Vraag aan de Aw

Regelmatig behandelen we hier een vraag op het gebied van woningcorporaties die is binnengekomen bij de Autoriteit woningcorporaties (ILT).

14-09-2020

Vraag:

Een woningcorporatie is bezig met een (renovatie)project waarin verduurzaming aan de orde is. Mag de woningcorporatie elektrische kookplaten verstrekken aan haar huurders, omdat zij de huurders mee wil laten doen met de verduurzaming?    

Antwoord:

Het weggeven van elektrische kookplaten is in feite het uitdelen van een geldelijk bedrag. Op basis van artikel 48 van het Btiv is dit niet toegestaan voor een woningcorporatie. Worden er werkzaamheden gedaan aan de woning, die zorgen voor een gedeeltelijke verandering of toevoeging aan de woning? Dan moet de huurder op grond van art. 7:220 BW daaraan meewerken, als de woningcorporatie een redelijk voorstel doet. Immers, als woningen van het gas afgaan, kan het betekenen dat de huurders hun eigen (keuken) apparatuur niet meer kunnen gebruiken. De renovatie zou dan extra kosten betekenen voor de huurder om nieuwe geschikte (keuken) apparatuur aan te schaffen. In dat geval kan de corporatie als onderdeel van dat redelijke voorstel een vervangend elektrisch kooktoestel verstrekken.

17-07-2020

Vraag:

Mogen woningcorporaties (delen van) de huur voor commercieel vastgoed tijdelijk verlagen of kwijtschelden?

Let op: Het gaat hier om de mogelijkheden ten aanzien van bedrijfsruimten. Voor de mogelijkheden voor huurverlaging bij verhuur van woningen zie de berichtgeving rondom het coronavirus en corporaties.

Antwoord:

Een woningcorporatie mag zelf besluiten of zij de huur voor commercieel vastgoed tijdelijk verlaagt of kwijtscheldt, als een huurder hierom vraagt. Hierbij kan de corporatie rekening houden met de maatregelen van het kabinet voor ondernemers.

Een woningcorporatie mag de huur van een bedrijfsruimte verlagen. Het huurcontract bepaalt of de woningcorporatie de huur na een overeengekomen periode weer mag verhogen naar het oorspronkelijke niveau. Ook bepaalt het huurcontract of de woningcorporatie eventueel misgelopen huurverhogingen in rekening mag brengen bij de huurder.

Een woningcorporatie mag een betalingsverplichting die eerder ontstond kwijtschelden. Dit mag als de situatie van een individueel bedrijf of huurder daar achteraf aanleiding toe geeft. Corporaties mogen geen financiële bijdrage overmaken aan huurders. Ook mogen zij bijvoorbeeld niet vooraf afspreken dat de huurder een deel van de huur niet hoeft te betalen, zonder dat de corporatie de overeengekomen huurprijs in het huurcontract verlaagt.

19-03-2020

Vraag:

Woningcorporaties leveren verschillende soorten gegevens aan bij de Aw, zowel over het verleden (dVi) als de toekomst (dPi). Toch publiceert de Aw niet alle gegevens die zij krijgt. Waarom doet de Aw dit niet?

Antwoord:

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op woningcorporaties. Woningcorporaties leveren om die reden gegevens aan bij de Aw. Vaak mogen  onderzoekers deze gegevens inzien en gebruiken voor onderzoek. Deze gegevens gaan bijvoorbeeld over de samenstelling van het vastgoed, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht.

De Aw publiceert deze gegevens op het dataportaal van de Nederlandse overheid. Hiermee wil de Aw zorgen voor meer transparantie in de corporatiesector.

De Aw kan niet alle gegevens openbaar maken. De Aw maakt geen gegevens openbaar als deze bedrijfsvertrouwelijk zijn, of anderszins privacygevoelig zijn. De Aw zet ook geen informatie online als dit niet mag op basis van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).

20-12-2019
Vraag:

Als een corporatie een bestuurder of RvC-lid wil benoemen, dan is een positieve zienswijze van de Aw nodig. Wanneer kiest een corporatie voor de reguliere procedure en wanneer voor de verkorte procedure bij de Aw?

