld in de vorm van buurtbeheerders. Ook anderszins biedt artikel 51 ruimte om overlast te bestrijden. Dat dient beperkt te blijven tot de eigen woningen of gemengde complexen en de eigen huurders van de corporatie.

Het is toegestaan om deze activiteiten uit te besteden aan derden. Dit is echter niet hetzelfde als het bijdragen aan de kosten van de gemeente. De gemeentelijke regisseur woonoverlast heeft een bredere taak dan enkel met betrekking tot de woningen/huurders van een woningcorporatie. Juist dat integrale aspect overstijgt het corporatiedomein en dient bij de gemeente te blijven als taak en verantwoordelijkheid, en dus ook qua bekostiging.
 

12-7-2018

Vraag
Bij de vorige statutenwijziging van onze woningcorporatie in 2016, is opgenomen dat bij ontstentenis of belet van de gehele Raad van Commissarissen, de corporatie aan de rechtbank óf aan de Autoriteit woningcorporaties (namens de minister) kan vragen om een (interim) voorzitter of RvC te  benoemen. Kan deze bepaling ongewijzigd blijven in de komende wijziging van de statuten?

Antwoord
Nee, de voorzieningen die nu in uw statuten zijn opgenomen voldoen niet meer aan het huidige beoordelingskader. We raden u aan deze alsnog te wijzigen bij de komende statutenwijziging.

Achterliggende reden is dat de huidige RvC in de statuten een regeling behoort op te nemen die in de ogen van de Autoriteit woningcorporaties naar huidige inzichten als regelconform wordt gezien. Er zijn hiervoor drie mogelijkheden: de modelstatuten van Aedes/VTW, het gebruik maken van commissarissen van andere (collega-)corporaties óf de Commissarissenpool van de VTW. Andere varianten, zoals het verzoeken van de Aw of de minister, voldoen naar het oordeel van de Aw niet aan de rol en eerste verantwoordelijkheid die de RvC in het kader van intern toezicht en good governance behoort te vervullen.

Meer informatie over dit onderwerp vindt u in het aangepaste beoordelingskader.
 

5-7-2018

Vraag
Is het tijdelijk lenen van geld van de niet-DAEB-tak aan de DAEB-tak in geval van een administratieve scheiding wel of niet toegestaan? 

Antwoord
Bij een administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB is het toegestaan dat de niet-DAEB-tak tijdelijk geld leent aan de DAEB-tak.

Dit moet dan wel zo worden vormgegeven dat er geen sprake is van kruissubsidiëring van de DAEB-tak aan de niet-DAEB tak door een te hoge rente of andere niet-marktconforme leningsvoorwaarden die in het voordeel zijn van de niet-DAEB tak.

Zie ook de discussie hierover in een recent bericht van Thesor over near banking.
 

28-6-2018

Vraag
We willen een benoemingsbesluit van de Raad van Commissarissen voor een nieuwe directeur, met akkoord van alle RvC-leden, per e-mail nemen en later verwerken in de notulen van de vergadering, zodat we de toets Geschiktheid en Betrouwbaarheid kunnen opstarten. Is dat mogelijk? En wat is ongeveer de doorlooptijd na een volledige melding zienswijze Geschiktheid en Betrouwbaarheid?

Antwoord
Een benoemingsbesluit moet worden geagendeerd en besproken in de RvC-vergadering en nauwkeurig worden vastgelegd in de notulen. Wanneer alle RvC-leden voorafgaand aan een vergadering instemmen met een benoeming, kan die benoeming op een later moment worden bekrachtigd in een RvC-vergadering.

Let wel, de Woningwet schrijft voor dat een benoeming pas plaats kan vinden nadat een positieve zienswijze is verkregen van de Minister. Het instemmen met de voordracht van een kandidaat is niet het zelfde als een benoeming. Per e-mail kan een en ander met betrekking tot de voordracht worden afgestemd binnen de RvC, maar ook ten aanzien van de voordracht geldt dat dit uiteindelijk besproken wordt in de RvC-vergadering en zorgvuldig wordt vastgelegd in de notulen.

