Aw: Corporaties willen bouwen, toch komt nieuwbouw onvoldoende van de grond

Er zijn te weinig woningen in Nederland. Ook de sociale huurwoningmarkt is vastgelopen. Voor mensen met lage inkomens komen steeds minder woningen beschikbaar, waardoor wachttijden oplopen. Woningcorporaties willen wel graag nieuwe, betaalbare woningen realiseren, maar kunnen dit onvoldoende. Om hier verandering in te brengen, is samenwerking noodzakelijk. Dit vraagt bijvoorbeeld meer voortvarendheid van gemeenten om de lokale prestatieafspraken over nieuwbouw te helpen uit te voeren. In de Staat van de corporatiesector 2021 vraagt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) daarom om meer aandacht en regie van gemeenten en Rijk: verbeter de condities zodat corporaties sneller, meer en betere woningen kunnen realiseren.

Minder sociale huurwoningen, meer potentiele huurders

Binnen de totale woningvoorraad daalt het percentage sociale huurwoningen snel: tussen 2015 en 2020 van 29,3% naar 27,2%, terwijl de corporatiedoelgroep groeit. Van 2022 tot 2025 geldt bovendien een hogere inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens, waardoor nog meer mensen in aanmerking komen voor sociale woningbouw. Daarbij kunnen ze steeds minder terecht in andere segmenten van de woningmarkt. Het aantal gereguleerde particuliere huurwoningen daalde tussen 2015 en 2020 met ongeveer een vijfde. En de sterk stijgende prijzen maken koopwoningen steeds minder bereikbaar voor lagere inkomens.

Sleutelrol gemeenten

De Aw ziet dat corporaties wel nieuwe woningen wíllen bouwen, maar dit vaak onvoldoende kunnen. Bijvoorbeeld omdat de ‘grondposities’ van corporaties de afgelopen jaren sterk zijn teruggelopen en ze onvoldoende toegang hebben tot betaalbare bouwkavels is de nieuwbouwproductie door corporaties onzeker. Ton Hugens, directeur van de Autoriteit woningcorporaties: “Gemeenten hebben een sleutelrol en kunnen bevorderen dat corporaties meer mogelijkheden krijgen voor nieuwbouw. Het is een politieke keuze om met gemeentelijk beleid spelregels vorm te geven voor de nieuwbouw binnen de gemeentegrenzen. De lokale prestatieafspraken over nieuwbouw moeten ook door gemeenten gestut worden: gemeenten kunnen een grote rol spelen om randvoorwaarden te faciliteren. Dat vraagt daadkracht, voldoende capaciteit, kwaliteit en coördinatie binnen de ambtelijke organisatie. Het Rijk kan hierbij helpen door instrumenten in te zetten, zoals subsidies voor locatieontwikkeling en het kiezen voor nieuwe grootschalige bouwlocaties, waarmee gemeenten verder kunnen.”

Staat van de corporatiesector 2021 in beeld

Er is een steeds groter tekort aan sociale huurwoningen.
Hierdoor hebben niet alle mensen met een laag inkomen een fijne woning.
Dus, er moet meer gebouwd worden.
Maar waarom is dit voor woningcorporaties zo lastig?
De Autoriteit woningcorporaties is toezichthouder op de corporatiesector.
Zij ziet dat corporaties wel meer wíllen bouwen, maar niet altijd kunnen.
Er zijn verschillende redenen waarom bouwen lastig is...
zoals personeelstekort, dure bouwmaterialen en stikstofuitstoot.
Daarnaast hebben de corporaties bouwgrond nodig...
maar die is vaak duurder dan ze kunnen betalen.
Ook moeten ze vaak lang wachten op een vergunning van de gemeente.
Gemeenten en de Rijksoverheid kunnen corporaties helpen om meer te bouwen.
Gemeenten kunnen in hun woonbeleid kiezen voor meer woningbouw door corporaties.
Ze kunnen stimuleren dat corporaties betaalbare bouwgrond krijgen...
en ze kunnen ervoor zorgen dat de vergunningen sneller afgegeven worden...
zodat de corporaties aan de slag kunnen.
De Rijksoverheid kan snel kiezen voor nieuwe, grote bouwlocaties en subsidies.
En corporaties kunnen duidelijker zijn.
Door in hun plannen alleen het aantal woningen te noemen dat ze écht verwachten te bouwen.
Goede afspraken met gemeenten zijn daarbij belangrijk.
De Autoriteit Woningcorporaties roept gemeenten, Rijksoverheid en corporaties op om in actie te komen.
Zo kunnen zoveel mogelijk mensen een fijne woning krijgen.
Wil je meer weten?
Lees de Staat van de corporatiesector op ilent.nl/staatcorporatiesector.

Hoge investeringsvoornemens

De nieuwbouwproductie van de corporaties stijgt licht in 2020. Maar blijft nog veel te laag in verhouding tot wat er nodig is. Een snelle verhoging van de productie valt op korte termijn echter niet te verwachten – ondanks de hoge investeringsvoornemens in de meerjarenbegrotingen van de corporaties. In de toekomst kan de financiële ruimte bij corporaties nog verder verbeteren door  de aangekondigde afschaffing van de verhuurderheffing. Het Rijk, gemeenten, politiek en huurders zullen daardoor verwachten dat corporaties meer woningen bouwen, renoveren en verduurzamen, ook als dat niet direct uitvoerbaar is. Daarom moeten corporaties helder aangeven welke prestaties ze echt kunnen leveren in de komende 3 tot 5 jaar en geen onhaalbare plannen opnemen in meerjarenbegrotingen. Door plannen waar te maken, laten corporaties zien dat ze een betrouwbare partner zijn.

Verduurzaming voor corporaties niet rendabel

De Aw onderschrijft dat het belang van verduurzaming voor de leefomgeving en het milieu groot is. Net als de afgelopen jaren constateert de Aw dat de investeringscondities voor verduurzaming zeer risicovol zijn omdat er veel onzekerheden zijn. Corporaties kunnen investeringen slechts beperkt terugverdienen uit hogere huurinkomsten. Dit is op te lossen door hogere huren toe te staan voor woningen die energiezuinig zijn en dus lagere energielasten hebben.