Antwoord:

Voor het verkrijgen van een positieve zienswijze bestaan er bij de Aw 2 procedures:

1.         de reguliere procedure;
2.         een proef met een verkorte procedure.

Bij de benoeming van een bestuurder dient men de reguliere procedure te volgen en is er geen keuze.

Bij de benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen is de corporatie vrij in haar keuze voor de reguliere procedure of de proef verkorte procedure.

Ad 1: Voor de reguliere procedure dient een corporatie gebruik te maken van de reguliere formulieren. De Aw beoordeelt vervolgens of ze een gesprek met de kandidaat wil.

Ad 2: Voor de proef met een verkorte procedure vraagt de Aw minder documenten. De corporatie moet dan wel haar keuze voor de kandidaat nader onderbouwen. Daarbij dient de corporatie aan te geven hoe/waarom de competenties en vaardigheden van de kandidaat passen bij de huidige situatie van de corporatie en/of de situatie waar de corporatie heen wil.

19-11-2019
Vraag:
Wanneer kan een woningcorporatie de jaarlijkse oordeelsbrief van de Aw verwachten?

Antwoord:
Een deel van de corporaties heeft al een eerste oordeel op basis van het nieuwe gezamenlijk kader ontvangen. De overige corporaties ontvangen dit oordeel de komende maanden voor de eerste keer, met een doorloop tot voorjaar 2020.

Met ingang van 1 februari 2019 beoordeelt de Aw corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. Deze beoordeling vindt verspreid in de tijd plaats en niet meer per kalenderjaar. De beoordeling van corporaties is nu een continu proces waarbij het oordeel wordt gebaseerd op de informatie die op dat moment beschikbaar is. Tot en met 2017 bracht de Aw de integrale oordeelsbrief per corporatie uit in de laatste maanden van het jaar. Sinds 2018 voert de Aw haar beoordelingen risicogericht en gespreid in de tijd uit en niet meer per kalenderjaar. In 2018 betekende de risicogerichte benadering dat een deel van de corporaties beperkt werd onderzocht, deze corporaties ontvingen een brief dat zij niet verder werden onderzocht.  De overige corporaties ontvingen in 2018 en begin 2019 een oordeelsbrief, die afhankelijk van de risicoselectie, meer of minder integraal van opzet was.

Rechtmatigheid maakt geen onderdeel uit van het gezamenlijk beoordelingskader. In verband met de vereisten in de wet toetst de Aw jaarlijks gericht op rechtmatigheid. Hiervoor gebruiken we onder andere de gegevens van de dVi. De toets richt zich in elk geval op passend toewijzen, staatssteun, huursom en WNT. Corporaties ontvangen voor 1 december 2019 een oordeel op minimaal deze onderdelen.

De Aw maakt haar oordelen openbaar op deze website. Sinds de introductie van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) is dit enige tijd niet meer gebeurd, omdat de openbaarmaking niet voldeed aan de vereisten van deze verordening. De Aw is momenteel bezig om de oordelen  aan te passen. Een deel van de oordeelsbrieven is inmiddels weer gepubliceerd. De rest van de oordelen zal de Aw stapsgewijs publiceren.

13-9-2019

Vraag: 
Een corporatie verhuurt vastgoed aan een zorginstelling. De zorginstelling biedt er 24/7 zorg  voor bewoners met een zorgindicatie. De zorginstelling zou het pand willen kopen. Het zijn geen zelfstandige woningen, maar zorgappartementen voor mensen met een zorgindicatie. Welke regels zijn van toepassing voor de verkoop van het pand?
 
Antwoord:
Een woongebouw waarbij, soms voor een in de tijd afgebakende periode, zorg of begeleiding aan de orde is, wordt onder wonen geschaard en niet onder de noemer maatschappelijk vastgoed. Dit betekent dat bij verkoop van intramurale  zorgcomplexen de verkoopregels van wonen van toepassing zijn.

Aangezien het vaak over kleine onzelfstandige woningen gaat valt dit meestal onder de regels voor blijvend gereguleerde woningen. Meer informatie hierover is te vinden op onze website.