De wettelijke beslistermijn voor de afgifte van een zienswijze bedraagt vier weken, waarbij deze termijn eenmalig met vier weken kan worden verlengd. In het beoordelingskader Geschiktheid en Betrouwbaarheid van de Aw kunt u meer lezen over de procedure. Er is een mogelijkheid om een spoedbehandeling aan te vragen, dit kan in uitzonderlijke situaties, bijvoorbeeld in het geval van ontstentenis of belet. Er kan dan op hele korte termijn een gesprek worden ingepland, zo mogelijk binnen twee weken na ontvangst van de stukken mits deze compleet zijn aangeleverd. Wij raden u aan in dat geval ook uw toezichthouder Aw aan te haken.

Zie ook: Toets geschiktheid en betrouwbaarheid bestuurders en commissarissen
 

21-6-2018

Vraag
Om tegemoet te komen aan vragen van zowel onze huurders als de gemeenten, zijn wij van plan om bij een aantal bestaande complexen extra parkeerplaatsen en scootmobielplekken te realiseren. De bestaande complexen zijn zowel DAEB, niet-DAEB, als gemengd. Onze vraag is of het realiseren van deze parkeerplaatsen en scootmobielplekken, die wij via losse contracten verhuren, wordt gezien als "het treffen van voorzieningen aan" zoals bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel b van de wet? En daarmee geen toestemming vooraf van de Aw nodig is?

Antwoord
Niet-DAEB-investeringen hebben voorafgaande toestemming van de Aw nodig vanuit artikel 44.c.

Een parkeerplaats is in principe niet-DAEB als deze los wordt verhuurd, zoals aangegeven in uw vraag. Zit het in een huurcontract (woning +parkeerplaats) dan volgt het de woning.

Voor een losse plek voor een scootmobiel geldt ook dat wanneer het in 1 contract zit, dat het de status van de woning volgt. Anders is het niet-DAEB. Als het een algemene ruimte betreft die voor een ieder beschikbaar is, is het te scharen onder 45.2.c. Woningwet.

Zie ook Woningwet 2015, artikelen 44 en 45.
 

15-6-2018

Vraag
Welke regels gelden er bij de verkoop van onzelfstandige woningen?

Antwoord
Onzelfstandige woningen zijn woningen waar één of meerdere voorzieningen, zoals een badkamer of keuken, gedeeld worden met andere bewoners. Een onzelfstandige woning heeft wel een eigen toegangsdeur, namelijk de deur tot de kamer(s). Voorbeelden van onzelfstandige woonruimte zijn studentenkamers en woongroepen.

De verkoopregels voor onzelfstandige woningen zijn vrijwel hetzelfde als de regels voor verkoop van blijvend gereguleerde woningen. Op twee punten wijkt het af: in de manier van aanbieding en de taxatie.

Aanbieding
Blijvend gereguleerde woningen worden eerst aangeboden aan de huurders, vervolgens aan een toegelaten instelling en daarna in het openbaar aan een derde. Voor onzelfstandige blijvend gereguleerde woningen geldt die eis ook, waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat onzelfstandige wooneenheden juridisch niet gesplitst kunnen worden. Dat betekent dat een dergelijk pand met onzelfstandige eenheden in de eerste plaats als één geheel aan de huurder(s) wordt aangeboden, daarna aan een toegelaten instelling en daarna in het openbaar aan een derde partij.

Taxatie
Bij het taxeren van het pand met onzelfstandige eenheden geldt de validatie-eis niet voor onzelfstandige woningen met algemene ruimten. In dit geval is het taxatierapport van de onafhankelijke taxateur voldoende.  
 

7-6-2018

Vraag
Een woningcorporatie heeft woonwagens of wooncontainers in bezit. Aan welke voorwaarden dient de corporatie te voldoen op het moment dat zij deze woonwagens of wooncontainers wil verkopen?

Antwoord
Indien de woonwagen of wooncontainer duurzaam is verbonden met de ondergrond (aangesloten op energie, water en/of riool), gelden hiervoor dezelfde voorwaarden als voor de verkoop van reguliere huurwoningen.

Bij verkoop van de woonunit aan de zittende huurder/belangstellende voor eigen gebruik, is geen goedkeuring benodigd als de koopsom minimaal 90% van de marktwaarde of Woz-waarde bedraagt. Bij verkoop aan een koper, niet voor eigen gebruik, dient de reguliere procedure voor verkoop te worden gevolgd met een vergunningaanvraag. Meer informatie hierover is te vinden bij het onderwerp Verkoop van woningen en maatschappelijk vastgoed.

Achterliggende wet- en regelgeving

Artikel 1 Woningwet, definitie van woongelegenheid:

a. woning met de daarbij behorende grond of het daarbij behorende deel van de grond;
b. woonwagen, zijnde een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst, en
c. standplaats, zijnde een kavel die is bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, van andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Portocabin-arrest

In het Portocabin-arrest is een wooncontainer gedefinieerd als woongelegenheid: als de container naar aard en inrichting duurzaam verbonden is met de grond (energie, water, riool) wordt de wooncontainer als onroerend goed  aangemerkt. Het gaat daarbij ook om de naar buiten toe kenbare bedoeling van de bouwer van de wooncontainer om deze langdurig ter plaatse te laten blijven als woongelegenheid.
 

31-5-2018

Vraag
Waar kan ik als medewerker van een corporatie terecht met vermoedens van fraude binnen mijn organisatie?

Antwoord
Als u denkt dat er sprake is van fraude en/of zelfverrijking  door medewerkers, management, bestuurders of de raad van toezicht van een woningcorporatie kunt u een melding doen bij het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties (MIW).

De Aw verwacht dat u eerst een interne melding doet bij de woningcorporatie waar u werkzaam bent. Dit kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van een interne klokkenluidersregeling. Als u niet eerst een melding doet bij uw werkgever, kan dit gevolgen hebben voor uw rechtspositie.

Het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties staat echter open voor meldingen van medewerkers voor wie het rechtstreeks melden bij de woningcorporatie niet goed mogelijk is. Dit kan het geval zijn als uw woningcorporatie geen (goede) klokkenluidersregeling heeft of als bij voorbaat duidelijk is dat uw melding intern niet goed zal worden opgepakt. Ook is het mogelijk dat u al een rechtstreekse melding heeft gedaan bij de woningcorporatie, maar dat de woningcorporatie daar volgens u onvoldoende aandacht aan heeft gegeven. U kunt dan terecht bij het MIW.

Overigens zal de Aw signalen over fraude altijd onderzoeken, ook als die op een andere manier dan via het MIW binnenkomen.
 

25-5-2018

Vraag
Gelden de normen voor passend toewijzen door woningcorporaties ook in het geval van woningruil?

Antwoord
Woningruil gaat in de regel gepaard met nieuwe contracten. In dat geval is er sprake van toewijzingen en worden dus ook de normen voor passend toewijzen gehanteerd.
 

18-5-2018

Vraag
Onze woningcorporatie verhuurt woningen aan een stichting die deze doorverhuurt aan ouderen. Het is een vrijwilligersorganisatie die geen vergoeding voor haar werk en inzet ontvangt.

De stichting heeft aan onze corporatie gevraagd of wij 2% van de ontvangen huren willen storten in een fonds voor de dekking van leegstand, administratie kosten, wanbetaling, juridische kosten ten gevolge van huurproblemen, bankkosten etc. Is een dergelijke betaling aan het fonds toegestaan binnen de woningwet?

Antwoord
Nee, een dergelijke bijdrage is niet toegestaan. Artikel 48 van het Btiv beperkt het geven van bijdragen dor woningcorporaties, om vormen van sponsoring tegen te gaan.

Het is de corporatie uiteraard wel toegestaan om de huur te verlagen.
 

9-5-2018

Vraag
Welk boekjaar wordt gebruikt voor de toetsing van verlicht regime (scheiding DAEB/niet-DAEB)?

Antwoord
Voor corporaties die alsnog in aanmerking willen komen voor het verlicht regime, is het laatst afgesloten boekjaar leidend voor de toetsing door de Aw.

Bekijk nog veel meer vragen en antwoorden over de scheiding DAEB/niet-DAEB >
 

3-5-2018

Vraag
Wij gaan fuseren met een andere corporatie. Heeft dit gevolgen voor het scheidingsregime DAEB/niet-DAEB?