8-7-2019

Vraag
Wanneer iemand met een beperking en een inkomen boven de inkomensgrens een urgentieverklaring aanvraagt, moet het inkomen van die persoon dan meegenomen worden in de afweging om een urgentieverklaring te verlenen? Als deze persoon een urgentieverklaring toegekend krijgt, kan de woningcorporatie dan een woning weigeren te verhuren aan deze persoon op basis van het inkomen?

Antwoord
De criteria voor het verlenen van een urgentieverklaring kunnen vermeld staan in een huisvestingsverordening. In hoeverre het inkomen onderdeel is van deze criteria verschilt per gemeente. Als er geen gemeentelijke urgentiecriteria zijn, dient een corporatie zelf urgentiecriteria op te stellen.

De urgentieverklaring biedt voorrang bij het vinden van een passende huurwoning. Ook met een urgentieverklaring zullen woningcorporaties het inkomen toetsen. Zij zijn dit verplicht te doen voor het voldoen aan de staatssteunnorm en voor passend toewijzen. De toewijzingseis voor staatssteun geldt overigens niet voor huishoudens die zijn aangewezen op bepaalde zorg.

Verder mag een corporatie 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een hoger jaarinkomen dan € 42.436 euro (in 2019). Maar een corporatie hoeft dit niet te doen. Op grond van artikel 59 van het Btiv zijn zij daarbij wel verplicht om urgente woningzoekenden met voorrang toe te wijzen. Hierdoor kan een persoon met een hoger inkomen die voldoet aan de urgentiecriteria dus mogelijk een sociale huurwoning krijgen van de corporatie. Die woning moet wel passend zijn qua huishoudengrootte, doelgroep etc.
 

26-6-2019

Vraag
Voor het verrichten van niet-DAEB werkzaamheden door een corporatie is meestal toestemming van de Aw nodig. Klopt het dat als gevolg van artikel 42, lid 2 van het Btiv, voor het aanvragen hiervan standaard geen markttoets doorlopen hoeft te worden voor het kopen van 10% niet-DAEB in DAEB van derde partijen?

Antwoord
Nee, artikel 42 lid 2 van het Btiv bepaalt dat er geen markttoets hoeft te worden doorlopen, als het gegeven de aard en omvang van de werkzaamheden vooraf evident is dat marktpartijen geen interesse zullen hebben om deze werkzaamheden te verrichten. Dit geldt bijvoorbeeld bij een kleine aanbouw aan bestaande niet-DAEB-gebouwen, een beperkte herverkaveling van eigen grond of het verrichten van diensten ten behoeve van bewoners van niet-DAEB-woningen. De Aw kan in die gevallen bepalen dat, gelet op de aard en de zeer beperkte omvang van de werkzaamheden, het evident is dat er geen marktpartijen zullen zijn die deze willen verrichten. Zij kan dan toestemming geven af te zien van de algemene bekendmaking, een verklaring van de gemeente en de zienswijze van de borgingsvoorziening. De Aw beoordeelt een dergelijk verzoek van de corporatie dus per geval. 
 

21-5-2019

Vraag
Onze corporatie heeft een eigen kantoorgebouw (eigendom/DAEB). Het gebouw staat echter deels leeg. Nu willen wij de bovenste verdieping verhuren aan derden. Moeten we daarbij rekening houden met beperkingen (vanuit de DAEB-tak) of mogen we zowel aan sociale als commerciële instellingen verhuren?

Antwoord
Bij de verhuur van eigen kantoorpand (maatschappelijk onroerend goed) is geen toestemming nodig. Wel is er een aantal regels:

  • Maatschappelijk onroerend goed mag verhuurd worden aan een stichting of vereniging met een maatschappelijk belang of aan overheidsinstellingen.
  • Commerciële verhuur mag alleen onder voorwaarden:  
    • Corporaties mogen maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak van het maatschappelijk onroerend goed binnen DAEB commercieel verhuren. Alleen in deze situatie kan bedrijfs onroerend goed worden aangemerkt als DAEB (zie art. 50 Btiv).
    • Boven de 10% dient het pand administratief gesplitst te worden, en overgebracht worden aan niet-DAEB. U kunt ook het hele pand in niet-DAEB inbrengen, en vandaar uit een stukje verhuren. Eigen gebruiksdeel moet dan via verdeelsleutel toegerekend worden aan DAEB en niet DAEB. Het is geen formele transactie, dus verkoopregels zijn niet aan de orde. De overdracht van niet-DAEB naar DAEB (of andersom) is een administratieve transactie tegen marktwaarde

Bij de verkoop van het pand is toestemming van de Aw nodig.
 