Antwoord
Bij fusie van corporaties kunnen er gevolgen zijn voor het scheidingsregime. De corporatie zal als onderdeel van het fusievoorstel tevens moeten stilstaan bij de gevolgen voor het scheidingsregime. Bij corporaties die vallen onder het verlicht regime en gaan fuseren heeft dit de meeste impact. Het fuseren kan ervoor zorgen dat niet langer wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden voor verlicht regime, waardoor alsnog tot scheiding dient te worden overgegaan.

Bekijk nog veel meer vragen en antwoorden over de scheiding DAEB/niet-DAEB >
 

26-4-2018

Vraag
Wij zijn bezig met de voorbereiding van de herbenoeming van een lid van onze Raad van Commissarissen. Hij is destijds lid geworden op voordracht van de huurdersvereniging. Gelden hiervoor nog afwijkende procedures? 

Antwoord
Nee, er gelden geen afwijkende procedures voor de (her)benoeming van een lid op voordracht van de huurdersvereniging. Een goedkeuring van de huurdersvereniging voor de herbenoeming is voldoende als bijlage bij de aanvraagformulieren (de zgn ‘melding voorgenomen (her)benoeming’).


19-04-2018

Vraag
Ik begreep dat er op dit moment 13 woningcorporaties onder verscherpt toezicht staan van de Autoriteit woningcorporaties. Welke zijn dat?

Antwoord
Dat klopt. Om welke corporaties het gaat vindt u in dit overzicht.

Woningcorporaties met een verhoogd risico staan onder verscherpt toezicht van de Autoriteit woningcorporaties. Bij verscherpt toezicht is er sprake van het opleggen van de plicht tot het maken en uitvoeren van een herstelplan. De plaatsing onder verscherpt toezicht kan bij voldoende aanleiding elk moment plaatsvinden. De Aw brengt een nieuwsbericht uit als een nieuwe corporatie onder verscherpt toezicht wordt gesteld. Ook als een onder-verscherpt-toezichtstelling wordt opgeheven wordt dit gecommuniceerd.
 

12-4-2018

Vraag
Onze woningcorporatie heeft een verzoek gekregen van een telecomprovider om een antenne-installatie te mogen plaatsen op een woongebouw. Mogen wij hier aan meewerken?

Antwoord
Ja, dat mag.

In Artikel 27 lid 1 van de Woningwet staat dat goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties nodig is voor het vestigen van het recht van opstal. Hierop is een aantal uitzonderingen gemaakt, deze staan in het Besluit Toegelaten instellingen Volkshuisvesting. In de Regeling Toegelaten instellingen Volkshuisvesting wordt in Artikel 12a een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie expliciet benoemd als uitzondering.


5-4-2018

Vraag
Hoe beoordeelt de Aw of corporaties aan de leefbaarheidsnorm hebben voldaan?

Antwoord
Op grond van de prestatieafspraken met gemeenten en bewonersorganisaties mogen woningcorporaties bijdragen aan de leefbaarheid. Deze bijdrage is aan voorwaarden gebonden, zowel qua aard van de activiteiten die onder die noemer worden uitgevoerd, als qua omvang. Dit heet de ‘leefbaarheidsnorm’.

Om te zien of aan de leefbaarheidsnorm wordt voldaan, kijkt de Autoriteit woningcorporaties enerzijds naar de bedragen die zijn uitgegeven aan woonmaatschappelijk werk, kleinschalige infrastructuur en bijdragen in het kader van schoon/veilig/overlast, en anderzijds naar andere zaken die de corporatie onder leefbaarheid schaart.

Daarnaast is het aantal DAEB-woningen per corporatie van belang. De norm wordt dus niet voor elke gemeente specifiek getoetst, als een corporatie in meerdere gemeenten actief is. Dit wordt als zodanig ook uitgevraagd in de dVi (verantwoordingsinformatie). Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het gegeven dat leefbaarheidsproblemen per gemeente kunnen verschillen.
 

29-3-2018

Vraag
Welke bewijsstukken moet een woningzoekende met inkomen uit buitenland aanleveren als een woning niet kan worden toegewezen op basis van de inkomensverklaring van de Belastingdienst (te laag verzamelinkomen)?

Antwoord
Hiervoor kan gebruikt gemaakt worden van loonstrookjes of andere documenten op basis waarvan het inkomen kan worden vastgesteld. Ook als deze uit het buitenland afkomstig zijn.


23-3-2018

Vraag
Ik wil gaan huren bij een woningcorporatie. Mag de corporatie inschrijvingsgeld aan mij vragen?

Antwoord
Ja. Woningcorporaties (en verhuurders in het algemeen) mogen inschrijvingsgeld vragen. Wat niet is toegestaan is bemiddeling door een andere partij die hiervoor kosten in rekening brengt. 
 

15-3-2018

Vraag
Onze woningcorporatie heeft een klein complexje van twee woningen in bezit. Deze woningen staan al geruime tijd leeg. Een particulier wil nu deze twee woningen opknappen en dan gaan verkopen.

Moeten we voor deze verkoop goedkeuring vragen aan de Autoriteit woningcorporaties, inclusief zienswijze van de gemeente en de huurdersorganisatie? Of kunnen we volstaan met deze melding?

Antwoord

Omdat u wilt verkopen aan een natuurlijk persoon die de woning niet gaat gebruiken voor eigen bewoning, is er altijd een goedkeuring nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Als de huurprijs van de woningen onder de geliberaliseerde huurgrens valt, is bovendien een zienswijze van de gemeente en huurorganisatie nodig.

De wetgever heeft deze goedkeuring verplicht gesteld omdat hij zeker wilde stellen dat de huizen tegen marktconforme prijzen en aan bonafide kopers verkocht worden. Er is dan ook geen goedkeuring vereist als een natuurlijke persoon de woning koopt voor eigen gebruik en deze wordt verkocht tegen minimaal 90% van de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde, of als er is sprake van verkoop onder voorwaarden. Dan is er ook geen zienswijze nodig.

8-3-2018

Vraag
Onze huidige bestuurder heeft een nieuwe baan gevonden. We willen de vacature graag intern oplossen door tijdelijk een manager te  benoemen als bestuurder, in verband met fusiebesprekingen. Moeten we hiervoor de hele procedure 'Toets Geschiktheid en Betrouwbaarheid bestuurders en commissarissen' doorlopen?

Antwoord
Het is van belang of het hier om waarneming of een benoeming gaat, plus de duur van de interim-periode. Bij waarneming is geen melding zienswijze Geschiktheid en Betrouwbaarheid nodig. Bij benoeming is een melding zienswijze Geschiktheid en Betrouwbaarheid nodig als de benoemingsperiode de periode van 3 maanden overschrijdt. Zie voor meer informatie het beoordelingskader

Ten aanzien van interim-bestuurders of -commissarissen geldt dat een Geschiktheid en Betrouwbaarheidtoets niet verplicht is als de interim-periode maximaal drie maanden duurt. Als de interim-periode de drie maanden overschrijdt, bij aanvang dan wel na verlenging, dient de kandidaat voor een zienswijze te worden voorgedragen.

1-3-2018

Vraag
Wanneer ontvangt onze corporatie de oordeelsbrief over het afgelopen verslagjaar?

Antwoord
In het voorjaar van 2018 zullen alle corporaties een integrale toezichtsbrief ontvangen, met daarin zowel het resultaat van het financiële toezicht, als dat van het toezicht op de governance.

Tot en met 2016 werden alle oordeelsbrieven tegelijkertijd aan het einde van het jaar verzonden. De Aw is hier echter van afgestapt; integrale oordelen  kunnen voortaan het hele jaar door worden opgesteld. In 2017 zijn de scheidingsvoorstellen DAEB/niet-DAEB beoordeeld en heeft een groot aantal governance-onderzoeken plaatsgevonden. Daarom zijn er in 2017 geen integrale oordeelsbrieven verzonden.

De oordeelsbrieven zijn openbaar en te raadplegen op deze website. Hier staan ook de individuele oordeelsbrieven van eerdere jaren.