22-3-2019

Vraag
Bij de verkoop van een huurwoning door een woningcorporatie aan een particulier, voor minimaal 90% van de WOZ-waarde of marktwaarde vrij van huur en gebruik, is geen toestemming nodig van de Aw. Wel moet er dan sprake zijn van ‘eigen bewoning’. Wat betekent dat en wie vallen er onder ‘eigen bewoning’? Geldt dat bij voorbeeld ook voor pleegkinderen?

Antwoord
Met eigen bewoning wordt bedoeld dat de koper zelf in de woning moet gaan wonen. Dit wordt vaak gedaan om speculatie met de woning tegen te gaan. Deze vereiste van eigen bewoning dient in de koopovereenkomst te worden opgenomen, bij voorkeur met een boetebeding. Onder eigen bewoning vallen ook bloed- en aanverwanten in de eerste lijn. Daarvoor is aansluiting gezocht met artikel 3 boek 1 van het Burgerlijk Wetboek. Als een pleegkind is geadopteerd of is erkend, dan wordt bewoning door hen ook gezien als eigen bewoning.
 

15-3-2019

Vraag
Wij gaan fuseren met een andere woningcorporatie. Onze corporatie is hierbij de fusiedrager. De beoogde bestuurder is momenteel bestuurder bij de corporatie waarmee wij gaan fuseren en is destijds benoemd voor onbepaalde tijd. De Aw heeft nog niet eerder een toets op de geschiktheid en betrouwbaarheid van deze persoon gedaan. Geldt dit nu als een eerste benoeming?

Antwoord
De bestuurder wordt benoemd voor de nieuwe woningcorporatie. Dit is een nieuwe entiteit, daarom geldt de voorgenomen benoeming als een eerste benoeming.
 

8-3-2019

Vraag
Voor onderzoeksdoeleinden zou ik graag inzicht hebben in het kasstroomoverzicht over boekjaar 2017, op sectorniveau. Waar kan ik dat vinden? Deze informatie lijkt namelijk niet in het sectorbeeld 2018 te staan.

Antwoord
Het klopt dat de Aw deze info dit jaar niet op sectorniveau heeft gepubliceerd. U kunt deze informatie wel zelf achterhalen. Download daarvoor de data uit dVi 2017 die op corporatieniveau zijn gepubliceerd op https://data.overheid.nl.

Door de informatie over alle corporaties samen op te tellen ontstaat vanzelf het gegeven op sectorniveau. Voor de kasstroominformatie heeft u de informatie nodig uit hoofdstuk 3 van 2017.
 

28-2-2019

Vraag
Onze woningcorporatie is van plan om 3 woningen te verkopen. De woningen worden zowel aangeboden aan particulieren voor eigen gebruik, als aan marktpartijen voor herontwikkeling. Is voor de verkoop een zienswijze van bewonersorganisatie of gemeente nodig?

Antwoord
Als de woningen worden verkocht aan particulieren voor eigen gebruik is geen goedkeuring nodig van de Aw. Ook is dan geen zienswijze nodig van de bewonersorganisatie of gemeente. Indien de woningen worden verkocht aan marktpartijen, dan is wel goedkeuring vereist. In dit geval moet bij aanvragen voor de verkoop van woningen met minder dan 145 wws-punten (wws: woningwaarderingsstelsel) altijd een zienswijze van de bewonersorganisatie en gemeente toegevoegd worden.

Leegstaande woningen die verkocht worden met meer dan 145 wws-punten gelden als geliberaliseerd. In dat geval is geen zienswijze van bewonersorganisaties of gemeenten nodig. Verhuurde woningen die verkocht worden met meer dan 145 wws-punten en waarbij de huur onder geliberaliseerde huurgrens ligt, gelden als potentieel te liberaliseren. In dat geval moet dus wel een zienswijze gevraagd worden. Gaat het om woningen die momenteel in de kernvoorraad zitten, dan vervalt de zienswijze als is vastgelegd dat de woning ten minste 7 jaar wordt verhuurd met een huurprijs van ten hoogste € 850. Ten aanzien van te liberaliseren woongelegenheden geldt dat er in het tijdvak waarover prestatieafspraken zijn gemaakt evenveel zienswijzen achterwege mogen blijven, als het aantal op grond van de prestatieafspraken in dat tijdvak te realiseren goedkope woningen (huur van maximaal € 586,68). Voor elke woning die meer wordt verkocht, moet wel een zienswijze van de gemeente en bewonersorganisatie worden meegeleverd.

Of voor de verkoop goedkeuring van de Aw vereist is, hangt samen met de koopsom in relatie tot de WOZ-waarde (of de getaxeerde marktwaarde) en het soort koper. Voor meer informatie, zie 'Verkoop van woningen en maatschappelijk vastgoed'.
 

21-2-2019

Vraag
Onze corporatie wil de tijdelijke exploitatie van mobiele wooneenheden afronden. We hebben deze gebruikt voor de huisvesting van vergunninghouders. De bewoners zijn uitgestroomd en we leveren de mobiele wooneenheden leeg en gedemonteerd op. Ze worden voor het aankoopbedrag van € 1,- verkocht aan de gemeente. De wooneenheden zijn op dat moment onbewoonbaar: ze zijn niet aangesloten op gas/water/elektra en ze staan op grond waarop het niet langer mogelijk is om huisvesting aan te bieden.

Moeten we voor de verkoop van de mobiele wooneenheden goedkeuring aanvragen bij de Aw?

Antwoord
Er is vooraf geen goedkeuring vereist voor de verkoop van deze gedemonteerde wooneenheden.

De Woningwet schrijft voor dat bij verkoop van woongelegenheden vooraf om toestemming gevraagd moet worden (artikel 27 lid 1). De mobiele wooneenheden worden echter gedemonteerd voordat de verkoop plaatsvindt. Daarom zijn de mobiele wooneenheden niet meer als een woongelegenheid aan te merken, conform artikel 1 Woningwet.
 

14-2-2019

Vraag
Onze woningcorporatie wil een gereguleerd complex verkopen. We hebben dit volgens de verkoopregels aangeboden aan een andere corporatie. Het lijkt er nu op dat we er niet samen uitkomen. Op welke gronden zouden we de markt op mogen?

Antwoord
De regelgeving schrijft voor dat een gereguleerd complex eerst aan een toegelaten instellingen (woningcorporatie) moet worden aangeboden. Hiervan mag afgeweken worden: tegelijkertijd aanbieden aan een toegelaten instellingen en in het openbaar is ook toegestaan. De openbare publicatie heeft het karakter van een tender.  

Echter, als een woningcorporatie belangstelling heeft, dan heeft die voorrang op de marktpartijen. De verkoop aan de belangstellende corporatie mag niet afgewezen worden enkel op grond van een lager bod dan die van een marktpartij.
 

7-2-2019

Vraag
Voor één van de verhuringen hebben wij een onderligger gebruikt van de DUO. Hierop staat vermeld "Tegemoetkoming student" (geen "studiefinanciering"). In het Btiv is echter alleen de studiefinanciering expliciet als vrijstelling opgenomen. Mag zo’n tegemoetkoming worden beschouwd als studiefinanciering, en mag dan gebruik worden gemaakt van de vrijstelling zoals opgenomen in het Btiv?

Antwoord
De in het Btiv (bijlage 5 bij artikel 56) genoemde uitzonderingen op de inkomenstoets zijn een limitatieve en uitputtende opsomming. In de wet- en regelgeving is de 'tegemoetkoming studenten' niet als zodanig opgenomen. Deze mag dan ook niet worden beschouwd als een vrijstelling. Het reguliere proces van inkomenstoets moet dus in acht worden genomen.
 