23-2-2018

Vraag
Mag ik als commissaris van een woningcorporatie meerdere commissariaten tegelijkertijd hebben?

Antwoord
Ja, dat mag.

Wel moet u er rekening mee houden dat een Raad van Commissarissen (RvC), volgens de Woningwet (art. 30 lid 5) zodanig moet zijn samengesteld dat de commissarissen ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren.

Tevens kunt u niet gelijktijdig zitting hebben in een RvC waar een ander lid van de RvC van de woningcorporatie ook zitting heeft; er is in dat geval sprake van een onverenigbaarheid op grond van artikel 30 lid 6 sub d van de Woningwet. Tenslotte dient u als commissaris die zitting heeft in meerdere RvC’s, rekening te houden met de bepalingen uit de Wet Bestuur en Toezicht waarin een maximering is opgenomen ten aanzien van het aantal commissariaten bij grote rechtspersonen.
 

8-2-2018

Vraag
In 2019 zullen wij als woningcorporatie voor elke woning moeten beschikken over de gebruiksoppervlakte conform de NEN 2580 meetinstructie.
Onze vraag: mag dit worden ingemeten aan de hand van officiële tekeningen van de woningen? Of moet deze inmetingen opgenomen worden via 'warme opnames'?

Antwoord
Voor het bepalen van de GBO op basis van de NEN 2580 meetinstructie moet de meting in de woning worden uitgevoerd. Deze meetgegevens mag u gebruiken voor de overige identieke woningen. Het is dus niet nodig alle individuele woningen op te meten.

Ten aanzien van de uitvoering van de meting is in het handboek vermeld:
"Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580 meetinstructie wordt gebruikt".

Voor meer informatie verwijzen wij u naar paragraaf 2.6 van het 'Handboek marktwaardering'.


2-2-2018

Vraag
Bij alle nieuwbouwprojecten wordt van de woningcorporatie de realisatie van parkeerplaatsen verwacht op basis van de van toepassing zijnde parkeernorm.

Het gaat daarbij om parkeren op straat. Voor de realisatie ziet de corporatie 3 mogelijkheden:
1.  De corporatie realiseert (vrij toegankelijke) parkeerplaatsen en onderhoudt die ook. De vraag is of de corporatie hiervoor opdracht mag verstrekken en het beheer mag binnen de kaders van de woningwet of dat dit gezien wordt als realisatie van openbare ruimte en daarmee niet is toegestaan?
2.  De corporatie realiseert (vrij toegankelijke) parkeerplaatsen en draagt die (om niet of tegen een kleine vergoeding) over aan de gemeente. Dan is de vraag of dit mag binnen de kaders van de woningwet?
3.  De gemeente realiseert én beheert de parkeerplaatsen, waarbij de woningcorporatie een financiële bijdrage levert aan de realisatie van die parkeerplaaatsen. Is dit toegestaan binnen de kaders van de woningwet?

Kunt u voor iedere genoemde optie aangeven of dit mag binnen kaders de woningwet?

Antwoord
Optie 1 en 2 zijn toegestaan. 3 mag niet (artikel 48 Btiv).

In artikel 45 van de woningwet staat namelijk:
2. Het gebied van de volkshuisvesting omvat uitsluitend het door de toegelaten instelling, of door een met haar verbonden onderneming:
a. doen bouwen en verwerven van voor permanent verblijf bedoelde woongelegenheden en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden, alsmede bezwaren, toewijzen, verhuren, vervreemden en doen slopen van haar zodanige woongelegenheden en aanhorigheden, daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en overdragen van de economische eigendom daarvan;

Onder 'infrastructurele aanhorigheden' wordt blijkens de MvT Herzieningswet het volgende verstaan: “Onder infrastructurele aanhorigheden wordt gedoeld op bijvoorbeeld aansluitingen van de woongelegenheid op algemene nuts- of infrastructurele voorzieningen, parkeervoorzieningen en wegen en paden ten behoeve van de ontsluiting van de woongelegenheden. De activiteiten met betrekking tot die voorziening zelf, zoals het hoofdnetwerk van het riool of het hoofdwegennetwerk in een wijk, vallen hier niet onder.”