1-2-2019

Vraag
Onze woningcorporatie gaat een aantal woningen met een lage huurprijs renoveren. Na de renovatie gaat de huurprijs omhoog. Is het toegestaan om in dit geval huurgewenning toe te passen, zodat de overgang naar de nieuwe hoge huurprijs wordt versoepeld?

Antwoord
Het toepassen van huurgewenning als onderdeel van sociaal plan/verhuiskostenvergoeding is toegestaan. Woningcorporaties moeten een reglement opstellen over het ‘slopen en treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij’ (artikel 55b lid 1 Woningwet). De Woningwet stelt – afgezien van een regeling over de verhuiskostenvergoeding – geen eisen aan de inhoud van dit reglement. Op de website van Aedes zijn modelreglementen te vinden.

In artikel 20 van het modelreglement staat dat huurgewenning een onverplichte vergoeding is, die van oudsher in het sociaal plan wordt opgenomen. Deze vergoeding kent geen wettelijke basis. Er zal dus gekeken moeten worden wat er in het sloopreglement van de corporatie is geregeld over huurgewenning. Hierbij is het wel van belang dat de reguliere regels over huurverhoging in acht worden genomen. De wettelijke maxima mogen niet overschreden worden.
 

25-1-2019

Vraag
Welke goedkeuringsprocedure moeten we doorlopen als onze woningcorporatie een intramuraal zorgcomplex aan de zittende huurder (een zorgorganisatie) wil verkopen? Het betreft hier onzelfstandige woningen. Er is alleen een huurcontract met de zorgpartij.

Antwoord
In dit geval is vooraf goedkeuring van de Aw vereist. Het complex mag verkocht worden aan de zittende (contractuele) huurder, zonder het in het openbaar aan te bieden, of aan andere toegelaten instellingen. Bij verkoop van intramuraal zorg worden de verkoopregels van een gemengd gereguleerd complex toegepast.
 

17-1-2019

Vraag
Onze woningcorporatie heeft een kantoorpand met 2 huisnummers. Het eerste gedeelte is al verkocht. We willen nu het tweede gedeelte verkopen. Hier heeft onze corporatie als toegelaten instelling tot 2014  gebruik van gemaakt. Sindsdien is het niet meer verhuurd geweest. Is dit deel van het pand maatschappelijk vastgoed (MOG) of bedrijfsmatig vastgoed (BOG)?

Antwoord
Het kantoor van een toegelaten instelling behoort tot het maatschappelijk vastgoed (MOG). Dit blijkt uit artikel 49 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende bijlage 3.

Zie ook: Verkoop van woningen maatschappelijk vastgoed
 

10-1-2019

Vraag
Onze woningcorporatie wil grond verkopen aan een projectontwikkelaar. Moet daar toestemming voor worden aangevraagd bij de Autoriteit woningcorporaties?

Antwoord
Nee. Bij verkoop van alleen grond is geen goedkeuring vooraf nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Dit staat in artikel 24 sub e van het Btiv. Goedkeuring is wel vereist bij verkoop van een woning of maatschappelijk vastgoed, tenzij het gaat om een van de gevallen genoemd in artikel 24 van het Btiv.
 

21-12-2018

Vraag
In sommige van onze complexen met sociale huurwoningen is een ontmoetingsruimte die uitsluitend beschikbaar is voor de bewoners van het complex. In een enkel geval maakt een prikpost een paar uur per week gebruik van deze ruimte. Voor dit gebruik betaalt de organisatie die de prikdienst uitvoert jaarlijks een vergoeding. Wij hebben dergelijke ruimten in ons systeem geregistreerd als ontmoetingsruimte, als onderdeel van het woongebouw in de DAEB-tak. Is dit juist?

Antwoord
Er is sprake van een toegestane ontmoetingsruimte die ook voor andere zaken gebruikt kan worden. Als daar een vergoeding tegenover staat is het mooi, maar gratis is ook toegestaan. Dat verandert niets aan het DAEB-karakter van de ontmoetingsruimte.